Leer stehende Immobilien sind keine Seltenheit. Manchmal handelt es sich lediglich um wenige Monate zwischen zwei Vermietungen. In anderen Fällen bleiben Wohnungen, Einfamilienhäuser oder ganze Mehrfamilienhäuser über mehrere Jahre ungenutzt.
Bei der Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens stellt sich deshalb regelmäßig die Frage:
Kann ein längerer Leerstand die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes verkürzen?
Die kurze Antwort lautet: Ja, das ist möglich. Der Leerstand allein reicht dafür jedoch nicht aus.
Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang sich der fehlende Gebäudebetrieb auf den baulichen Zustand und die wirtschaftliche Nutzbarkeit ausgewirkt hat.
Leerstand ist nicht automatisch ein Gebäudeschaden
Ein Gebäude wird nicht allein dadurch beschädigt, dass vorübergehend niemand darin wohnt.
Eine Wohnung, die nach dem Auszug eines Mieters drei Monate leer steht, weist deshalb nicht plötzlich eine kürzere Restnutzungsdauer auf. Wird sie weiterhin beheizt, regelmäßig gelüftet und kontrolliert, kann ein zeitlich begrenzter Leerstand baulich weitgehend folgenlos bleiben.
Auch ein über längere Zeit ungenutztes Gebäude kann in einem guten Zustand erhalten werden, wenn der Eigentümer für einen geregelten Mindestbetrieb sorgt.
Dazu gehören insbesondere:
- ausreichender Frostschutz
- regelmäßige Lüftung
- Kontrolle von Dach und Entwässerung
- Überprüfung der Wasserleitungen
- Wartung der technischen Anlagen
- zeitnahe Beseitigung auftretender Schäden
- Schutz vor unbefugtem Zutritt
Nicht die fehlenden Bewohner sind das eigentliche Problem. Kritisch wird es, wenn mit dem Leerstand gleichzeitig die laufende Instandhaltung eingestellt wird.
Warum unbeaufsichtigter Leerstand problematisch werden kann
Bei einem dauerhaft leer stehenden Gebäude werden Schäden häufig später erkannt als bei einer bewohnten Immobilie.
Ein undichtes Dach, eine defekte Leitung oder eindringendes Wasser können über Wochen oder Monate unbemerkt bleiben. Aus einem zunächst begrenzten Schaden kann dadurch eine umfangreiche Durchfeuchtung entstehen.
Auch fehlendes oder unzureichendes Heizen kann in bestimmten Gebäuden problematisch werden. Kalte Oberflächen können in Verbindung mit vorhandener Feuchtigkeit die Schimmelbildung begünstigen. Das Umweltbundesamt weist darauf hin, dass auch wenig oder nicht genutzte Räume geringfügig beheizt und regelmäßig gelüftet werden sollten. Umweltbundesamt
Mögliche Folgen eines unsachgemäßen Leerstands sind:
- Feuchtigkeitsschäden
- Schimmelbildung
- Frostschäden an Leitungen
- Korrosion technischer Bauteile
- Schäden an Dach und Entwässerung
- Schädlingsbefall
- Vandalismus
- zunehmende Instandhaltungsrückstände
- Funktionsverlust technischer Anlagen
- Verschlechterung der Vermietbarkeit
Dabei ist wichtig, nicht jede sichtbare Auffälligkeit automatisch dem Leerstand zuzuordnen. Feuchtigkeit kann beispielsweise ebenso durch defekte Dächer, Risse im Mauerwerk, aufsteigende Nässe oder Rohrbrüche verursacht werden. Umweltbundesamt
Kurzer Vermietungsleerstand oder jahrelange Stilllegung?
Für die gutachterliche Beurteilung muss zwischen verschiedenen Formen des Leerstands unterschieden werden.
Kurzfristiger Vermietungsleerstand
Ein üblicher Zeitraum zwischen zwei Mietverhältnissen hat normalerweise keine wesentliche Auswirkung auf die Restnutzungsdauer.
Voraussetzung ist, dass das Gebäude weiterhin kontrolliert und ausreichend beheizt wird. Kleinere Renovierungsarbeiten während dieser Zeit können den Zustand sogar verbessern.
Saisonale Nutzung
Ferienhäuser und Zweitwohnsitze werden häufig nur zeitweise genutzt. Auch hier führt die Abwesenheit der Bewohner nicht automatisch zu einer kürzeren Restnutzungsdauer.
