Eine Immobilienbewertung beginnt nicht erst bei den Zahlen
Viele Daten einer Immobilie lassen sich bereits vor der Besichtigung zusammentragen.
Baujahr, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Bodenrichtwert, Mieten und Modernisierungen können anhand von Unterlagen geprüft werden. Dennoch entsteht eine belastbare Bewertung nicht ausschließlich am Schreibtisch.
Wer eine Immobilie persönlich betritt, nimmt weit mehr wahr als Grundrisse und Ausstattungsmerkmale. Dazu gehören Lichtverhältnisse, Raumtemperatur, Luftfeuchtigkeit und auch Gerüche.
Ein auffälliger Geruch ist noch kein Beweis für einen Baumangel oder Bauschaden. Er kann jedoch ein erster Hinweis darauf sein, dass ein Bereich genauer betrachtet werden sollte.
Warum riecht eine Immobilie überhaupt?
Jedes Gebäude besitzt einen eigenen Geruch. Baumaterialien, Möbel, Bodenbeläge, Heizsysteme, Haustiere und die Art der Nutzung beeinflussen das Raumklima.
Auch längerer Leerstand ist häufig wahrnehmbar. Geschlossene Räume, trockene Geruchsverschlüsse oder eine fehlende Beheizung können einen typischen Eindruck erzeugen, ohne dass bereits ein erheblicher Schaden vorliegt.
Anders kann es aussehen, wenn ein Geruch ungewöhnlich intensiv, nur in bestimmten Räumen oder dauerhaft vorhanden ist.
Mögliche Ursachen können beispielsweise sein:
erhöhte Feuchtigkeit
unzureichende Lüftung
ältere Wasserschäden
mikrobieller Befall
undichte Abwasserleitungen
trockene Geruchsverschlüsse
Heizöl oder andere Betriebsstoffe
Tabakrauch
Tierhaltung
ältere Bodenbeläge oder Klebstoffe
chemische Reinigungs- und Beschichtungsmittel
kürzlich ausgeführte Renovierungsarbeiten
Entscheidend ist nicht nur, wonach ein Raum riecht. Wichtig sind auch die Intensität, die räumliche Verteilung und die möglichen baulichen Zusammenhänge.
Muffiger Geruch bedeutet nicht automatisch Schimmel
Ein muffiger oder erdiger Geruch wird häufig unmittelbar mit Schimmel verbunden.
Diese Schlussfolgerung ist jedoch zu schnell.
Die Ursache kann ebenso in einer hohen Luftfeuchtigkeit, einer unzureichenden Lüftung, feuchten Bauteilen oder gelagerten Gegenständen liegen. Auch ältere Keller besitzen aufgrund ihrer Bauweise und Nutzung häufig ein anderes Raumklima als moderne Wohnräume.
Umgekehrt kann ein Feuchte- oder Schimmelproblem vorhanden sein, ohne dass bei einer kurzen Besichtigung ein deutlicher Geruch wahrgenommen wird.
Der Geruch ist deshalb keine Diagnose. Er ist eine Beobachtung, die gemeinsam mit weiteren Feststellungen eingeordnet werden muss.
Dazu können gehören:
sichtbare Verfärbungen
abplatzende Beschichtungen
Salzausblühungen
auffällige Wandoberflächen
Kondenswasser
unzureichende Belüftungsmöglichkeiten
Temperaturunterschiede
dokumentierte Wasserschäden
orientierende Feuchtemessungen
Bei einem konkreten Verdacht können weiterführende Untersuchungen durch entsprechend qualifizierte Fachleute notwendig werden.
Frische Farbe ist nicht immer nur ein gutes Zeichen
Frisch gestrichene Räume wirken bei einer Besichtigung zunächst positiv. Sie erscheinen sauber, hell und gepflegt.
Ein intensiver Farb- oder Reinigungsmittelgeruch sollte trotzdem aufmerksam wahrgenommen werden. Er kann selbstverständlich aus einer normalen Renovierung vor dem Verkauf stammen.
Er kann aber auch die Beurteilung von Wand- und Deckenoberflächen erschweren. Frische Beschichtungen können ältere Verfärbungen oder Feuchtigkeitsspuren vorübergehend verdecken.
