In Mecklenburg-Vorpommern und insbesondere auf Rügen befinden sich zahlreiche Wohngebäude, die bereits 100 Jahre oder älter sind. Viele davon werden weiterhin bewohnt, vermietet und regelmäßig instand gehalten.
Das zeigt: Ein altes Baujahr bedeutet nicht automatisch, dass ein Gebäude wirtschaftlich am Ende seiner Nutzungsdauer angekommen ist. Umgekehrt kann auch ein deutlich jüngeres Gebäude eine verkürzte Restnutzungsdauer besitzen, wenn erhebliche Schäden oder ein größerer Instandhaltungsstau bestehen.
Was sagt das Baujahr aus?
Das Baujahr ist ein wichtiger Ausgangspunkt. Aus ihm lässt sich das rechnerische Alter des Gebäudes zum jeweiligen Stichtag ableiten.
Es sagt jedoch nicht automatisch aus, wie lange die Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Zwei Häuser aus demselben Baujahr können sich heute in vollkommen unterschiedlichen Zuständen befinden. Während das eine Gebäude regelmäßig instand gehalten und umfassend modernisiert wurde, kann das andere seit Jahrzehnten kaum erneuert worden sein.
Für die Restnutzungsdauer müssen deshalb immer die individuellen Gegebenheiten des Gebäudes berücksichtigt werden.
Sind Wohngebäude nach 80 Jahren verbraucht?
Nein. Die in der Immobilienbewertung häufig verwendete Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren für Wohngebäude ist eine Modellgröße. Sie ist weder ein technisches Verfallsdatum noch eine feste Höchstgrenze für die tatsächliche Lebensdauer.
Ein Gebäude kann deutlich älter als 80 Jahre sein und trotzdem noch viele Jahre wirtschaftlich genutzt werden.
Bei älteren Gebäuden wird das tatsächliche Baujahr daher nicht einfach durch ein Alter von 80 Jahren ersetzt. Stattdessen muss untersucht werden, welchen Zustand das Gebäude am maßgeblichen Stichtag tatsächlich besitzt und wie sich Modernisierungen, Instandsetzungen oder vorhandene Schäden auswirken.
Welche Bauteile sind besonders wichtig?
Bei älteren Immobilien kommt es vor allem auf die wesentlichen und langlebigen Gebäudebestandteile an.
Dazu gehören beispielsweise:
− Dach und Dachstuhl
− Fassade und Außenwände
− Fundament und Keller
− Fenster und Außentüren
− Heizungsanlage
− Elektroinstallation
− Wasser- und Abwasserleitungen
− Bäder und Sanitärausstattung
− Wärmeschutz und energetischer Zustand
Nicht jede Erneuerung besitzt dabei den gleichen Einfluss. Ein frisch gestrichener Innenraum oder ein neuer Bodenbelag verbessert zwar den optischen Eindruck, verändert aber nicht automatisch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des gesamten Gebäudes.
Modernisierung oder nur Renovierung?
Bei alten Gebäuden ist die Unterscheidung zwischen Renovierung, Instandsetzung und Modernisierung besonders wichtig.
Renovierungen betreffen häufig das Erscheinungsbild der Immobilie. Dazu zählen beispielsweise neue Tapeten, Bodenbeläge oder Malerarbeiten.
Instandsetzungen stellen einen funktionsfähigen Zustand wieder her. Eine beschädigte Dachrinne wird ersetzt oder eine defekte Heizungsanlage repariert.
Modernisierungen können die Ausstattung, Nutzbarkeit und wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes verbessern. Dazu können umfangreiche Erneuerungen von Dach, Leitungen, Heizung, Fenstern oder Sanitäreinrichtungen gehören.
Ein modern eingerichtetes Gebäude muss daher nicht zwangsläufig umfassend modernisiert sein. Hinter einer ansprechenden Oberfläche können weiterhin alte technische Anlagen und erheblicher Instandhaltungsbedarf vorhanden sein.
Können Modernisierungen das Baujahr ersetzen?
Das ursprüngliche Baujahr bleibt bestehen. Ein Gebäude aus dem Jahr 1900 wird durch spätere Modernisierungen nicht zu einem Neubau.
