Was ist eine Immobilie wert? Auf diese Frage gibt es nicht nur einen möglichen Rechenweg.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet drei wesentliche Verfahren:
− Vergleichswertverfahren
− Ertragswertverfahren
− Sachwertverfahren
Keines dieser Verfahren ist grundsätzlich besser als die anderen. Entscheidend ist, welches Verfahren das Verhalten der Marktteilnehmer für die jeweilige Immobilie am besten abbildet und ob die benötigten Marktdaten in ausreichender Qualität vorliegen.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der für eine Immobilie zum maßgeblichen Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden könnte.
Dabei werden insbesondere berücksichtigt:
− rechtliche Gegebenheiten
− tatsächliche Eigenschaften
− Beschaffenheit des Grundstücks
− Lage der Immobilie
− allgemeine Verhältnisse am Immobilienmarkt
Persönliche oder ungewöhnliche Vereinbarungen einzelner Beteiligter sollen den Verkehrswert grundsätzlich nicht bestimmen.
Wie wird das passende Verfahren ausgewählt?
Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens richtet sich nicht allein nach dem Wunsch des Eigentümers oder des Sachverständigen.
Wichtige Kriterien sind:
− Art der Immobilie
− typische Sichtweise der Marktteilnehmer
− Bewertungsanlass
− vorhandene Vergleichsdaten
− Vermietung und Ertragssituation
− Qualität der verfügbaren Marktdaten
− Besonderheiten des Grundstücks
Je nach Objekt können auch mehrere Verfahren angewendet werden. Ein zusätzliches Verfahren kann das Ergebnis plausibilisieren, wenn dafür geeignete Daten vorhanden sind.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien oder aus geeigneten Vergleichsfaktoren abgeleitet.
Der Grundgedanke ist einfach: Der Immobilienmarkt zeigt durch abgeschlossene Kaufverträge, welche Preise Käufer für vergleichbare Objekte bezahlt haben.
Das Verfahren wird häufig eingesetzt bei:
− Eigentumswohnungen
− unbebauten Grundstücken
− Reihenhäusern
− Doppelhaushälften
− ähnlichen Einfamilienhäusern
Voraussetzung ist, dass eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsdaten vorhanden ist.
Wann sind Immobilien wirklich vergleichbar?
Zwei Immobilien müssen nicht vollständig identisch sein. Wertrelevante Unterschiede müssen jedoch erkannt und sachgerecht berücksichtigt werden.
Zu vergleichen sind beispielsweise:
− Lage
− Grundstücksgröße
− Wohnfläche
− Baujahr
− Gebäudezustand
− Modernisierungsstand
− Ausstattung
− Rechte und Belastungen
− Stellplätze und Nebengebäude
− Zeitpunkt des Verkaufs
Ein Kaufpreis aus einer anderen Marktsituation oder einer deutlich abweichenden Lage kann nicht ungeprüft übertragen werden.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Beim Ertragswertverfahren steht die Ertragskraft der Immobilie im Mittelpunkt.
Es wird typischerweise angewendet, wenn Käufer eine Immobilie vor allem nach den nachhaltig erzielbaren Einnahmen beurteilen.
Das betrifft häufig:
− Mehrfamilienhäuser
− Wohn- und Geschäftshäuser
− Bürogebäude
− vermietete Gewerbeimmobilien
− weitere Renditeobjekte
Ausgangspunkt sind nicht automatisch die tatsächlich vereinbarten Mieten. Zu prüfen ist, welche Erträge marktüblich und nachhaltig erzielbar sind.
Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert?
Für die Ermittlung werden unter anderem betrachtet:
− marktüblich erzielbare Erträge
− Bewirtschaftungskosten
− Mietausfallrisiko
− Bodenwert
− Liegenschaftszinssatz
− Restnutzungsdauer
− rechtliche und tatsächliche Besonderheiten
Der Liegenschaftszinssatz besitzt dabei eine besondere Bedeutung. Er bildet die Erwartungen des Grundstücksmarkts an die Verzinsung vergleichbarer Immobilien ab.
Bereits kleinere Veränderungen einzelner Eingangsgrößen können das Ergebnis spürbar beeinflussen. Deshalb müssen die Ansätze aus geeigneten Marktdaten abgeleitet und nachvollziehbar begründet werden.
Was ist das Sachwertverfahren?
Beim Sachwertverfahren steht zunächst die vorhandene Gebäudesubstanz im Mittelpunkt.
