Was ist die Restnutzungsdauer einer Immobilie?
Die Restnutzungsdauer – kurz RND – gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Sie sagt nicht voraus, wann ein Gebäude unbewohnbar wird oder abgerissen werden muss. Auch ein älteres Haus kann noch lange nutzbar sein. Entscheidend ist der wirtschaftliche und bauliche Gesamtzustand.
Wie wird die Restnutzungsdauer berechnet?
Als Ausgangspunkt werden drei Größen betrachtet:
- die Gesamtnutzungsdauer,
- das Alter des Gebäudes,
- die verbleibende Restnutzungsdauer.
Vereinfacht gilt zunächst:
Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter gleich Restnutzungsdauer.
Bei vielen Wohngebäuden wird modellhaft von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Ein 50 Jahre altes Gebäude hätte danach zunächst eine rechnerische Restnutzungsdauer von 30 Jahren.
Diese Rechnung allein reicht für eine individuelle Beurteilung jedoch nicht aus.
Welche Faktoren beeinflussen die Restnutzungsdauer?
Neben dem Baujahr werden insbesondere der Zustand und die bisherige Entwicklung des Gebäudes berücksichtigt.
Eine Rolle spielen beispielsweise:
- durchgeführte Modernisierungen,
- unterlassene Instandhaltungen,
- erkennbare Schäden und Mängel,
- Zustand der Gebäudetechnik,
- wirtschaftliche Nutzbarkeit,
- Grundriss und Ausstattung.
Zwei Gebäude mit gleichem Baujahr können deshalb unterschiedliche Restnutzungsdauern haben.
Welchen Einfluss haben Modernisierungen?
Modernisierungen können die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Gebäudes verbessern und seine Restnutzungsdauer verlängern.
Betrachtet werden unter anderem:
- Dach und Wärmedämmung,
- Fenster und Außentüren,
- Heizungsanlage,
- Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen,
- Bäder,
- Innenausbau,
- Grundrissgestaltung.
Entscheidend ist nicht nur, ob eine Maßnahme durchgeführt wurde. Auch Zeitpunkt, Umfang und Qualität müssen berücksichtigt werden.
Eine neue Heizung oder ein modernisiertes Bad machen aus einem älteren Gebäude noch kein vollständig modernisiertes Haus. Ebenso ist eine Renovierung nicht automatisch eine Kernsanierung.
Ist ein Gebäude nach 80 Jahren verbraucht?
Nein. Die modellhafte Gesamtnutzungsdauer ist kein Verfallsdatum.
Viele Gebäude werden deutlich länger genutzt. Wurden sie regelmäßig instand gehalten oder modernisiert, kann sich ihre wirtschaftliche Nutzbarkeit verlängern.
Gerade bei älteren Gebäuden sollte deshalb nicht ausschließlich nach einer mathematischen Formel gerechnet werden. Der konkrete Zustand muss sachverständig beurteilt werden.
Warum ist eine Besichtigung sinnvoll?
Unterlagen und Angaben des Eigentümers bilden eine wichtige Grundlage. Sie zeigen jedoch nicht immer den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Bei einer persönlichen Besichtigung können Modernisierungen, Abnutzung, Schäden und ein möglicher Instandhaltungsstau besser eingeordnet werden.
Eine belastbare Immobilienbewertung entsteht deshalb nicht allein am Schreibtisch.
Wann ist die Restnutzungsdauer steuerlich relevant?
Für Gebäude gelten im Steuerrecht grundsätzlich typisierte Abschreibungszeiträume.
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines zur Erzielung von Einkünften genutzten Gebäudes kürzer, kann unter den Voraussetzungen des § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz eine Abschreibung anhand dieser kürzeren Nutzungsdauer infrage kommen.
Die kürzere Nutzungsdauer muss nachvollziehbar nachgewiesen werden. Ein einfaches Online-Ergebnis oder der alleinige Hinweis auf das Alter des Gebäudes genügt dafür regelmäßig nicht.
Die steuerliche Verwendung sollte mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater abgestimmt werden.
Kann die Restnutzungsdauer online ermittelt werden?
Eine Onlineberechnung kann eine erste Orientierung geben. Sie ersetzt jedoch keine Prüfung der Unterlagen und keine sachverständige Beurteilung des Gebäudes.
Für ein belastbares Ergebnis müssen die individuellen Gegebenheiten der Immobilie betrachtet werden. Dazu gehören insbesondere der tatsächliche Zustand und die durchgeführten Modernisierungen.
Fazit
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Das Baujahr liefert dafür nur den Ausgangspunkt. Erst durch die Betrachtung von Zustand, Modernisierungen, Instandhaltung und Nutzungsmöglichkeiten entsteht eine nachvollziehbare Einschätzung.
Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar.
QUELLENANGABE:
§ 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
§ 4 Immobilienwertermittlungsverordnung
https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__4.html
Anlage 1 und Anlage 2 Immobilienwertermittlungsverordnung
https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/anlage_1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/anlage_2.html