Bei vielen Immobilien lässt sich nicht nur ein einziges Baujahr feststellen. Das ursprüngliche Wohnhaus wurde möglicherweise bereits vor mehreren Jahrzehnten errichtet. Später kamen ein Anbau, eine Aufstockung, ein ausgebautes Dachgeschoss oder zusätzliche Gewerberäume hinzu.
Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer entsteht damit eine wichtige Frage:
Welches Baujahr ist für das Restnutzungsdauergutachten maßgeblich?
Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht. Entscheidend ist, wie die einzelnen Gebäudeteile konstruktiv, wirtschaftlich und funktional miteinander verbunden sind.
Ein Gebäude kann aus mehreren Bauabschnitten bestehen
Typische Beispiele für unterschiedliche Bauabschnitte sind:
- ein nachträglich errichteter Anbau
- eine spätere Aufstockung des Gebäudes
- ein ausgebautes Dachgeschoss
- ein angebauter Wintergarten
- eine ehemalige Garage, die zu Wohnraum umgebaut wurde
- ein älteres Vorderhaus mit jüngerem Hinterhaus
- ein Wohngebäude mit später ergänztem Gewerbeteil
Solche Erweiterungen sind steuerlich grundsätzlich nicht bedeutungslos. Aufwendungen für eine Aufstockung oder einen Anbau können Herstellungskosten einer Gebäudeerweiterung darstellen. Abgrenzung von Anschaffungskosten,…
Für die Restnutzungsdauer reicht es jedoch nicht aus, ausschließlich das Herstellungsjahr des jüngsten Gebäudeteils zu betrachten.
Verjüngt ein neuer Anbau das gesamte Gebäude?
Ein neuer Anbau führt nicht automatisch dazu, dass das ursprüngliche Gebäude eine längere Restnutzungsdauer erhält.
Wurde beispielsweise ein Wohnhaus aus dem Jahr 1955 im Jahr 1995 um zusätzliche Räume erweitert, bleiben die tragenden Bauteile, Leitungen, Decken und möglicherweise auch die technische Ausstattung des ursprünglichen Gebäudes weiterhin deutlich älter.
Der Anbau kann einen anderen baulichen Zustand und ein anderes wirtschaftliches Nutzungspotenzial aufweisen. Er beseitigt aber nicht zwangsläufig die altersbedingten Eigenschaften des Bestandsgebäudes.
Umgekehrt darf ein älteres Haupthaus nicht automatisch dazu führen, dass ein wesentlich jüngerer und möglicherweise selbständig nutzbarer Gebäudeteil vollständig wie der Altbestand behandelt wird.
Entscheidend ist daher nicht nur das Baujahr, sondern die tatsächliche Verbindung der einzelnen Gebäudeteile.
Ein Gebäude oder mehrere selbständige Einheiten?
Bei der gutachterlichen Betrachtung muss zunächst geprüft werden, ob die Gebäudeteile gemeinsam eine wirtschaftliche Einheit bilden.
Dafür sind unter anderem folgende Fragen relevant:
- Besitzen die Gebäudeteile gemeinsame Zugänge?
- Werden Heizung, Strom und Wasser gemeinsam versorgt?
- Sind die Bauteile konstruktiv miteinander verbunden?
- Können die Bereiche unabhängig voneinander genutzt werden?
- Gibt es getrennte Wohnungen oder Nutzungseinheiten?
- Lassen sich die Gebäudeteile wirtschaftlich getrennt verwerten?
- Bestehen erhebliche Unterschiede bei Bauweise und Gebäudezustand?
Ein kleiner Anbau mit Küche und Bad ist häufig vollständig in das bestehende Wohnhaus integriert. Ein eigenständig zugängliches Hinterhaus mit eigener technischer Versorgung kann dagegen eine deutlich stärkere wirtschaftliche Selbständigkeit besitzen.
Deshalb gilt:
Unterschiedliche Baujahre führen nicht automatisch zu mehreren Restnutzungsdauern. Sie dürfen im Gutachten aber auch nicht einfach ignoriert werden.
Das ursprüngliche Baujahr bleibt ein wichtiger Ausgangspunkt
Das Baujahr des ursprünglichen Gebäudes bildet häufig die Grundlage der Betrachtung. Es sagt jedoch noch nicht abschließend aus, wie lange das Gebäude voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann.
Für die tatsächliche Restnutzungsdauer sind weitere Faktoren entscheidend:
- Bauweise und verwendete Materialien
- Zustand der tragenden Konstruktion
- Umfang und Zeitpunkt erfolgter Modernisierungen
- Zustand der technischen Gebäudeausrüstung
- Grundriss und heutige Nutzbarkeit
- energetischer Zustand
- Instandhaltungsrückstände
- wirtschaftliche Verwendbarkeit
- rechtliche Nutzungsbeschränkungen
Die gesetzlich relevante Nutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Einzelnorm
Das kalendarische Alter ist deshalb nur ein Bestandteil der Beurteilung.
Beispiel: Altbau mit jüngerem Anbau
Angenommen, ein Mehrfamilienhaus wurde 1955 errichtet. Im Jahr 1995 kam ein zweigeschossiger Anbau hinzu. Das Dach des gesamten Gebäudes wurde 2018 erneuert.
Eine rein pauschale Betrachtung könnte zu folgenden fehlerhaften Annahmen führen:
- Das gesamte Gebäude stammt wirtschaftlich aus dem Jahr 1995.
- Der neue Anbau spielt keine Rolle und alles wird wie ein Gebäude von 1955 behandelt.
- Durch die Dacherneuerung im Jahr 2018 ist das gesamte Gebäude umfassend modernisiert.
