Mehr Fläche bedeutet nicht automatisch mehr Wert
Eine Immobilie wird verkauft und im Exposé mit einer großzügigen Wohnfläche beworben. Bei der Besichtigung zeigt sich ein vollständig ausgebautes Dachgeschoss mit Heizung, Fenstern und einem eigenen Badezimmer.
Auf den ersten Blick scheint die Sache eindeutig. Mehr Wohnfläche müsste einen höheren Immobilienwert bedeuten.
Bei der Prüfung der Bauunterlagen stellt sich jedoch heraus, dass das Dachgeschoss in den vorhandenen Plänen lediglich als Bodenraum bezeichnet wird. Eine Genehmigung für die Nutzung zu Wohnzwecken ist nicht dokumentiert.
In einem solchen Fall darf die tatsächlich vorhandene Fläche nicht ohne weitere Prüfung vollständig und uneingeschränkt wie regulär genehmigter Wohnraum behandelt werden.
Der Verkehrswert einer Immobilie richtet sich nicht nur nach ihrer sichtbaren Ausstattung. Auch die rechtlich gesicherte Nutzbarkeit spielt eine wichtige Rolle.
Welche baulichen Veränderungen können betroffen sein?
Baurechtlich ungeklärte Flächen entstehen nicht nur durch große Anbauten. Häufig geht es um Veränderungen, die Eigentümer im Laufe vieler Jahre selbst vorgenommen oder bereits beim Kauf übernommen haben.
Typische Beispiele sind:
ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss
Kellerräume, die dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden
ein Wintergarten oder eine geschlossene Terrasse
ein Anbau ohne eindeutig zuordenbare Genehmigungsunterlagen
eine zum Wohnraum umgebaute Garage
zusätzliche Wohnungen innerhalb eines Gebäudes
die Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnraum
die Nutzung einer Wohnung als Praxis, Büro oder Ferienunterkunft
veränderte Grundrisse mit Eingriffen in tragende Bauteile
nachträglich errichtete Balkone oder Dachterrassen
Ob eine Maßnahme genehmigungspflichtig, genehmigungsfrei oder unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist, hängt vom Einzelfall und vom jeweiligen Landesrecht ab.
Auch eine genehmigungsfreie Maßnahme ist nicht automatisch von allen öffentlich-rechtlichen Anforderungen befreit.
Fehlende Unterlagen bedeuten noch keinen Schwarzbau
Wenn sich eine Baugenehmigung nicht in den Unterlagen des Eigentümers befindet, bedeutet das nicht automatisch, dass die betreffende Fläche illegal errichtet oder genutzt wurde.
Gerade bei älteren Immobilien sind Unterlagen häufig unvollständig. Genehmigungen können verloren gegangen sein oder sich ausschließlich in der Bauakte der zuständigen Behörde befinden.
Deshalb muss zunächst zwischen zwei Situationen unterschieden werden:
Die Genehmigung ist vorhanden, liegt dem Eigentümer jedoch nicht vor.
Für die bauliche Veränderung oder Nutzung wurde tatsächlich keine Genehmigung erteilt.
Diese Unterscheidung ist für die Bewertung wesentlich.
Eine fehlende Unterlage sollte deshalb zunächst Anlass für eine weitere Prüfung sein. Sie ist noch kein ausreichender Beleg für eine unzulässige Nutzung.
Warum die baurechtliche Situation den Verkehrswert beeinflussen kann
Der Verkehrswert wird nach § 194 Baugesetzbuch unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Eigenschaften einer Immobilie ermittelt.
Ein hochwertig ausgebauter Raum kann tatsächlich vorhanden und gut nutzbar sein. Bestehen jedoch Zweifel an seiner rechtlichen Zulässigkeit, kann dies die Vermarktung erschweren.
Mögliche Auswirkungen sind:
Kaufinteressenten berücksichtigen einen Risikoabschlag.
Banken erkennen die betreffende Fläche möglicherweise nicht vollständig an.
Eine nachträgliche Genehmigung kann Kosten verursachen.
Umbauten oder technische Nachweise können erforderlich werden.
