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Einordnungen und Hintergrundwissen rund um Immobilienbewertung, Verkehrswert und Restnutzungsdauer.
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Ein Todesfall, ein Verbrechen oder eine überregional bekannte Geschichte verändert weder die Wohnfläche noch die Bausubstanz einer Immobilie. Trotzdem kann die Vergangenheit eines Hauses die Reaktion potenzieller Käufer beeinflussen. Wann handelt es sich lediglich um eine persönliche Abneigung und wann wird daraus ein wertrelevanter Faktor für den Immobilienmarkt?
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Eine Immobilie wird nicht nur mit den Augen wahrgenommen. Muffige Kellerräume, frische Farbe, Tabakrauch oder ein ungewöhnlich süßlicher Geruch können wichtige Hinweise liefern. Sie beweisen noch keinen Schaden, sollten bei einer persönlichen Besichtigung aber auch nicht ignoriert werden. Denn auffällige Gerüche können die Nutzbarkeit, die Marktgängigkeit und damit auch den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen.
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Ein ausgebautes Dachgeschoss, ein zum Wohnraum umgestalteter Keller oder ein nachträglich errichteter Wintergarten können eine Immobilie auf den ersten Blick deutlich aufwerten. Doch nicht jede tatsächlich vorhandene Fläche darf automatisch als rechtlich gesicherter Wohn- oder Nutzraum bewertet werden. Für den Verkehrswert kommt es deshalb nicht nur auf den sichtbaren Zustand, sondern auch auf die baurechtliche Situation an.
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Meine Beschäftigung mit Immobilien begann nicht am Schreibtisch und auch nicht mit dem Plan, später einmal Gutachten zu erstellen. Sie begann mit eigenen Investitionen, vielen offenen Fragen und dem Wunsch, Immobilien nicht nur zu kaufen, sondern wirklich zu verstehen. Aus persönlichem Interesse wurde schließlich eine fachliche Leidenschaft und aus dem Investor ein zertifizierter Sachverständiger.
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Ein leer stehendes Gebäude wird nicht automatisch schneller unbrauchbar. Fehlen jedoch Heizung, Lüftung, Wartung und regelmäßige Kontrollen, können Feuchtigkeit, Frost und unbemerkte Schäden die Bausubstanz erheblich belasten. Für ein Restnutzungsdauergutachten ist deshalb nicht allein die Dauer des Leerstands entscheidend, sondern dessen konkrete Auswirkungen auf das Gebäude.
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Ein Wohnhaus stammt aus dem Jahr 1955, der Anbau wurde 1995 errichtet und das Dachgeschoss erst 2018 ausgebaut. Welche Restnutzungsdauer gilt nun für das Gebäude? Unterschiedliche Baujahre innerhalb einer Immobilie erfordern eine genaue Betrachtung. Das jüngste Bauteil verjüngt nicht automatisch das gesamte Gebäude.
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Mehr als 5.000 Immobilienbegeisterte, zahlreiche Vorträge und vor allem viele persönliche Gespräche: Beim Immocation Festival 2026 in Leipzig ging es um Investitionen, Finanzierung, Steuern und neue Strategien. Für mich waren die zwei Tage aber auch eine gute Gelegenheit, die eigene Arbeit und manche vermeintlich einfache Immobilienlösung kritisch zu hinterfragen.
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Bei einer Immobilie im Erbbaurecht treffen die Restnutzungsdauer des Gebäudes und die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts aufeinander. Beide Zeiträume können voneinander abweichen und müssen getrennt betrachtet werden.
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Fertighäusern wird häufig eine kürzere Lebensdauer unterstellt. Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer reicht die Bauweise allein jedoch nicht aus. Entscheidend sind Baujahr, Konstruktion, Modernisierungen und der tatsächliche Zustand des Gebäudes.
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Wohnungen im Obergeschoss, ein Ladengeschäft im Erdgeschoss oder ein Büro im Anbau: Bei gemischt genutzten Immobilien kann die Ermittlung der Restnutzungsdauer anspruchsvoller werden. Entscheidend ist, wie die einzelnen Bereiche baulich und wirtschaftlich zusammenhängen.
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