Immobilien waren für mich nie nur Zahlen
Als ich im Jahr 2011 mit meinen ersten eigenen Immobilieninvestitionen begann, beschäftigten mich zunächst dieselben Fragen wie vermutlich viele andere Käufer und Investoren.
Ist der Kaufpreis angemessen? Welche Investitionen werden in den kommenden Jahren notwendig? Wie ist der bauliche Zustand tatsächlich einzuschätzen? Welchen Einfluss haben Lage, Grundstück, Ausstattung und Modernisierungen auf den Wert einer Immobilie?
In einem Exposé sieht vieles zunächst übersichtlich aus. Es gibt einen Kaufpreis, eine Wohnfläche, eine mögliche Miete und im besten Fall noch einige Angaben zum Baujahr und zu bereits erfolgten Modernisierungen. Doch mir wurde schnell klar, dass sich eine Immobilie nicht auf eine Renditeberechnung reduzieren lässt.
Hinter jedem Gebäude steckt eine individuelle Geschichte. Materialien altern unterschiedlich. Bauteile wurden zu verschiedenen Zeiten erneuert. Manche Schäden sind offensichtlich, andere zeigen sich erst bei genauerem Hinsehen. Gleichzeitig kann eine Immobilie trotz sichtbarer Gebrauchsspuren wirtschaftlich interessant sein, während ein auf den ersten Blick gepflegtes Objekt erhebliche Risiken verbergen kann.
Ich wollte deshalb nicht nur wissen, ob sich eine Immobilie rechnerisch lohnt. Ich wollte verstehen, warum sie einen bestimmten Wert besitzt und welche Faktoren diesen Wert beeinflussen.
Aus persönlichem Interesse wurde immer mehr
Meine ersten Weiterbildungen absolvierte ich nicht mit dem Ziel, daraus unmittelbar ein neues Geschäftsfeld zu entwickeln. Der Ausgangspunkt war vielmehr mein eigenes Interesse als Immobilieninvestor.
Ich wollte Bewertungen nachvollziehen können. Ich wollte verstehen, wie Gutachter zu ihren Ergebnissen gelangen und weshalb zwei ähnlich wirkende Immobilien dennoch deutlich unterschiedliche Werte haben können.
Mit jeder Weiterbildung entstanden neue Fragen. Gleichzeitig wurde mir bewusst, wie viele Fachgebiete bei einer fundierten Immobilienbewertung zusammenkommen.
Dazu gehören unter anderem:
die Beurteilung der Bausubstanz
die Einschätzung des Modernisierungszustands
die Analyse von Grundstück und Lage
die wirtschaftliche Betrachtung einer Immobilie
die Berücksichtigung rechtlicher Besonderheiten
die Auswahl und Anwendung geeigneter Bewertungsverfahren
die nachvollziehbare Dokumentation aller Feststellungen
Aus einer Weiterbildung wurde die nächste. Aus anfänglicher Neugier entwickelte sich eine echte Leidenschaft für die Immobilienbewertung.
Warum mir die Besichtigung vor Ort so wichtig ist
Eine fundierte Immobilienbewertung entsteht nicht ausschließlich am Schreibtisch.
Unterlagen, Grundrisse, Flächenberechnungen, Bauakten und Fotos liefern wichtige Informationen. Sie können jedoch den persönlichen Eindruck vor Ort nicht vollständig ersetzen.
Bei einer Besichtigung lassen sich Zusammenhänge erkennen, die auf Bildern oder in Dokumenten möglicherweise nicht sichtbar werden. Dazu zählen etwa der tatsächliche Pflegezustand, erkennbare Schäden, Besonderheiten der Bauausführung, die Qualität bereits erfolgter Modernisierungen oder das unmittelbare Umfeld der Immobilie.
Auch Gerüche, Feuchtigkeitsspuren, ungewöhnliche Rissbilder oder eine auffällige Ausführung einzelner Bauteile lassen sich über eine reine Onlineprüfung nur eingeschränkt beurteilen.
Deshalb gehört die persönliche Vor-Ort-Besichtigung für mich zu einer besonders belastbaren und nachvollziehbaren Begutachtung. Sie schafft die Grundlage dafür, den individuellen Zustand einer Immobilie nicht nur theoretisch, sondern tatsächlich zu erfassen.
Eine Immobilie muss als Ganzes betrachtet werden
Eine Immobilie besteht nicht nur aus Wänden, Dach und Fenstern. Ebenso wenig wird ihr Wert ausschließlich durch eine statistische Marktzahl bestimmt.
Für eine nachvollziehbare Bewertung müssen viele Faktoren zusammengeführt werden. Der bauliche Zustand ist dabei ebenso wichtig wie die wirtschaftliche Nutzbarkeit. Auch rechtliche Gegebenheiten, Grundstücksmerkmale, bestehende Mietverhältnisse, Modernisierungen und mögliche Instandhaltungsrückstände können das Ergebnis beeinflussen.