Die Nutzung kann durch die zuständige Behörde eingeschränkt werden.
Im ungünstigen Fall kann ein Rückbau notwendig werden.
Die angegebene Wohn- oder Nutzfläche muss möglicherweise korrigiert werden.
Welche dieser Folgen tatsächlich eintreten können, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind die konkrete Maßnahme, die vorhandenen Unterlagen, die heutige Genehmigungsfähigkeit und die Reaktion des gewöhnlichen Grundstücksmarktes.
Nicht jede Abweichung führt automatisch zu einem Wertabschlag
Auch bei einer baurechtlich ungeklärten Fläche darf der Gutachter nicht einfach einen beliebigen Betrag vom Immobilienwert abziehen.
Zunächst muss geklärt werden, worin die Abweichung besteht und welche Bedeutung sie für typische Marktteilnehmer besitzt.
Dabei können unter anderem folgende Fragen relevant sein:
Ist die Fläche baulich fachgerecht hergestellt?
Entspricht sie den Anforderungen an Belichtung, Belüftung und Raumhöhe?
Sind notwendige Rettungswege vorhanden?
Wurden Brandschutzanforderungen berücksichtigt?
Ist die Nutzung planungsrechtlich grundsätzlich zulässig?
Kann eine nachträgliche Genehmigung realistisch erscheinen?
Welche Kosten wären mit der Klärung verbunden?
Wie würden Kaufinteressenten mit der Unsicherheit umgehen?
Eine kleinere formale Unklarheit kann vom Markt anders beurteilt werden als eine offensichtlich nicht genehmigungsfähige zusätzliche Wohnung.
Der Einfluss auf den Verkehrswert muss daher aus dem konkreten Einzelfall und dem Verhalten des Marktes abgeleitet werden.
Tatsächliche Fläche und rechtlich gesicherte Nutzung unterscheiden
Bei einer Immobilienbewertung sollten unterschiedliche Flächenbegriffe nicht miteinander vermischt werden.
Ein Raum kann tatsächlich vorhanden sein und bei einem Aufmaß vollständig erfasst werden. Daraus folgt jedoch noch nicht automatisch, dass er als genehmigter Wohnraum genutzt werden darf.
Ebenso kann eine Fläche baurechtlich zulässig sein, aber wegen geringer Raumhöhe, Dachschrägen oder anderer Vorgaben bei einer Wohnflächenberechnung nur teilweise berücksichtigt werden.
Für eine sachgerechte Bewertung können deshalb verschiedene Fragen parallel zu prüfen sein:
Welche Fläche ist tatsächlich vorhanden?
Welche Nutzung wurde genehmigt?
Welche Nutzung findet derzeit statt?
Wie ist die Fläche nach den maßgeblichen Berechnungsvorschriften einzuordnen?
Welche Flächenangaben würden Marktteilnehmer bei ihrer Kaufentscheidung berücksichtigen?
Erst aus dem Zusammenspiel dieser Informationen ergibt sich eine belastbare Einordnung.
Welche Unterlagen helfen bei der Prüfung?
Für die Beurteilung baulicher Veränderungen können insbesondere folgende Unterlagen wichtig sein:
Baugenehmigungen
genehmigte Bauzeichnungen
Grundrisse und Schnittzeichnungen
Wohn- und Nutzflächenberechnungen
Unterlagen zu späteren Umbauten
Genehmigungen für Nutzungsänderungen
Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan
Baulastenauskunft
Auskunft aus der Bauakte
Nachweise zum Brand- und Wärmeschutz
Bei Eigentumswohnungen sollte zusätzlich geprüft werden, ob die bauliche Veränderung mit der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbar ist.
Eine öffentlich-rechtliche Genehmigung ersetzt nicht automatisch eine gegebenenfalls erforderliche Zustimmung innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Was macht der Sachverständige?
Ein Sachverständiger führt keine baurechtliche Genehmigung durch und ersetzt weder die Bauaufsichtsbehörde noch einen Fachanwalt oder einen bauvorlageberechtigten Planer.