Daraus folgt nicht, dass ein Eigentümer einen Schaden verbergen möchte. Eine auffällige Kombination aus frischer Farbe, ungewöhnlichem Raumgeruch und sichtbaren Veränderungen sollte jedoch dokumentiert und bei Bedarf näher geprüft werden.
Eine sachgerechte Bewertung arbeitet nicht mit Unterstellungen. Sie hält Beobachtungen fest und untersucht, ob sich daraus ein wertrelevanter Sachverhalt ergeben kann.
Tabakrauch und Tiergerüche können marktbeeinflussend sein
Nicht jeder Geruch weist auf einen baulichen Schaden hin.
Tabakrauch, intensive Tierhaltung oder andere nutzungsbedingte Gerüche können sich über Jahre in Tapeten, Bodenbelägen, Holzbauteilen und Einrichtungsgegenständen festsetzen.
Für den Verkehrswert ist dabei nicht die persönliche Empfindlichkeit des Gutachters entscheidend. Relevant ist vielmehr, wie typische Kaufinteressenten auf den Zustand reagieren.
Muss ein Käufer vor der Nutzung umfangreiche Reinigungs-, Rückbau- oder Renovierungsarbeiten einplanen, kann dies die Marktgängigkeit beeinflussen.
Dabei darf nicht automatisch jeder Geruch mit einer bestimmten Geldsumme vom Immobilienwert abgezogen werden.
Zu berücksichtigen sind unter anderem:
die Intensität und Dauerhaftigkeit
die betroffenen Räume und Bauteile
die Möglichkeit einer normalen Reinigung
der notwendige Renovierungsumfang
die Reaktion typischer Kaufinteressenten
die Verhältnisse auf dem örtlichen Immobilienmarkt
Ein vorübergehender Geruch nach längerer Abwesenheit ist anders zu bewerten als eine über Jahre entstandene Belastung sämtlicher Innenräume.
Auch Abwassergeruch muss eingeordnet werden
Ein unangenehmer Geruch aus Bad, Küche oder Hauswirtschaftsraum muss nicht zwangsläufig auf einen schweren Gebäudeschaden hindeuten.
Bei längerem Leerstand können Geruchsverschlüsse austrocknen. Wird wieder Wasser eingefüllt, kann das Problem bereits behoben sein.
Mögliche Ursachen können aber ebenso defekte Anschlüsse, mangelhafte Entlüftungen oder undichte Leitungen sein.
Auch hier zeigt sich, warum die persönliche Besichtigung wichtig ist.
Der Sachverständige kann prüfen, in welchem Bereich der Geruch auftritt, ob weitere Auffälligkeiten erkennbar sind und ob eine zusätzliche technische Untersuchung empfohlen werden sollte.
Eine endgültige Ursachenbestimmung ist im Rahmen einer normalen Immobilienbewertung häufig nicht möglich. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Beobachtung unberücksichtigt bleiben darf.
Gerüche können auf eine Unsicherheit hinweisen
Bei der Verkehrswertermittlung zählt nicht nur ein bereits zweifelsfrei nachgewiesener Schaden.
Auch eine erkennbare Unsicherheit kann für den Markt relevant sein.
Wenn Kaufinteressenten einen ungewöhnlichen Geruch wahrnehmen und dessen Ursache nicht nachvollziehbar geklärt ist, reagieren sie häufig vorsichtiger. Sie kalkulieren mögliche Untersuchungen, Renovierungen oder Risiken ein.
Wie stark sich eine solche Unsicherheit auf den Verkehrswert auswirkt, hängt vom Einzelfall ab.
Wichtige Fragen sind:
Ist die Ursache bekannt und dokumentiert?
Wurde ein früherer Schaden fachgerecht beseitigt?
Liegen Rechnungen oder Prüfberichte vor?
Ist der Geruch nur vorübergehend wahrnehmbar?
Sind weitere sichtbare Auffälligkeiten vorhanden?
Kann die Ursache mit überschaubarem Aufwand beseitigt werden?
Wie würde der gewöhnliche Grundstücksmarkt reagieren?
Eine pauschale Wertminderung allein aufgrund eines Geruchseindrucks wäre nicht sachgerecht. Ebenso wenig wäre es richtig, eine deutliche Auffälligkeit vollständig zu ignorieren.