Entscheidend ist, ob das Gebäude während der ungenutzten Zeit ordnungsgemäß überwacht und geschützt wird.
Langjähriger Leerstand mit Mindestbetrieb
Ein Gebäude kann mehrere Jahre unbewohnt sein und dennoch in einem vergleichsweise guten Zustand bleiben. Das setzt regelmäßige Kontrollen, Frostschutz, Lüftung und laufende Instandhaltung voraus.
Die Dauer des Leerstands ist deshalb nur ein Indiz und kein alleiniger Nachweis für eine verkürzte Restnutzungsdauer.
Langjähriger unkontrollierter Leerstand
Deutlich kritischer ist eine über Jahre ungenutzte Immobilie, bei der Heizung, Wartung und Kontrollen eingestellt wurden.
Sind bereits Feuchtigkeit, beschädigte Leitungen, undichte Dächer oder erhebliche Instandhaltungsrückstände vorhanden, können diese Umstände die wirtschaftliche Nutzbarkeit beeinflussen.
Welche Bedeutung hat der Leerstand für ein RND-Gutachten?
Nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG kann bei Vorliegen der Voraussetzungen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anstelle der typisierten Gebäude-AfA berücksichtigt werden.
Der Bundesfinanzhof stellt darauf ab, ob technische Abnutzung, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Gegebenheiten die Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes begrenzen. Eine bloße modellhafte Berechnung ohne Auseinandersetzung mit den individuellen Eigenschaften des Objekts genügt nicht. bundesfinanzhof.de
Daraus folgt für leer stehende Gebäude:
Der Satz „Das Gebäude steht seit fünf Jahren leer“ begründet noch keine bestimmte Restnutzungsdauer.
Im Gutachten muss vielmehr untersucht und dokumentiert werden:
- warum das Gebäude leer steht
- wie lange der Leerstand bereits besteht
- ob weiterhin geheizt und gelüftet wurde
- ob regelmäßige Kontrollen stattgefunden haben
- welche Schäden tatsächlich vorhanden sind
- welcher Instandhaltungsbedarf entstanden ist
- ob eine wirtschaftliche Wiederaufnahme der Nutzung möglich ist
- welche Maßnahmen dafür erforderlich wären
Erst aus der Gesamtheit dieser Umstände kann beurteilt werden, ob der Leerstand für die Restnutzungsdauer von Bedeutung ist.
Leerstand kann auch wirtschaftliche Ursachen haben
Nicht jeder Leerstand beruht auf einem schlechten Gebäudezustand.
Eine Immobilie kann leer stehen, weil:
- ein Verkauf vorbereitet wird
- eine Erbschaft noch nicht geklärt ist
- eine Modernisierung geplant ist
- eine Nutzungsänderung beantragt wurde
- ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat
- die verlangte Miete nicht marktgerecht ist
- am Standort nur eine geringe Nachfrage besteht
Gerade der letzte Punkt kann für die wirtschaftliche Betrachtung relevant sein. Eine geringe Nachfrage allein beweist jedoch noch keine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer.
Es muss geprüft werden, ob das Gebäude langfristig nicht mehr entsprechend seiner Zweckbestimmung wirtschaftlich genutzt werden kann oder ob lediglich ein vorübergehendes Vermietungsproblem besteht.
Eine schlecht formulierte Anzeige oder eine zu hohe Mietforderung verkürzt keine Gebäudenutzungsdauer.
Warum die Vor-Ort-Besichtigung besonders wichtig ist
Bei einem lange leer stehenden Gebäude kann eine reine Unterlagenprüfung den tatsächlichen Zustand kaum vollständig abbilden.
Baupläne und Modernisierungslisten zeigen nicht, ob sich inzwischen Feuchtigkeit unter dem Dach ausgebreitet hat, Leitungen Frostschäden aufweisen oder Räume durch mangelnde Beheizung beeinträchtigt wurden.