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens kann er jedoch vorhandene Unterlagen mit dem tatsächlichen Gebäudezustand vergleichen und erkennbare Abweichungen dokumentieren.
Dazu gehören beispielsweise:
der Abgleich vorhandener Pläne mit dem Gebäude
die Prüfung der angegebenen Wohn- und Nutzflächen
die Beschreibung abweichender Nutzungen
die Einordnung erkennbarer Unsicherheiten
die Untersuchung möglicher Auswirkungen auf die Marktgängigkeit
die nachvollziehbare Berücksichtigung im Bewertungsergebnis
Bestehen erhebliche Zweifel, kann eine zusätzliche Klärung durch die zuständige Behörde, einen Architekten oder einen Fachanwalt erforderlich sein.
Kann eine Genehmigung nachträglich erteilt werden?
Eine nachträgliche Genehmigung kann grundsätzlich möglich sein. Sie ist jedoch kein Automatismus.
Entscheidend ist, ob die bauliche Anlage oder Nutzung nach den maßgeblichen Vorschriften genehmigungsfähig ist. Dabei können unter anderem Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätze, Raumhöhen, Rettungswege und die planungsrechtliche Zulässigkeit eine Rolle spielen.
Vor einer Bewertung sollte deshalb nicht einfach unterstellt werden, dass eine Genehmigung problemlos nachgeholt werden kann.
Solange die Situation ungeklärt ist, bleibt für einen möglichen Käufer eine Unsicherheit bestehen. Diese Unsicherheit kann sich auch dann auf den Verkehrswert auswirken, wenn die Fläche bereits seit vielen Jahren genutzt wird.
Eine langjährige Nutzung allein ersetzt nicht automatisch die erforderliche Genehmigung.
Was sollten Eigentümer vor einer Bewertung tun?
Eigentümer sollten möglichst frühzeitig prüfen, ob der tatsächliche Gebäudezustand mit den vorhandenen Genehmigungsunterlagen übereinstimmt.
Sinnvoll ist insbesondere:
vorhandene Unterlagen vollständig zusammenzustellen
die genehmigten Pläne mit dem aktuellen Zustand zu vergleichen
fehlende Bauakten bei der zuständigen Stelle anzufragen
Umbauten und Nutzungsänderungen offen anzugeben
unklare Flächen nicht vorschnell als regulären Wohnraum zu bezeichnen
bei Bedarf eine baurechtliche Prüfung zu veranlassen
Je früher Unklarheiten erkannt werden, desto besser lassen sie sich vor einem Verkauf, einer Finanzierung oder einer gerichtlichen Auseinandersetzung klären.
Ein Verkehrswertgutachten betrachtet mehr als den sichtbaren Zustand
Ein ansprechend ausgebauter Raum kann die Nutzung einer Immobilie erheblich verbessern. Für den Verkehrswert ist jedoch entscheidend, ob und in welchem Umfang der Markt diese Nutzung als dauerhaft und rechtlich gesichert ansieht.
Deshalb reicht es bei einer fundierten Immobilienbewertung nicht aus, Flächen lediglich aufzumessen und mit einem Quadratmeterpreis zu multiplizieren.
Die tatsächlichen Eigenschaften, die rechtlichen Gegebenheiten und die Reaktion des Marktes müssen gemeinsam betrachtet werden.
Gerade bei ausgebauten Dachgeschossen, umgenutzten Kellern, Anbauten oder zusätzlichen Wohnungen kann die Einsicht in die Bauunterlagen einen erheblichen Unterschied machen.
Ein sorgfältig erstelltes Verkehrswertgutachten macht solche Unsicherheiten transparent und zeigt nachvollziehbar, wie sie bei der Wertermittlung berücksichtigt wurden.
Für Anregungen und bei Fragen melden Sie sich gerne.
Ihr Tobias Kind
Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung, Steuerberatung oder baurechtliche Prüfung dar. Die Genehmigungsfähigkeit einer baulichen Anlage oder Nutzung muss im Einzelfall durch die zuständige Behörde und gegebenenfalls durch entsprechend qualifizierte Fachleute geprüft werden.
