Eine Immobilie besteht nicht nur aus Grundstück und Gebäude
Bei einer Immobilienbewertung werden zahlreiche objektive Merkmale untersucht.
Dazu gehören unter anderem:
- Grundstücksgröße und Lage
- Wohn- und Nutzfläche
- Baujahr und Bauweise
- Modernisierungszustand
- Baumängel und Bauschäden
- rechtliche Gegebenheiten
- Erträge und Bewirtschaftungskosten
- Verhältnisse auf dem örtlichen Immobilienmarkt
Doch was passiert, wenn das Gebäude technisch in Ordnung ist, seine Vergangenheit aber bei Kaufinteressenten ein ungutes Gefühl auslöst?
In solchen Fällen wird gelegentlich von einer stigmatisierten Immobilie gesprochen.
Gemeint sind Gebäude, die aufgrund eines besonderen Ereignisses, ihrer früheren Nutzung oder eines schlechten öffentlichen Rufs von Teilen des Marktes anders wahrgenommen werden.
Was kann eine Immobilie stigmatisieren?
Ein Stigma entsteht nicht zwangsläufig durch einen baulichen Mangel.
Mögliche Auslöser können sein:
- ein natürlicher Todesfall im Gebäude
- ein Suizid
- ein Gewaltverbrechen
- eine überregional bekannte Straftat
- eine langjährige Nutzung mit negativem öffentlichem Ansehen
- eine umfangreiche mediale Berichterstattung
- ein dauerhaft schlechter Ruf in der Nachbarschaft
- eine bekannte frühere Nutzung, die potenzielle Käufer ablehnen
- Gerüchte, die sich mit einer bestimmten Adresse verbinden
Nicht jedes dieser Ereignisse beeinflusst automatisch den Verkehrswert.
Zwischen einem natürlichen Todesfall in einer seit Jahrzehnten bewohnten Immobilie und einem öffentlich bekannten schweren Verbrechen bestehen erhebliche Unterschiede.
Entscheidend ist nicht allein, was geschehen ist. Maßgeblich ist vielmehr, ob und wie der gewöhnliche Immobilienmarkt darauf reagiert.
Persönliche Abneigung ist noch keine Wertminderung
Der Verkehrswert soll den Preis abbilden, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden kann.
Die ganz persönliche Empfindlichkeit eines einzelnen Kaufinteressenten ist dabei nicht maßgeblich.
Wenn eine Person grundsätzlich kein Haus kaufen möchte, in dem jemals jemand verstorben ist, handelt es sich zunächst um eine individuelle Entscheidung.
Andere Käufer können dieselbe Immobilie vollkommen anders beurteilen.
Eine persönliche Abneigung führt deshalb nicht automatisch zu einem geringeren Verkehrswert.
Anders kann es aussehen, wenn eine erhebliche Zahl potenzieller Käufer ähnlich reagiert. Verkleinert sich der Kreis der Interessenten deutlich, verlängert sich die Vermarktungsdauer oder entstehen regelmäßig auffällig niedrige Kaufangebote, kann die Vergangenheit der Immobilie marktrelevant werden.
Wann kann ein Ereignis den Immobilienmarkt beeinflussen?
Für eine mögliche Wertrelevanz sind mehrere Faktoren zu betrachten.
Art des Ereignisses
Ein natürlicher Todesfall wird vom Markt regelmäßig anders wahrgenommen als ein schweres Gewaltverbrechen.
Auch der Ort des Ereignisses innerhalb der Immobilie kann die Reaktion beeinflussen. Ein Vorfall in einem Nebengebäude kann anders eingeordnet werden als ein Ereignis in einem zentralen Wohnraum.
Zeitlicher Abstand
Je länger ein Ereignis zurückliegt, desto geringer kann seine Bedeutung für heutige Kaufinteressenten werden.
Das gilt jedoch nicht immer. Besonders bekannte Fälle können über viele Jahre mit einer Adresse verbunden bleiben.
Öffentliche Bekanntheit
Ein Ereignis, das ausschließlich einem kleinen Personenkreis bekannt ist, besitzt möglicherweise keine erkennbare Marktwirkung.
Wurde dagegen ausführlich in Zeitungen, Fernsehen oder sozialen Medien berichtet, kann die Immobilie dauerhaft mit dem Ereignis in Verbindung gebracht werden.
Identifizierbarkeit der Immobilie
Auch die Frage, ob die konkrete Adresse öffentlich erkennbar ist, kann eine Rolle spielen.
Ein allgemein gehaltener Bericht über einen Ortsteil wirkt anders als eine Berichterstattung, in der das Gebäude, die Straße oder sogar die Hausnummer eindeutig genannt werden.
Reaktion typischer Käufer
Am Ende ist entscheidend, wie der gewöhnliche Grundstücksmarkt reagiert.