Bei der Besichtigung sollte unter anderem auf folgende Punkte geachtet werden:
- Geruch und Raumklima
- sichtbare Feuchtigkeit und Verfärbungen
- Schimmelverdacht
- Zustand von Dach und Fassade
- Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage
- Zustand wasserführender Leitungen
- Schäden an Fenstern und Türen
- Spuren von Vandalismus oder unbefugter Nutzung
- Schädlingsbefall
- Umfang der unterlassenen Instandhaltung
- allgemeine Wiederherstellbarkeit der Nutzung
Nicht jede dieser Feststellungen verkürzt automatisch die Restnutzungsdauer. Sie muss jedoch fachlich eingeordnet und in ihrer Bedeutung für das Gesamtgebäude bewertet werden.
Beispiel: Zwei Häuser mit jeweils fünf Jahren Leerstand
Zwei äußerlich ähnliche Einfamilienhäuser stehen seit fünf Jahren leer.
Beim ersten Gebäude wurde die Heizung auf einem ausreichenden Mindestbetrieb gehalten. Ein Hausmeister kontrollierte die Immobilie regelmäßig. Das Dach wurde gewartet und kleinere Schäden wurden zeitnah beseitigt.
Beim zweiten Gebäude wurde die Heizungsanlage vollständig abgeschaltet. Nach einem Rohrschaden drang über längere Zeit Wasser in mehrere Räume ein. Teile des Daches sind undicht und im Keller bestehen erhebliche Feuchtigkeitserscheinungen.
Die Dauer des Leerstands ist identisch. Der Gebäudezustand und die wirtschaftliche Nutzbarkeit können trotzdem vollkommen unterschiedlich sein.
Dieses Beispiel zeigt, warum eine pauschale Verkürzung der Restnutzungsdauer allein anhand der Leerstandsdauer fachlich nicht überzeugend wäre.
Kann eine Sanierung die Folgen des Leerstands wieder ausgleichen?
Wird ein leer stehendes Gebäude umfassend instand gesetzt oder modernisiert, können zuvor vorhandene Beeinträchtigungen ganz oder teilweise behoben werden.
Dabei ist zu prüfen:
- welche Schäden beseitigt wurden
- welche Bauteile erneuert wurden
- ob lediglich Oberflächen renoviert wurden
- ob die technische Gebäudeausrüstung wieder funktionsfähig ist
- ob weiterhin Instandhaltungsrückstände bestehen
Eine neue Wandfarbe beseitigt keine Ursache für eindringende Feuchtigkeit. Ebenso führt der Austausch einzelner Leitungen nicht automatisch zu einer umfassenden Modernisierung des gesamten Gebäudes.
Die Auswirkungen einer Sanierung müssen deshalb anhand der tatsächlich ausgeführten Maßnahmen beurteilt werden.
Welche Unterlagen sind hilfreich?
Bei leer stehenden Immobilien können folgende Informationen für die Begutachtung wichtig sein:
- Beginn und Verlauf des Leerstands
- frühere Mietverhältnisse
- Wartungs- und Prüfprotokolle
- Heizkostenabrechnungen oder Verbrauchsdaten
- Rechnungen über Reparaturen
- Unterlagen zu Wasser- oder Brandschäden
- Gebäudeversicherungsunterlagen
- Fotos aus der Zeit vor und während des Leerstands
- Angebote für notwendige Sanierungsmaßnahmen
- Dokumentationen regelmäßiger Kontrollen
Fehlen solche Nachweise, gewinnt die Besichtigung zusätzlich an Bedeutung.
Fazit
Ein leer stehendes Gebäude wird nicht automatisch schneller alt. Entscheidend ist, wie während des Leerstands mit der Immobilie umgegangen wurde.
Ein kontrollierter Leerstand mit ausreichendem Frostschutz, Lüftung und regelmäßiger Instandhaltung kann weitgehend ohne Folgen bleiben. Ein jahrelang unbeaufsichtigtes Gebäude kann dagegen erhebliche Schäden und wirtschaftliche Nachteile entwickeln.
Für ein Restnutzungsdauergutachten zählt deshalb nicht allein die Anzahl der Leerstandsjahre. Maßgeblich sind der konkrete Gebäudezustand, die Folgen unterlassener Instandhaltung und die weitere wirtschaftliche Nutzbarkeit.
Gerade bei länger leer stehenden Immobilien ist eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung unverzichtbar, um diese Faktoren nachvollziehbar beurteilen zu können.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die steuerliche Verwendung eines Restnutzungsdauergutachtens sollte immer mit dem zuständigen Steuerberater abgestimmt werden.