Wer den Wert einer Immobilie ermitteln lassen möchte, stößt schnell auf verschiedene Bezeichnungen. Besonders häufig ist von Wertgutachten und Verkehrswertgutachten die Rede. Doch worin liegt eigentlich der Unterschied?
Was ist ein Wertgutachten?
Wer den Wert einer Immobilie ermitteln lassen möchte, stößt auf unterschiedliche Bezeichnungen. Besonders häufig ist von Wertgutachten, Kurzgutachten, Kompaktgutachten und Verkehrswertgutachten die Rede. Doch worin unterscheiden sich diese Gutachten?
Was ist ein Wertgutachten?
„Wertgutachten“ ist zunächst eine allgemeine Bezeichnung für eine fachlich nachvollziehbare Immobilienbewertung. Der genaue Umfang kann je nach Auftrag und Anbieter unterschiedlich sein.
Ein Wertgutachten eignet sich insbesondere, wenn eine belastbare Einschätzung des Immobilienwertes benötigt wird, aber kein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich ist. Typische Anlässe sind:
− Vorbereitung eines Verkaufs oder Kaufs
− Private Vermögensübersicht
− Einvernehmliche Erbauseinandersetzung
− Interne unternehmerische Entscheidungen
− Überprüfung einer Preisvorstellung
Berücksichtigt werden unter anderem die Lage, der Zustand, die Nutzungsmöglichkeiten und die wertrelevanten Eigenschaften der Immobilie.
Was bedeuten Kurzgutachten und Kompaktgutachten?
Bezeichnungen wie Kurzgutachten, Kompaktgutachten, Wertindikation oder Marktwerteinschätzung werden in der Praxis unterschiedlich verwendet. Ihr genauer Leistungsumfang ist nicht einheitlich festgelegt.
Meist handelt es sich um eine verkürzte Form der Immobilienbewertung. Die Berechnung kann auf anerkannten Verfahren beruhen, wird jedoch weniger ausführlich dokumentiert als bei einem vollständigen Verkehrswertgutachten.
Vor der Beauftragung sollte deshalb geklärt werden:
− Welche Unterlagen werden ausgewertet?
− Findet eine persönliche Besichtigung statt?
− Welches Bewertungsverfahren wird angewendet?
− Wie ausführlich wird das Ergebnis begründet?
− Für welchen Zweck kann das Gutachten verwendet werden?
Entscheidend ist damit nicht allein die Bezeichnung, sondern der tatsächlich vereinbarte Leistungsumfang.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet und ist in § 194 Baugesetzbuch definiert. Vereinfacht beschreibt er den Preis, der für eine Immobilie unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum jeweiligen Stichtag voraussichtlich erzielt werden könnte.
Die Bewertung erfolgt unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks. Je nach Objekt können insbesondere folgende Verfahren zur Anwendung kommen:
− Vergleichswertverfahren
− Ertragswertverfahren
− Sachwertverfahren
Die Auswahl des Verfahrens richtet sich nach der Art der Immobilie, dem Bewertungsanlass und den verfügbaren Daten.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?
Ein ausführliches Verkehrswertgutachten kann insbesondere sinnvoll sein bei:
− Gerichtlichen Auseinandersetzungen
− Strittigen Erb- oder Scheidungsfällen
− Behördlichen Verfahren
− Komplexen Eigentumsverhältnissen
− Besonderen Rechten oder Belastungen
− Erhöhten Anforderungen an die Dokumentation
Ob das Gutachten für einen bestimmten Zweck anerkannt wird, sollte vorab mit der jeweiligen Behörde, dem Gericht oder der beratenden Stelle abgestimmt werden.
Wo liegt der wesentliche Unterschied?
Der wichtigste Unterschied liegt im Umfang, in der Dokumentation und im vorgesehenen Verwendungszweck.
Ein Wert-, Kurz- oder Kompaktgutachten kann für viele private und wirtschaftliche Entscheidungen ausreichen. Ein Verkehrswertgutachten stellt die Immobilie, die Bewertungsgrundlagen und die Berechnung in der Regel wesentlich ausführlicher dar.
Unabhängig von der Bezeichnung sollte eine belastbare Immobilienbewertung auf sorgfältig geprüften Unterlagen und einer persönlichen Besichtigung beruhen. Denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht allein am Schreibtisch.
Welches Gutachten benötigen Sie?
Entscheidend ist nicht nur die Art der Immobilie, sondern vor allem der Anlass der Bewertung. Für eine Kaufentscheidung, einen geplanten Verkauf oder eine Vermögensübersicht kann eine kompaktere Bewertung ausreichend sein.
Wird der Immobilienwert dagegen in einem förmlichen oder streitigen Verfahren benötigt, kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten die passendere Wahl sein.
Vor der Beauftragung sollte deshalb geklärt werden, wer das Gutachten erhalten soll und welche Anforderungen diese Stelle daran stellt.
Fazit
Wertgutachten, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten verfolgen grundsätzlich dasselbe Ziel: den Wert einer Immobilie nachvollziehbar zu bestimmen.
Die Bezeichnungen allein sagen jedoch noch nicht aus, wie umfangreich die Bewertung tatsächlich ist. Entscheidend sind der vereinbarte Leistungsumfang, die fachliche Vorgehensweise und der konkrete Verwendungszweck.
QUELLEN
§ 194 Baugesetzbuch – Verkehrswert:
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html
Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV: