Wenn über die Nutzungsdauer einer Immobilie gesprochen wird, können damit unterschiedliche Dinge gemeint sein.
Ein Gebäude kann technisch noch viele Jahrzehnte bestehen, wirtschaftlich aber bereits deutlich früher an Attraktivität verlieren. Gleichzeitig arbeitet das Steuerrecht zunächst mit typisierten Abschreibungssätzen, die nicht automatisch dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entsprechen.
Für eine sachgerechte Einordnung ist deshalb wichtig, die technische, wirtschaftliche und steuerliche Nutzungsdauer voneinander zu unterscheiden.
Was ist die technische Nutzungsdauer?
Die technische Nutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude oder ein einzelnes Bauteil technisch funktionsfähig bleiben kann.
Sie wird unter anderem beeinflusst durch:
− Bauweise und verwendete Materialien
− Qualität der Bauausführung
− regelmäßige Instandhaltung
− Witterung und Umwelteinflüsse
− vorhandene Schäden
− Beanspruchung des Gebäudes
− Austausch einzelner Bauteile
Ein massiver Rohbau kann beispielsweise wesentlich länger nutzbar sein als eine Heizungsanlage, ein Fenster oder eine Dacheindeckung.
Deshalb besitzen die einzelnen Bestandteile einer Immobilie unterschiedliche technische Lebensdauern. Das Gebäude muss immer als Zusammenspiel verschiedener Bauteile betrachtet werden.
Bedeutet das Ende eines Bauteils auch das Ende des Gebäudes?
Nein. Wenn eine Heizungsanlage, ein Fenster oder eine Dacheindeckung erneuert werden muss, ist das Gebäude dadurch nicht automatisch technisch verbraucht.
Viele Bauteile werden während der Nutzung einer Immobilie mehrfach ausgetauscht. Das gehört zum üblichen Lebenszyklus eines Gebäudes.
Für die technische Nutzungsdauer des Gesamtgebäudes sind insbesondere die langfristig prägenden und tragenden Bestandteile wichtig. Gleichzeitig können umfangreiche Schäden, Feuchtigkeit oder unterlassene Instandhaltung die weitere Nutzbarkeit beeinträchtigen.
Was ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Eine Immobilie kann technisch weiterhin bestehen, wirtschaftlich aber bereits erheblich an Nutzbarkeit verlieren.
Gründe dafür können sein:
− nicht mehr zeitgemäße Grundrisse
− dauerhaft eingeschränkte Vermietbarkeit
− unverhältnismäßig hoher Modernisierungsbedarf
− veraltete Gebäudetechnik
− erhebliche Bewirtschaftungskosten
− veränderte Anforderungen an die Nutzung
− wirtschaftlich nicht sinnvolle Instandsetzungen
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann deshalb kürzer sein als die rein technische Lebensdauer.
Was bedeutet Restnutzungsdauer in der Immobilienbewertung?
Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude zum maßgeblichen Stichtag voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Als Ausgangspunkt werden regelmäßig die Gesamtnutzungsdauer und das Gebäudealter betrachtet. Anschließend müssen die individuellen Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt werden.
Die Restnutzungsdauer kann beeinflusst werden durch:
− durchgeführte Modernisierungen
− laufende Instandhaltung
− vorhandene Baumängel und Schäden
− unterlassene Instandhaltung
− wirtschaftliche Nutzbarkeit
− rechtliche Einschränkungen
Die Restnutzungsdauer ist deshalb nicht immer nur die einfache Differenz aus Gesamtnutzungsdauer und Gebäudealter.
Was ist die Gesamtnutzungsdauer?
Die Gesamtnutzungsdauer ist eine Modellgröße aus der Immobilienbewertung. Sie beschreibt den Zeitraum, in dem eine bestimmte Gebäudeart bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann.
Für verschiedene Gebäudearten werden unterschiedliche Modellansätze verwendet. Wohngebäude werden in der Immobilienbewertung häufig mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angesetzt.
Diese 80 Jahre sind jedoch kein technisches Verfallsdatum. Ein Wohngebäude kann deutlich älter werden und trotzdem weiterhin wirtschaftlich nutzbar sein.
Die Gesamtnutzungsdauer darf außerdem nicht ohne Weiteres mit der steuerlichen Abschreibungsdauer gleichgesetzt werden.
Was ist die steuerliche Nutzungsdauer?
Bei vermieteten oder betrieblich genutzten Gebäuden können die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Absetzung für Abnutzung steuerlich berücksichtigt werden.
Das Steuerrecht arbeitet dafür grundsätzlich mit gesetzlich typisierten Abschreibungssätzen. Hinter diesen Sätzen stehen pauschal angenommene Nutzungszeiträume.