Genau diese Verbindung verschiedener Perspektiven fasziniert mich bis heute.
Ich mag es, mich in Stein und Grund hineinzudenken. Ich möchte verstehen, wie ein Gebäude entstanden ist, wie es genutzt wurde, welche Veränderungen vorgenommen wurden und welche Entwicklung künftig realistisch erscheint.
Jede Immobilie stellt neue Fragen. Genau deshalb bleibt die Arbeit abwechslungsreich.
Vom Investor zum zertifizierten Sachverständigen
Die eigene Erfahrung als Immobilieninvestor hilft mir bis heute bei meiner Arbeit. Ich kenne nicht nur die fachliche Seite einer Bewertung, sondern auch die Fragen, die Eigentümer, Käufer und Investoren tatsächlich beschäftigen.
Gleichzeitig darf persönliche Erfahrung eine fachlich belastbare Qualifikation nicht ersetzen. Deshalb habe ich meine Kenntnisse über viele Jahre hinweg durch Ausbildungen, Weiterbildungen und Zertifizierungen vertieft.
Heute bin ich unter anderem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und verfüge außerdem über die DEKRA-Zertifizierungen D1 und D2.
Für mich sind solche Qualifikationen kein dekorativer Zusatz. Sie stehen für definierte Anforderungen an Fachkenntnis, Arbeitsweise und Qualität.
Ein Gutachten muss nicht nur zu einem Ergebnis kommen. Der Weg zu diesem Ergebnis muss für Dritte verständlich, logisch und überprüfbar sein.
Warum aus dem persönlichen Interesse Begutachtung.immo entstand
Mit Begutachtung.immo möchte ich Eigentümern, Investoren und weiteren Beteiligten eine sachliche und verständliche Grundlage für wichtige Immobilienentscheidungen bieten.
Dazu gehören unter anderem:
Verkehrswertgutachten
Kurzgutachten und kompakte Wertermittlungen
fachliche Einschätzungen zu individuellen Immobilienfragen
Mir ist wichtig, unabhängig, nachvollziehbar und preislich fair zu arbeiten. Eine qualifizierte Begutachtung kann nicht über den niedrigsten Preis definiert werden. Sie muss zu der Immobilie, zum Anlass und zur benötigten Aussagekraft passen.
Nicht jeder Auftrag erfordert dasselbe Gutachten. Manchmal genügt eine kompakte Wertermittlung. In anderen Fällen wird eine umfangreiche und besonders belastbare Dokumentation benötigt.
Eine ehrliche Beratung beginnt für mich deshalb bereits bei der Frage, welche Leistung im konkreten Fall überhaupt sinnvoll ist.
Meine Sicht auf Immobilien hat sich verändert
Seit meinen ersten Investitionen im Jahr 2011 hat sich mein Blick auf Immobilien deutlich verändert.
Früher stand häufig die Frage im Vordergrund, ob ein Objekt wirtschaftlich interessant sein könnte. Heute sehe ich zusätzlich die vielen baulichen, rechtlichen und bewertungstechnischen Zusammenhänge, die hinter einer solchen Entscheidung stehen.
Das bedeutet nicht, dass jede Immobilie bis ins kleinste Detail analysiert werden muss. Es bedeutet aber, die entscheidenden Fragen zu kennen und Risiken nicht durch zu einfache Annahmen zu übersehen.
Genau darin liegt für mich der Wert fachlicher Begutachtung.
Ein gutes Gutachten nimmt dem Auftraggeber die Entscheidung nicht ab. Es schafft jedoch eine belastbare Grundlage, auf der diese Entscheidung getroffen werden kann.
Immobilien wirklich verstehen
Aus meinem persönlichen Interesse an Immobilien ist über die Jahre ein wesentlicher Teil meiner beruflichen Tätigkeit geworden. Trotzdem ist die ursprüngliche Neugier geblieben.
Ich möchte weiterhin verstehen, warum eine Immobilie so ist, wie sie ist. Ich möchte nachvollziehen, welche Faktoren ihren Wert prägen und welche Besonderheiten bei ihrer Nutzung, Finanzierung oder weiteren Entwicklung zu berücksichtigen sind.
Vielleicht ist genau das der Grund, warum mir diese Arbeit so viel Freude bereitet.
Keine Immobilie ist vollständig mit einer anderen vergleichbar. Jedes Gebäude hat seine eigene Geschichte, seine eigenen Stärken und seine eigenen Herausforderungen.
Wer Immobilien wirklich verstehen möchte, muss deshalb genauer hinsehen.
Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuerberatung, Rechtsberatung oder Finanzierungsberatung dar. Steuerliche, rechtliche und finanzielle Entscheidungen sollten stets mit den jeweils zuständigen Fachberatern abgestimmt werden.
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