Was ist eine Baulast?
Mit einer Baulast übernimmt ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen.
Die Baulast wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen und wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern. Sie bleibt daher grundsätzlich bestehen, wenn das Grundstück verkauft wird.
Typische Beispiele sind:
− Abstandsflächenbaulasten
− Zufahrtsbaulasten
− Stellplatzbaulasten
− Vereinigungsbaulasten
− Verpflichtungen zur Freihaltung bestimmter Flächen
Warum genügt der Grundbuchauszug nicht?
Im Grundbuch werden insbesondere Eigentumsverhältnisse sowie privatrechtliche Rechte und Belastungen dokumentiert. Eine Baulast ist dagegen öffentlich-rechtlicher Natur und wird in einem eigenen Verzeichnis geführt.
Ein lastenfreies Grundbuch bedeutet deshalb nicht automatisch, dass auf dem Grundstück keine baurechtlichen Verpflichtungen bestehen.
Für eine vollständige Prüfung können daher beide Unterlagen erforderlich sein:
− aktueller Grundbuchauszug
− aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Wie beeinflusst eine Baulast den Verkehrswert?
Eine Baulast führt nicht automatisch zu einem bestimmten Wertabschlag. Entscheidend ist ihr konkreter Inhalt und die Frage, wie sie die Nutzung des Grundstücks beeinflusst.
Eine Wertminderung kann beispielsweise entstehen, wenn:
− Grundstücksflächen nicht mehr bebaubar sind
− Erweiterungsmöglichkeiten eingeschränkt werden
− Stellplätze für ein anderes Grundstück vorzuhalten sind
− Zufahrtsflächen dauerhaft freigehalten werden müssen
− die wirtschaftliche Nutzung erschwert wird
Eine Baulast kann umgekehrt auch die Bebaubarkeit oder Erschließung eines anderen Grundstücks ermöglichen. Ihre Auswirkungen müssen deshalb immer im Zusammenhang mit dem jeweiligen Bewertungsobjekt betrachtet werden.
Baulast und Grunddienstbarkeit sind nicht dasselbe
Eine Baulast besteht gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Eine Grunddienstbarkeit sichert dagegen ein privatrechtliches Recht und wird im Grundbuch eingetragen.
Bei einer Zufahrt kann beispielsweise eine öffentlich-rechtliche Sicherung durch Baulast bestehen, während die privatrechtliche Nutzung durch ein Wegerecht gesondert geregelt werden muss.
Im Gutachten ist daher zu prüfen, welche Rechte und Verpflichtungen tatsächlich vorhanden sind und ob sie rechtlich ausreichend gesichert erscheinen.
Was wird für das Gutachten benötigt?
Für die Bewertung sollte möglichst ein aktueller vollständiger Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vorliegen. Die bloße Aussage, es seien keine Baulasten bekannt, bietet keine gleichwertige Sicherheit.
Ist eine Baulast eingetragen, müssen insbesondere folgende Punkte geprüft werden:
− genauer Wortlaut der Verpflichtung
− betroffene Grundstücksfläche
− Darstellung im Lageplan
− tatsächliche Nutzung der Fläche
− Auswirkungen auf Bebaubarkeit und Nutzung
Erst danach lässt sich beurteilen, ob und in welchem Umfang die Baulast den Verkehrswert beeinflusst.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.