Dabei können unter anderem folgende Beobachtungen relevant sein:
- deutlich weniger Besichtigungsanfragen
- ungewöhnlich lange Vermarktungsdauer
- wiederholte Kaufabbrüche nach Bekanntwerden des Ereignisses
- auffällig niedrige Kaufangebote
- Schwierigkeiten bei Vermietung oder Weiterverkauf
- eine dauerhaft eingeschränkte Interessentengruppe
Ein einzelner erschrockener Kaufinteressent genügt nicht, um eine Wertminderung zu begründen.
Was ist ein merkantiler Minderwert?
Der merkantile Minderwert beschreibt einen möglichen Wertnachteil, der trotz technisch einwandfreiem oder vollständig wiederhergestelltem Zustand verbleibt.
Ursprünglich wird dieser Begriff häufig verwendet, wenn ein Schaden fachgerecht beseitigt wurde, der Markt dem Objekt aber weiterhin mit Vorbehalten begegnet. Kaufinteressenten vermuten möglicherweise noch verborgene Risiken oder bevorzugen ein vergleichbares Objekt ohne entsprechende Vorgeschichte.
Auf stigmatisierte Immobilien lässt sich dieser Gedanke nur mit der notwendigen Vorsicht übertragen.
Ein Gebäude kann vollständig renoviert sein und keinerlei sichtbare Schäden mehr aufweisen. Ist ein schweres Ereignis jedoch weiterhin öffentlich mit der Immobilie verbunden, können Kaufinteressenten trotzdem zurückhaltend reagieren.
Ein merkantiler Minderwert kann beispielsweise in Betracht kommen, wenn:
- die Immobilie trotz angemessener Vermarktung kaum Nachfrage erhält
- Interessenten nach Bekanntwerden der Vorgeschichte abspringen
- Kaufangebote wiederholt deutlich unter dem üblichen Marktniveau liegen
- vergleichbare Immobilien ohne diese Vorgeschichte erkennbar besser verkäuflich sind
- die Adresse dauerhaft mit dem Ereignis verbunden bleibt
- die Vermarktung nur mit erheblichen Preiszugeständnissen gelingt
Der merkantile Minderwert beruht damit nicht zwingend auf einem noch vorhandenen technischen Schaden. Er kann aus dem Misstrauen oder der Zurückhaltung des gewöhnlichen Immobilienmarktes entstehen.
Nicht jedes Stigma führt zu einem merkantilen Minderwert
Der Begriff darf nicht vorschnell verwendet werden.
Ein merkantiler Minderwert entsteht nicht allein deshalb, weil ein einzelner Käufer die Immobilie ablehnt oder der Eigentümer selbst ein ungutes Gefühl mit dem Gebäude verbindet.
Erforderlich ist eine nachvollziehbare Reaktion des Marktes.
Dafür muss geprüft werden:
- Wie würden typische Kaufinteressenten reagieren?
- Ist das Ereignis öffentlich bekannt?
- Hat sich die Vermarktungsdauer erkennbar verlängert?
- Gibt es konkrete Kaufangebote oder abgebrochene Verhandlungen?
- Sind vergleichbare Immobilien ohne diese Vorgeschichte besser vermarktbar?
- Ist die Besonderheit nur vorübergehend oder dauerhaft relevant?
- Beschränkt sich die Ablehnung auf einzelne Personen oder betrifft sie einen größeren Teil des Marktes?
Persönliche Empfindungen und marktübliche Reaktionen müssen sauber voneinander getrennt werden.
Technischer und merkantiler Minderwert sind nicht dasselbe
Ein technischer Minderwert liegt vor, wenn nach einer Reparatur oder Sanierung weiterhin eine tatsächliche Beeinträchtigung vorhanden ist.
Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn:
- eine geringere Lebensdauer verbleibt
- die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist
- die Ausführung vom ursprünglichen Zustand abweicht
- sichtbare Spuren zurückbleiben
- ein erhöhtes technisches Risiko besteht
Der merkantile Minderwert kann dagegen auch ohne eine verbleibende technische Beeinträchtigung bestehen.
Das Gebäude kann technisch vollständig wiederhergestellt sein. Der Markt kann aufgrund der bekannten Vorgeschichte trotzdem weniger Vertrauen haben und nur einen geringeren Kaufpreis akzeptieren.
Bei einer stigmatisierten Immobilie muss daher unterschieden werden zwischen:
- tatsächlichen baulichen oder technischen Folgen
- notwendigen Sanierungs- und Renovierungskosten
- Einschränkungen der Nutzung
- psychologischen Vorbehalten einzelner Personen
- einem möglichen merkantilen Minderwert aufgrund der Marktreaktion
Eine mehrfache Berücksichtigung desselben Umstands ist zu vermeiden.