Diese steuerliche Typisierung sagt jedoch nicht automatisch aus, wie lange das konkrete Gebäude technisch oder wirtschaftlich genutzt werden kann.
Ein älteres und bislang wenig modernisiertes Gebäude kann steuerlich zunächst genauso typisiert behandelt werden wie ein deutlich besser erhaltenes Vergleichsobjekt.
Was bedeutet die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer?
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als der gesetzlich typisierte Zeitraum, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine entsprechend angepasste Abschreibung geltend gemacht werden.
Die tatsächliche Nutzungsdauer kann insbesondere beeinflusst werden durch:
− technischen Verschleiß
− wirtschaftliche Entwertung
− rechtliche Einschränkungen
− individuellen Gebäudezustand
− durchgeführte oder unterlassene Modernisierungen
Dabei reicht es nicht aus, lediglich eine Zahl aus einer allgemeinen Tabelle oder einer automatisierten Berechnung zu übernehmen.
Die individuellen Verhältnisse der Immobilie müssen nachvollziehbar untersucht, eingeordnet und begründet werden.
Sind wirtschaftliche Restnutzungsdauer und steuerliche Nutzungsdauer identisch?
Nicht automatisch.
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer nach den Grundsätzen der Immobilienbewertung und die tatsächliche Nutzungsdauer im Steuerrecht verfolgen unterschiedliche Ausgangszwecke.
In der Immobilienbewertung ist die Restnutzungsdauer eine wichtige Größe für die Ermittlung des Immobilienwerts. Im Steuerrecht geht es um den Zeitraum, über den die abschreibungsfähigen Gebäudekosten verteilt werden.
Eine sachverständig ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer kann für den steuerlichen Nachweis herangezogen werden. Dafür muss das Gutachten jedoch auf die konkrete Immobilie eingehen und die maßgeblichen Einflussfaktoren nachvollziehbar würdigen.
Eine rein mechanische Berechnung genügt dafür nicht.
Welche Rolle spielen rechtliche Einschränkungen?
Neben technischen und wirtschaftlichen Umständen können auch rechtliche Gegebenheiten die Nutzungsdauer begrenzen.
Denkbar sind beispielsweise:
− zeitlich begrenzte Nutzungsrechte
− auslaufende Genehmigungen
− öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen
− zeitlich begrenzte Gebäudenutzungen
− besondere vertragliche Bindungen
Ob eine rechtliche Einschränkung tatsächlich Einfluss auf die Nutzungsdauer besitzt, muss im jeweiligen Einzelfall geprüft werden.
Warum ist der Bewertungsstichtag wichtig?
Die Nutzungsdauer wird immer für einen bestimmten Zeitpunkt beurteilt.
Modernisierungen, Schäden oder Veränderungen, die erst nach dem maßgeblichen Stichtag eingetreten sind, dürfen nicht ohne Weiteres auf den früheren Zustand übertragen werden.
Für die Begutachtung ist deshalb wichtig:
− Welcher Stichtag soll betrachtet werden?
− Welcher Zustand bestand zu diesem Zeitpunkt?
− Welche Modernisierungen waren bereits abgeschlossen?
− Welche Schäden waren damals vorhanden?
− Welche Unterlagen belegen den früheren Zustand?
Gerade bei rückwirkenden Betrachtungen kommt der Dokumentation eine besondere Bedeutung zu.
Warum ist eine sachverständige Einzelfallprüfung erforderlich?
Gebäude gleichen Baujahrs können vollkommen unterschiedliche Nutzungsdauern besitzen.
Eine pauschale Berechnung kann weder den tatsächlichen Zustand noch die gesamte Modernisierungs- und Instandhaltungsgeschichte zuverlässig abbilden.
Für eine nachvollziehbare Beurteilung werden deshalb insbesondere benötigt:
− Objektunterlagen
− Angaben zu Modernisierungen
− Nachweise und Rechnungen
− Informationen zu Schäden
− Angaben zur bisherigen Nutzung
− Feststellungen aus der Besichtigung
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.
Fazit
Technische, wirtschaftliche und steuerliche Nutzungsdauer beschreiben nicht dasselbe.
Die technische Nutzungsdauer bezieht sich vor allem auf die bauliche Funktionsfähigkeit. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer betrachtet, wie lange das Gebäude noch sinnvoll und wirtschaftlich genutzt werden kann. Die steuerliche Nutzungsdauer bestimmt den Zeitraum, über den die abschreibungsfähigen Gebäudekosten verteilt werden.
Für ein Restnutzungsdauergutachten reicht es deshalb nicht aus, Gebäudealter und eine pauschale Gesamtnutzungsdauer miteinander zu verrechnen. Entscheidend ist die sachverständige Würdigung der konkreten Immobilie zum maßgeblichen Stichtag.