Keine dieser Aussagen muss richtig sein.
Das Dach ist zwar ein wesentlicher Gebäudebestandteil. Seine Erneuerung ersetzt jedoch weder die gesamte Bausubstanz noch automatisch alle technischen Anlagen.
Der Anbau ist deutlich jünger als das Haupthaus. Trotzdem kann er funktional und technisch vollständig vom älteren Gebäudeteil abhängig sein.
Im Gutachten müssen deshalb beide Bauabschnitte aufgenommen, beschrieben und hinsichtlich ihrer Bedeutung für die wirtschaftliche Nutzbarkeit eingeordnet werden.
Was muss bei der Besichtigung geprüft werden?
Gerade bei Immobilien mit mehreren Bauabschnitten ist eine persönliche Besichtigung besonders wichtig.
Aus Bauunterlagen allein lässt sich häufig nicht erkennen, wie die Gebäudeteile tatsächlich zusammenwirken. Vor Ort können unter anderem folgende Punkte geprüft werden:
- Übergänge zwischen Altbau und Anbau
- unterschiedliche Fußboden- und Deckenhöhen
- Risse im Bereich der Gebäudeverbindung
- getrennte oder gemeinsame Heizungsanlagen
- Zustand der jeweiligen Dachkonstruktionen
- Unterschiede bei Fenstern, Dämmung und Fassade
- eigenständige oder gemeinsame Nutzungsmöglichkeiten
- bauliche Veränderungen gegenüber den vorliegenden Plänen
Auch die Ausführungsqualität eines späteren Anbaus kann erheblichen Einfluss haben. Ein jüngeres Baujahr bedeutet nicht automatisch, dass der betreffende Gebäudeteil einen guten oder modernen Zustand aufweist.
Welche Unterlagen helfen bei der Beurteilung?
Für ein Restnutzungsdauergutachten können bei mehreren Bauabschnitten insbesondere folgende Unterlagen wichtig sein:
- ursprüngliche Bauzeichnungen
- Baugenehmigungen für Anbau oder Aufstockung
- Flächenberechnungen
- Baubeschreibungen
- Rechnungen über Modernisierungsmaßnahmen
- Genehmigungen für Nutzungsänderungen
- Grundrisse vor und nach dem Umbau
- Angaben zur technischen Gebäudeausrüstung
- Energieausweis
- Fotodokumentationen früherer Baumaßnahmen
Fehlen einzelne Unterlagen, bedeutet dies nicht automatisch, dass keine Begutachtung möglich ist. Die vorhandenen Informationen und der tatsächliche Gebäudezustand müssen dann besonders sorgfältig miteinander abgeglichen werden.
Mehrere Restnutzungsdauern in einem Gutachten?
Ob für unterschiedliche Gebäudeteile getrennte Restnutzungsdauern angesetzt werden können oder eine einheitliche Restnutzungsdauer für das Gesamtgebäude herzuleiten ist, muss im Einzelfall entschieden werden.
Dabei kommt es darauf an, ob die einzelnen Bereiche selbständig oder nur gemeinsam nutzbar sind. Auch die steuerliche Behandlung des Gebäudes und seiner Bestandteile muss berücksichtigt werden.
Ein Gutachten sollte deshalb nicht lediglich verschiedene Baujahre auflisten. Es muss erklären, welche Auswirkungen die unterschiedlichen Gebäudeteile auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer haben.
Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer unterschiedliche sachverständige Methoden zulässig sein können. Ein bloßer Verweis auf eine modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer genügt jedoch nicht. Die konkrete Herleitung muss zum jeweiligen Gebäude passen. bundesfinanzhof.de
Warum pauschale Onlineberechnungen hier schnell an Grenzen stoßen
Ein Onlineformular kann Baujahr, Wohnfläche und einige Modernisierungen abfragen. Die tatsächliche Verbindung verschiedener Bauabschnitte lässt sich damit jedoch nur eingeschränkt beurteilen.
Ein Anbau kann konstruktiv vollständig mit dem Altbau verbunden sein. Er kann aber auch einen nahezu eigenständigen Gebäudeteil darstellen. Diese Unterschiede können für die Bewertung und die Restnutzungsdauer entscheidend sein.
Aus meiner Erfahrung bei der Erstellung von Gutachten in ganz Deutschland zeigt sich, dass gerade solche baulichen Besonderheiten eine individuelle Prüfung benötigen. Eine persönliche Besichtigung und eine nachvollziehbare Dokumentation schaffen hier eine wesentlich belastbarere Grundlage.
Fazit
Bei Gebäuden mit Anbauten, Aufstockungen oder später ausgebauten Bereichen darf nicht einfach das älteste oder das jüngste Baujahr übernommen werden.
Das jüngere Bauteil verjüngt nicht automatisch das gesamte Gebäude. Gleichzeitig darf ein baulich und wirtschaftlich eigenständiger Gebäudeteil nicht ohne Prüfung vollständig mit dem Altbestand gleichgesetzt werden.
Ein fundiertes Restnutzungsdauergutachten muss deshalb klären:
- welche Bauabschnitte vorhanden sind
- wie diese miteinander verbunden sind
- ob eine gemeinsame oder getrennte Nutzung erfolgt
- welchen Zustand die einzelnen Gebäudeteile aufweisen
- welche Auswirkungen sich daraus auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit ergeben
Erst aus dieser Gesamtbetrachtung lässt sich eine nachvollziehbare Restnutzungsdauer ableiten.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die steuerliche Behandlung eines Anbaus, einer Aufstockung oder unterschiedlicher Gebäudeteile sollte immer mit einem Steuerberater abgestimmt werden.