Spielt die Beseitigung sichtbarer Spuren eine Rolle?
Sind noch sichtbare oder wahrnehmbare Folgen eines Ereignisses vorhanden, müssen diese zunächst als tatsächliche Eigenschaften der Immobilie betrachtet werden.
Dazu können gehören:
- beschädigte Bauteile
- erforderliche Reinigungsarbeiten
- Geruchsbelastungen
- ausstehende Renovierungen
- Sicherheitsmaßnahmen
- längerer Leerstand
- Verwahrlosung des Grundstücks
Solche tatsächlichen Beeinträchtigungen lassen sich häufig konkreter untersuchen und bewerten.
Ein zusätzlicher merkantiler Minderwert kann erst dann relevant werden, wenn die technische oder optische Beeinträchtigung bereits beseitigt wurde und der Markt trotzdem weiterhin zurückhaltend reagiert.
Neue Bodenbeläge, frische Farben und eine moderne Ausstattung verändern nicht zwangsläufig die öffentliche Wahrnehmung einer bekannten Adresse.
Wie lässt sich ein möglicher Werteinfluss bestimmen?
Die Bewertung einer stigmatisierten Immobilie ist anspruchsvoll.
Für klassische Merkmale wie Wohnfläche, Grundstücksgröße oder Mieteinnahmen stehen häufig Markt- und Vergleichsdaten zur Verfügung. Für einen schlechten Ruf oder ein besonderes Ereignis existieren dagegen nur selten belastbare Tabellen.
Ein pauschaler Abschlag wäre daher nicht sachgerecht.
Der Sachverständige muss prüfen, ob die Besonderheit auf dem örtlichen Markt tatsächlich einen Einfluss besitzt.
Mögliche Anhaltspunkte können sein:
- reale Vermarktungserfahrungen
- dokumentierte Kaufangebote
- vergleichbare Verkaufsfälle
- Auskünfte örtlicher Marktteilnehmer
- Intensität und Reichweite der öffentlichen Berichterstattung
- Dauerhaftigkeit der negativen Wahrnehmung
- Größe und Struktur des regionalen Immobilienmarktes
- Abweichungen von üblichen Vermarktungszeiten
- Reaktionen potenzieller Käufer
Je kleiner der Markt und je bekannter die Immobilie, desto stärker kann sich ein Ereignis auswirken.
In einer Großstadt kann eine Adresse schneller in der Masse des Angebots verschwinden. In einer kleinen Gemeinde kann die Geschichte eines Gebäudes dagegen über Generationen bekannt bleiben.
Auch diese Einschätzung darf nicht pauschal angewendet werden. Der konkrete Immobilienmarkt ist immer im Einzelfall zu untersuchen.
Wie hoch ist der merkantile Minderwert?
Ein merkantiler Minderwert kann nicht allein anhand eines festen Prozentsatzes bestimmt werden.
Aussagen wie fünf, zehn oder zwanzig Prozent Abschlag wären ohne eine objektbezogene Herleitung nicht belastbar.
Die Höhe hängt unter anderem davon ab:
- wie schwerwiegend das Ereignis war
- wie lange es zurückliegt
- wie bekannt die Immobilie ist
- wie intensiv darüber berichtet wurde
- wie der örtliche Markt reagiert
- wie groß der Kreis potenzieller Käufer bleibt
- ob konkrete Vermarktungserfahrungen vorliegen
- ob die Vorgeschichte bei einem späteren Verkauf weiterhin relevant sein wird
Im Gutachten muss nachvollziehbar erläutert werden, aus welchen tatsächlichen Marktbeobachtungen ein möglicher Abschlag abgeleitet wurde.
Fehlen belastbare Anhaltspunkte, darf kein frei geschätzter merkantiler Minderwert angesetzt werden.
Muss ein Verkäufer über die Vergangenheit informieren?
Ob ein früheres Ereignis ungefragt offengelegt werden muss, ist eine rechtliche Frage und hängt stark vom Einzelfall ab.
Art und Schwere des Ereignisses, der zeitliche Abstand, die Auswirkungen auf die Immobilie und die Bedeutung für die Kaufentscheidung können dabei eine Rolle spielen.
Ein Sachverständiger sollte hierzu keine pauschale Rechtsberatung geben.
Wichtig ist jedoch, konkrete Fragen eines Kaufinteressenten wahrheitsgemäß und vollständig zu beantworten.
Bei einem außergewöhnlichen oder öffentlich bekannten Sachverhalt empfiehlt es sich, die rechtliche Vorgehensweise vor der Vermarktung mit einem Fachanwalt oder Notar abzustimmen.
Eine transparente und rechtssichere Kommunikation kann spätere Auseinandersetzungen vermeiden.
