Energieeffizienz und Restnutzungsdauer sind nicht identisch
Die Energieeffizienz beschreibt vor allem, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung und Warmwasser benötigt. Die Restnutzungsdauer bezeichnet dagegen den Zeitraum, in dem eine Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Eine schlechte Energieeffizienz führt deshalb nicht automatisch zu einer verkürzten Restnutzungsdauer. Sie kann jedoch ein wichtiger Teil der Gesamtbetrachtung sein.
Wann kann der energetische Zustand relevant werden?
Entscheidend ist, ob energetische Defizite die zukünftige wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes beeinflussen. Dabei können beispielsweise folgende Punkte eine Rolle spielen:
− veraltete oder ineffiziente Heizungsanlage
− fehlende Dämmung des Daches
− ungedämmte Außenwände
− ältere Fenster und Außentüren
− hohe laufende Energiekosten
− erheblicher zukünftiger Modernisierungsbedarf
Die Immobilienwertermittlungsverordnung zählt die energetischen Eigenschaften ausdrücklich zu den möglichen Grundstücksmerkmalen. Bei der Beurteilung von Modernisierungen werden unter anderem die Wärmedämmung, Fenster, Außentüren und die Heizungsanlage berücksichtigt.
Der Energieausweis allein genügt nicht
Eine niedrige Energieeffizienzklasse ist noch kein ausreichender Nachweis für eine verkürzte Restnutzungsdauer. Ein Energieausweis liefert wichtige Anhaltspunkte, bildet aber weder den vollständigen baulichen Zustand noch die wirtschaftliche Nutzbarkeit einer Immobilie ab.
Ein Gebäude kann energetisch veraltet, ansonsten aber solide gebaut und gut instand gehalten sein. Umgekehrt kann ein vergleichsweise guter Energiekennwert vorhandene Bauschäden oder einen erheblichen Instandhaltungsstau nicht ausgleichen.
Modernisierungen müssen differenziert betrachtet werden
Energetische Maßnahmen können den Modernisierungsgrad eines Gebäudes verbessern. Dazu gehören beispielsweise:
− Erneuerung der Heizungsanlage
− Austausch von Fenstern und Türen
− Dämmung der Außenwände
− Dacherneuerung mit verbesserter Wärmedämmung
Allerdings ist nicht jede Maßnahme gleich zu bewerten. Zeitpunkt, Umfang, Qualität und Zusammenspiel der ausgeführten Arbeiten müssen nachvollziehbar festgestellt werden. Einzelne neue Fenster machen aus einem älteren Gebäude noch kein umfassend modernisiertes Objekt.
Der Einzelfall bleibt entscheidend
Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist das Gebäude als Ganzes zu betrachten. Neben dem energetischen Zustand spielen unter anderem Bauweise, Instandhaltung, Modernisierungen, Schäden, Ausstattung und zukünftige wirtschaftliche Nutzbarkeit eine Rolle.
Pauschale Abschläge allein aufgrund des Baujahres oder der Energieeffizienzklasse sind daher nicht ausreichend. Erforderlich ist eine nachvollziehbare sachverständige Würdigung des konkreten Objekts.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.