Umfangreiche und zusammenhängende Maßnahmen können jedoch dazu führen, dass das Gebäude wirtschaftlich deutlich besser einzuordnen ist, als es sein tatsächliches Alter zunächst vermuten lässt.
Entscheidend ist dabei:
− Welche Bauteile wurden erneuert?
− Wann wurden die Arbeiten ausgeführt?
− Welchen Umfang hatten die Maßnahmen?
− Welche Bauteile befinden sich noch im Altbestand?
− Sind die Maßnahmen durch Unterlagen belegt?
− Welchen Zustand besitzen die Bauteile heute?
Einzelne Maßnahmen dürfen nicht ungeprüft als umfassende Modernisierung des gesamten Gebäudes behandelt werden.
Welche Besonderheiten können Altbauten aufweisen?
Bei älteren Gebäuden treffen häufig verschiedene Bauphasen aufeinander. Das ursprüngliche Gebäude wurde möglicherweise mehrfach erweitert, umgebaut oder teilweise modernisiert.
Dadurch kann ein sehr uneinheitlicher Zustand entstehen.
Typische Besonderheiten sind:
− historische Dachstühle
− nachträgliche Anbauten
− unterschiedliche Fensterbaujahre
− teilweise erneuerte Leitungen
− ältere Keller mit Feuchtigkeit
− nachträglich ausgebaute Dachgeschosse
− veränderte Grundrisse
− fehlende Bau- oder Modernisierungsunterlagen
Solche Unterschiede lassen sich mit einer pauschalen Onlineberechnung nur eingeschränkt erfassen.
Warum reichen Fotos und Fragebögen nicht aus?
Fotos und Eigentümerangaben liefern wichtige erste Informationen. Sie zeigen jedoch nicht immer den vollständigen Zustand einer älteren Immobilie.
Gerüche, Feuchtigkeit, Verformungen, ungewöhnliche Geräusche oder erkennbare Unterschiede zwischen einzelnen Bauabschnitten lassen sich häufig erst bei einer persönlichen Besichtigung wahrnehmen.
Auch vermeintlich kleine Auffälligkeiten können Hinweise auf größere Zusammenhänge geben.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch. Gerade bei alten Gebäuden ist die eigene Wahrnehmung ein wesentlicher Bestandteil einer nachvollziehbaren Beurteilung.
Welche Unterlagen sind hilfreich?
Bei älteren Gebäuden ist die Dokumentation häufig nicht vollständig. Trotzdem sollten vorhandene Informationen möglichst umfassend zusammengetragen werden.
Hilfreich sind insbesondere:
− Bauzeichnungen und Grundrisse
− Wohn- und Nutzflächenberechnungen
− Rechnungen über Modernisierungen
− Handwerkerangebote und Leistungsnachweise
− Energieausweis
− Angaben zur Heizungsanlage
− Fotos vor und nach Baumaßnahmen
− behördliche Genehmigungen
− frühere Gutachten oder Zustandsberichte
Fehlen Nachweise, müssen Maßnahmen und Zeitangaben entsprechend vorsichtig eingeordnet werden.
Ist ein sehr altes Gebäude automatisch ein guter Fall für ein RND-Gutachten?
Nicht zwangsläufig. Ein hohes Gebäudealter allein beweist noch keine kurze tatsächliche Restnutzungsdauer.
Vor einer Beauftragung sollte deshalb geprüft werden, ob der dokumentierte und erkennbare Gebäudezustand überhaupt eine belastbare Abweichung von der typisierten Nutzungsdauer erwarten lässt.
Eine seriöse Vorprüfung kann helfen, ungeeignete Fälle frühzeitig zu erkennen. Sie ersetzt jedoch nicht die spätere Unterlagenprüfung und persönliche Besichtigung.
Fazit
Das Baujahr ist ein wichtiger Ausgangspunkt, aber nicht das Ergebnis der Bewertung.
Auch ein mehr als 100 Jahre altes Gebäude kann bei guter Pflege und umfangreichen Modernisierungen noch langfristig wirtschaftlich nutzbar sein. Gleichzeitig können unterlassene Instandhaltung, veraltete Technik oder erhebliche Schäden die Restnutzungsdauer verkürzen.
Entscheidend ist immer das Gesamtbild aus Baujahr, Gebäudesubstanz, Modernisierungsstand, Instandhaltung und tatsächlichem Zustand.