Sachwertfaktor einfach erklärt: Warum Baukosten nicht gleich Marktwert sind
Bei der Bewertung eines Ein- oder Zweifamilienhauses kommt häufig das Sachwertverfahren zum Einsatz. Dabei werden zunächst unter anderem der Wert der baulichen Anlagen, der Außenanlagen und der Bodenwert berücksichtigt.
Das Ergebnis ist der sogenannte vorläufige Sachwert. Dieser Wert bildet jedoch noch nicht automatisch ab, welchen Preis die Immobilie am Markt voraussichtlich erzielen kann.
Der Markt bewertet nicht nur die Bausubstanz
Zwei vergleichbare Häuser können rechnerisch einen ähnlichen Sachwert besitzen und trotzdem zu unterschiedlichen Preisen verkauft werden. Gründe dafür können beispielsweise sein:
die regionale Nachfrage
die Lage der Immobilie
die jeweilige Objektart
die Situation auf dem Immobilienmarkt
die von Käufern bevorzugten Grundstücksgrößen und Gebäudetypen
Genau an dieser Stelle kommt der Sachwertfaktor ins Spiel.
Was ist der Sachwertfaktor?
Der Sachwertfaktor dient der Marktanpassung. Der vorläufige Sachwert wird mit dem für das Bewertungsobjekt geeigneten und gegebenenfalls angepassten Sachwertfaktor multipliziert.
Liegt der Faktor unter 1, wird der vorläufige Sachwert nach unten angepasst. Bei einem Faktor über 1 erfolgt eine Anpassung nach oben.
Vereinfacht ausgedrückt beantwortet der Sachwertfaktor die Frage:
Wie bewertet der örtliche Immobilienmarkt vergleichbare Objekte im Verhältnis zu ihrem rechnerischen Sachwert?
Woher stammt der Sachwertfaktor?
Sachwertfaktoren werden in der Regel auf Grundlage tatsächlich erzielter Kaufpreise ermittelt und häufig von den zuständigen Gutachterausschüssen veröffentlicht.
Ein Faktor darf jedoch nicht ungeprüft übernommen werden. Er muss zum Wertermittlungsstichtag, zur Objektart, zur Region und zum verwendeten Bewertungsmodell passen. Weicht die konkrete Immobilie von den zugrunde liegenden Vergleichsobjekten ab, kann eine objektspezifische Anpassung erforderlich sein.
Sachwertfaktor und Regionalfaktor sind nicht dasselbe
Der Regionalfaktor berücksichtigt regionale Unterschiede bei den durchschnittlichen Herstellungskosten. Der Sachwertfaktor stellt dagegen den Bezug zwischen dem vorläufigen Sachwert und dem örtlichen Grundstücksmarkt her.
Beide Faktoren erfüllen damit unterschiedliche Aufgaben und dürfen nicht miteinander verwechselt werden.
Ist der marktangepasste Sachwert bereits das Endergebnis?
Nicht unbedingt. Nach der Marktanpassung sind noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Dazu können beispielsweise gehören:
besondere Baumängel oder Bauschäden
wirtschaftliche Überalterung
besondere Grundstücksmerkmale
nicht marktübliche Rechte oder Belastungen
Erst nach der sachgerechten Prüfung dieser Merkmale ergibt sich der Sachwert des Grundstücks.
Fazit
Der Sachwertfaktor ist ein zentraler Bestandteil des Sachwertverfahrens. Er verhindert, dass eine Immobilie ausschließlich nach rechnerischer Bausubstanz und Bodenwert beurteilt wird.
Eine belastbare Bewertung benötigt deshalb nicht nur Rechenwerte, sondern auch geeignete Marktdaten, ein einheitliches Bewertungsmodell und eine sachverständige Einordnung des konkreten Objekts. Denn der rechnerische Sachwert und der am Markt erzielbare Wert sind nicht automatisch identisch.