Was der Sachverständige leisten kann
Eine Immobilienbewertung ist keine Schadstoffanalyse und keine umfassende bautechnische Untersuchung.
Der Sachverständige kann im Rahmen der persönlichen Besichtigung jedoch auffällige Wahrnehmungen dokumentieren, mögliche Zusammenhänge prüfen und auf einen weiteren Untersuchungsbedarf hinweisen.
Dabei ist eine klare sprachliche Trennung wichtig.
Statt eine nicht nachgewiesene Ursache als Tatsache darzustellen, sollte beschrieben werden, was tatsächlich festgestellt wurde.
Beispielsweise:
„Im Kellerbereich war bei der Besichtigung ein deutlich muffiger Geruch wahrnehmbar. Eine eindeutige Ursache konnte im Rahmen der zerstörungsfreien Besichtigung nicht festgestellt werden. Vor einer abschließenden Einordnung wird eine weiterführende Prüfung empfohlen.“
Eine solche Formulierung bleibt sachlich, nachvollziehbar und vermeidet eine unbelegte Schadensdiagnose.
Warum digitale Gutachten hier an Grenzen stoßen
Fotos können Verfärbungen zeigen. Videos können einen Raumeindruck vermitteln. Bauunterlagen geben Auskunft über Flächen und Konstruktionen.
Gerüche, Luftfeuchtigkeit, Temperaturunterschiede und das tatsächliche Raumklima lassen sich digital jedoch nur sehr eingeschränkt beurteilen.
Gerade deshalb ist die persönliche Innenbesichtigung für mich ein wesentlicher Bestandteil einer belastbaren Immobilienbewertung.
Sie garantiert nicht, dass jeder verdeckte Schaden erkannt wird. Sie ermöglicht aber Wahrnehmungen, die bei einer reinen Schreibtischbewertung vollständig fehlen würden.
Manchmal ist es nicht die große sichtbare Beschädigung, die zu weiteren Fragen führt. Manchmal ist es zunächst nur ein ungewöhnlicher Geruch in einem einzelnen Raum.
Was Eigentümer vor einer Besichtigung beachten sollten
Eigentümer sollten versuchen, den tatsächlichen Zustand der Immobilie möglichst unverfälscht zu zeigen.
Dazu gehört:
Räume normal zu lüften
keine intensiven Raumdüfte einzusetzen
bekannte Feuchte- oder Wasserschäden offenzulegen
vorhandene Rechnungen und Sanierungsnachweise bereitzuhalten
länger ungenutzte Wasseranschlüsse vorab zu kontrollieren
besondere Nutzungen einzelner Räume zu erläutern
Starke Duftsprays oder eine ungewöhnlich intensive Reinigung unmittelbar vor dem Termin können mehr Fragen aufwerfen, als sie beantworten.
Transparenz schafft dagegen Vertrauen und erleichtert eine sachgerechte Einordnung.
Eine Immobilie muss mit allen Sinnen betrachtet werden
Der Verkehrswert entsteht nicht durch den persönlichen Geschmack des Gutachters. Er muss nachvollziehbar aus den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften und der Reaktion des Immobilienmarktes abgeleitet werden.
Gerüche sind dabei kein eigenständiges Bewertungsverfahren und kein automatischer Grund für einen Wertabschlag.
Sie können aber Hinweise auf besondere Eigenschaften, Nutzungseinflüsse oder mögliche Schäden liefern. Deshalb gehören sie zu den Beobachtungen, die bei einer persönlichen Besichtigung ernst genommen und sachlich dokumentiert werden sollten.
Eine Immobilie lässt sich nicht vollständig über Zahlen, Fotos und Fragebögen erfassen.
Man muss sie sehen, betreten und manchmal eben auch riechen.
Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung, Schadstoffuntersuchung, bautechnische Begutachtung, Rechtsberatung oder Steuerberatung. Bei einem konkreten Verdacht auf Feuchtigkeit, Schimmel, Schadstoffe oder technische Mängel sollten entsprechend qualifizierte Fachleute hinzugezogen werden.
Viele Grüße
Tobias Kind