Vereinfacht wird betrachtet, welcher Aufwand erforderlich wäre, ein vergleichbares Gebäude neu herzustellen. Dabei werden unter anderem das Gebäudealter und die Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Zum vorläufigen Sachwert gehören regelmäßig:
− Bodenwert
− vorläufiger Gebäudesachwert
− Wert baulicher Außenanlagen
Das rechnerische Ergebnis ist jedoch noch nicht automatisch der Verkehrswert.
Warum muss der Sachwert an den Markt angepasst werden?
Herstellungskosten und erzielbare Kaufpreise sind nicht dasselbe.
Je nach Lage und Marktsituation kann ein Käufer bereit sein, mehr oder weniger als den rechnerischen Sachwert zu bezahlen. Deshalb muss das Ergebnis mit geeigneten Sachwertfaktoren an den Immobilienmarkt angepasst werden.
Das Sachwertverfahren wird häufig genutzt bei:
− selbst genutzten Einfamilienhäusern
− Zweifamilienhäusern
− individuell errichteten Wohngebäuden
− Immobilien mit eingeschränkter Vergleichbarkeit
− bestimmten Spezialimmobilien
Auch hier sind Objektart, örtlicher Grundstücksmarkt und verfügbare Daten entscheidend.
Welches Verfahren ist für ein Einfamilienhaus geeignet?
Bei einem Einfamilienhaus können sowohl das Vergleichswertverfahren als auch das Sachwertverfahren geeignet sein.
Liegen ausreichend vergleichbare Kaufpreise oder belastbare Vergleichsfaktoren vor, kann das Vergleichswertverfahren die Marktreaktion unmittelbar abbilden.
Fehlen geeignete Vergleichsdaten oder ist das Gebäude sehr individuell, kann das Sachwertverfahren besser geeignet sein.
Eine pauschale Antwort für jedes Einfamilienhaus gibt es daher nicht.
Welches Verfahren gilt für eine vermietete Immobilie?
Eine Vermietung allein führt nicht automatisch dazu, dass zwingend das Ertragswertverfahren anzuwenden ist.
Auch eine vermietete Eigentumswohnung kann am Markt hauptsächlich anhand vergleichbarer Kaufpreise gehandelt werden. Bei einem Mehrfamilienhaus steht dagegen regelmäßig die Ertragskraft stärker im Vordergrund.
Entscheidend ist, wie typische Käufer das jeweilige Objekt am Markt beurteilen.
Können mehrere Verfahren kombiniert werden?
Ja. Je nach Immobilie und Datenlage können mehrere Verfahren eingesetzt werden.
Beispielsweise kann:
− der Ertragswert eines Mehrfamilienhauses durch Vergleichsdaten plausibilisiert werden
− der Sachwert eines Einfamilienhauses mit Vergleichskaufpreisen abgeglichen werden
− der Vergleichswert einer Wohnung anhand ihrer Ertragssituation überprüft werden
Die Ergebnisse sollten jedoch nicht einfach ungeprüft miteinander gemittelt werden. Unterschiede müssen fachlich untersucht und nachvollziehbar eingeordnet werden.
Welche Rolle spielen besondere Objektmerkmale?
Die normierten Verfahren können nicht jede Besonderheit vollständig in den allgemeinen Rechenschritten erfassen.
Zusätzlich zu berücksichtigen sein können beispielsweise:
− Baumängel und Bauschäden
− besondere Einbauten
− Rechte und Belastungen
− wirtschaftliche Überalterung
− ungewöhnliche Grundstückszuschnitte
− erheblicher Instandhaltungsbedarf
− besondere Nutzungsmöglichkeiten
Diese Merkmale müssen objektspezifisch untersucht und dürfen weder doppelt noch gar nicht berücksichtigt werden.
Warum ist die Besichtigung wichtig?
Die Wahl des Verfahrens allein macht noch kein belastbares Gutachten.
Grundrisse und Objektunterlagen zeigen nicht immer den tatsächlichen Zustand, die Ausstattung oder erfolgte Veränderungen. Erst bei der persönlichen Besichtigung können Unterlagen und vorhandene Immobilie miteinander abgeglichen werden.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.
Fazit
Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren betrachten eine Immobilie aus unterschiedlichen Perspektiven.
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an vergleichbaren Verkäufen. Das Ertragswertverfahren stellt die nachhaltig erzielbaren Erträge in den Mittelpunkt. Das Sachwertverfahren betrachtet zunächst die vorhandene Gebäudesubstanz und passt das Ergebnis anschließend an den Markt an.
Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Immobilie, dem Grundstücksmarkt und der Qualität der verfügbaren Daten ab. Entscheidend ist nicht die größtmögliche Zahl an Berechnungen, sondern eine fachlich begründete und nachvollziehbare Verfahrenswahl.