Gerüchte sind keine belastbare Bewertungsgrundlage
Gerade in kleineren Orten entstehen schnell Erzählungen über einzelne Gebäude.
Nicht jedes Gerücht ist wahr. Nicht jede Geschichte ist für den Verkehrswert relevant.
Ein Gutachten darf daher keine unbestätigten Behauptungen übernehmen.
Zunächst muss geklärt werden:
- Ist das Ereignis nachweisbar?
- Wann hat es stattgefunden?
- Welche Informationen sind öffentlich bekannt?
- Beziehen sich die Angaben tatsächlich auf die zu bewertende Immobilie?
- Gibt es erkennbare Reaktionen des Immobilienmarktes?
- Bestehen tatsächliche Auswirkungen auf Zustand oder Nutzbarkeit?
Der Sachverständige muss zwischen überprüfbaren Tatsachen, öffentlichen Informationen und bloßem Hörensagen unterscheiden.
Kann eine besondere Vergangenheit auch wertsteigernd sein?
Nicht jede außergewöhnliche Geschichte wirkt sich negativ aus.
Ein Gebäude kann durch seine Historie, einen bekannten früheren Eigentümer oder eine kulturelle Bedeutung zusätzliche Aufmerksamkeit erhalten.
Historische Villen, Künstlerhäuser oder bekannte Drehorte können für bestimmte Käufer besonders interessant sein.
Auch hier gilt jedoch, dass Bekanntheit allein noch keinen höheren Verkehrswert begründet.
Eine positive Wirkung entsteht erst dann, wenn der Markt tatsächlich bereit ist, für die besondere Geschichte mehr zu bezahlen.
Historische Bedeutung kann außerdem mit Denkmalschutz, eingeschränkten Umbaumöglichkeiten oder erhöhtem Instandhaltungsaufwand verbunden sein. Positive und negative Einflüsse müssen daher gemeinsam betrachtet werden.
Warum eine sachliche Bewertung wichtig ist
Schwere Ereignisse in einer Immobilie sind für Betroffene, Angehörige und spätere Nutzer häufig emotional belastend.
Eine Verkehrswertermittlung darf diese menschliche Dimension nicht respektlos behandeln. Gleichzeitig muss sie sachlich und nachvollziehbar bleiben.
Der Sachverständige bewertet nicht das Ereignis selbst. Er untersucht ausschließlich, ob daraus zum Wertermittlungsstichtag eine erkennbare Reaktion des gewöhnlichen Immobilienmarktes entsteht.
Dabei muss sauber unterschieden werden zwischen:
- persönlichen Empfindungen
- tatsächlichen Gebäudeeigenschaften
- rechtlichen Fragestellungen
- öffentlicher Wahrnehmung
- messbarem Verhalten des Marktes
- technischem Minderwert
- merkantilem Minderwert
Nur wenn sich eine Besonderheit auf die Preisbildung typischer Marktteilnehmer auswirkt, kann sie für den Verkehrswert relevant werden.
Die Geschichte gehört manchmal zur Immobilie
Häuser speichern keine Erinnerungen. Menschen verbinden jedoch Erlebnisse, Erzählungen und Gefühle mit bestimmten Orten.
Für die Immobilienbewertung bedeutet das, dass nicht jede wertrelevante Besonderheit auf einem Grundriss oder in einer Baubeschreibung zu erkennen ist.
Manchmal ist die Vergangenheit einer Immobilie für den Markt bedeutungslos. Manchmal verändert sie lediglich die persönliche Wahrnehmung einzelner Interessenten.
In besonderen Fällen kann sie jedoch die Vermarktung, die Nachfrage und die erzielbaren Kaufpreise beeinflussen.
Dann kann trotz eines technisch einwandfreien Zustands ein merkantiler Minderwert verbleiben.
Ob ein solcher Minderwert tatsächlich vorliegt und wie hoch er ist, muss aus der konkreten Reaktion des gewöhnlichen Immobilienmarktes nachvollziehbar abgeleitet werden.
Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung, Steuerberatung oder individuelle Immobilienbewertung dar. Ob ein früheres Ereignis offengelegt werden muss und ob daraus ein merkantiler Minderwert entsteht, ist stets anhand des konkreten Einzelfalls zu prüfen.
Zum Autor
Tobias Kind ist Diplom-Betriebswirt (FH), Immobilieninvestor und Sachverständiger für die Marktwertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Er ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine von der DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle personenzertifiziert und verfügt über ergänzende DEKRA-Zertifizierungen D1 und D2. Mit Begutachtung.immo erstellt er Restnutzungsdauer-, Kurz- und Verkehrswertgutachten und verbindet fachliche Bewertungsmethodik mit langjähriger praktischer Erfahrung im Immobilienbereich.
