Was bedeutet Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht gehört das Grundstück einer anderen Person oder Institution. Der Erbbauberechtigte erhält das veräußerliche und vererbliche Recht, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu haben. Einzelnorm
Für dieses Recht wird regelmäßig ein Erbbauzins gezahlt. Die Laufzeit, mögliche Anpassungen des Erbbauzinses und die Regelungen zum Vertragsende ergeben sich aus dem Erbbaurechtsvertrag.
Zwei Laufzeiten müssen unterschieden werden
Bei der Bewertung sind insbesondere zwei Zeiträume relevant:
- die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts
- die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie lange das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Dabei werden unter anderem Baujahr, Zustand, Modernisierungen und unterlassene Instandhaltungen berücksichtigt. Einzelnorm
Die Restlaufzeit des Erbbaurechts ergibt sich dagegen aus dem Vertrag. Beide Zeiträume sind daher nicht automatisch identisch.
Was passiert bei einer kurzen Restlaufzeit?
Ist die Restlaufzeit des Erbbaurechts kürzer als die Restnutzungsdauer des Gebäudes, kann dies den Wert des Erbbaurechts beeinflussen. Die ImmoWertV berücksichtigt ausdrücklich den Fall, dass ein Gebäude über das Ende des Erbbaurechts hinaus wirtschaftlich nutzbar wäre. Entscheidend ist dann unter anderem, welcher Gebäudewert bei Vertragsablauf entschädigt wird. Einzelnorm
Eine kurze Vertragslaufzeit führt jedoch nicht automatisch zu einer entsprechend kurzen Restnutzungsdauer des Gebäudes. Der bauliche und wirtschaftliche Zustand muss weiterhin eigenständig untersucht werden.
Welche Unterlagen sind wichtig?
Für eine nachvollziehbare Einordnung sollten insbesondere folgende Unterlagen vorliegen:
- Erbbaurechtsvertrag einschließlich aller Nachträge
- aktueller Grundbuchauszug und Erbbaugrundbuch
- Angaben zur verbleibenden Vertragslaufzeit
- Höhe und Anpassung des Erbbauzinses
- Regelungen zur Verlängerung des Erbbaurechts
- Vereinbarungen zur Entschädigung bei Vertragsende
- Bauunterlagen und Modernisierungsnachweise
Ohne den vollständigen Vertrag lassen sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Besonderheiten häufig nicht zuverlässig beurteilen.
Was bedeutet das für ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten untersucht in erster Linie die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes. Bei einer Erbbaurechtsimmobilie sollte zusätzlich deutlich gemacht werden, dass die Laufzeit des Erbbaurechts eine eigenständige Größe darstellt.
Ob und wie sich die vertraglichen Regelungen auf die steuerliche Abschreibung auswirken, sollte im Einzelfall mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater abgestimmt werden.
Fazit
Bei einer Erbbaurechtsimmobilie dürfen die Restnutzungsdauer des Gebäudes und die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht miteinander verwechselt werden. Für eine sachgerechte Beurteilung müssen der Gebäudezustand und die vertraglichen Regelungen getrennt geprüft und anschließend gemeinsam eingeordnet werden.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Steuerliche Entscheidungen sollten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater abgestimmt werden.