Nach dem Kauf einer Immobilie beginnen häufig schon nach kurzer Zeit die ersten Arbeiten. Räume werden renoviert, Fenster ausgetauscht oder Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen erneuert.
Ein Restnutzungsdauergutachten wird dagegen oftmals erst später in Auftrag gegeben. Zu diesem Zeitpunkt entspricht der sichtbare Zustand der Immobilie möglicherweise nicht mehr dem Zustand beim Erwerb.
Daraus ergibt sich eine wichtige Frage: Sollte das Gutachten vor oder nach der Modernisierung erstellt werden?
Warum spielt der Zeitpunkt eine Rolle?
Ein Restnutzungsdauergutachten bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag und den zu diesem Zeitpunkt vorhandenen Gebäudezustand.
Soll die tatsächliche Nutzungsdauer zum Zeitpunkt des Erwerbs beurteilt werden, müssen insbesondere folgende Merkmale berücksichtigt werden:
− damaliger Modernisierungsstand
− vorhandene Schäden
− Instandhaltungsrückstände
− Alter wesentlicher Bauteile
− damalige Ausstattung
− wirtschaftliche Nutzbarkeit
Werden diese Merkmale nach dem Erwerb verändert, lässt sich der frühere Zustand bei einer späteren Besichtigung möglicherweise nicht mehr vollständig erkennen.
Wann ist der beste Zeitpunkt für die Begutachtung?
Im Idealfall wird das Restnutzungsdauergutachten vor Beginn umfangreicher Arbeiten beauftragt.
Die persönliche Besichtigung sollte möglichst stattfinden, solange der ursprüngliche Gebäudezustand noch weitgehend vorhanden ist. Dadurch können die bewertungsrelevanten Merkmale unmittelbar wahrgenommen und dokumentiert werden.
Ist eine Begutachtung vor dem Erwerb nicht möglich, sollte sie möglichst zeitnah nach der Übergabe und vor Beginn der Arbeiten erfolgen.
Das schafft eine bessere Grundlage für:
− eigene Feststellungen des Sachverständigen
− vollständige Fotodokumentation
− Einordnung vorhandener Bauteile
− Erfassung sichtbarer Schäden
− Abgleich mit den Objektunterlagen
− nachvollziehbare Beurteilung zum Stichtag
Verlängert jede Modernisierung die Restnutzungsdauer?
Nein. Nicht jede Maßnahme wirkt sich automatisch auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des gesamten Gebäudes aus.
Kosmetische Arbeiten wie neue Tapeten, Bodenbeläge oder ein frischer Anstrich verbessern das Erscheinungsbild. Sie verändern jedoch häufig nicht die wesentlichen Gebäudebestandteile.
Anders kann es bei umfangreichen Maßnahmen sein, beispielsweise bei der Erneuerung von:
− Dach und Dacheindeckung
− Fenstern und Außentüren
− Heizungsanlage
− Elektroinstallation
− Wasser- und Abwasserleitungen
− Sanitäreinrichtungen
− Wärmedämmung
− Grundrissgestaltung
Entscheidend sind immer Umfang, Zeitpunkt, Qualität und Zusammenspiel der Maßnahmen.
Was passiert, wenn das Gutachten erst nach der Modernisierung erstellt wird?
Auch nach Abschluss der Arbeiten kann ein Restnutzungsdauergutachten grundsätzlich noch erstellt werden.
Soll sich die Beurteilung auf einen früheren Zustand beziehen, muss dieser jedoch anhand geeigneter Unterlagen rekonstruiert werden. Die heutige Besichtigung allein reicht dafür regelmäßig nicht aus.
Je umfangreicher die Veränderungen waren, desto wichtiger werden:
− Vorher-Fotos
− Rechnungen
− Handwerkerangebote
− Leistungsbeschreibungen
− Übergabeprotokolle
− Verkaufsunterlagen
− frühere Gutachten
− Angaben zu Baujahren einzelner Bauteile
Fehlen solche Nachweise, müssen verbleibende Unsicherheiten im Gutachten offengelegt werden. In einzelnen Fällen kann eine belastbare rückwirkende Beurteilung dadurch erheblich erschwert sein.
Warum sind Vorher-Fotos so wichtig?
Vorher-Fotos können den Zustand unmittelbar vor Beginn der Arbeiten dokumentieren.
Sinnvoll sind nicht nur allgemeine Raumaufnahmen, sondern gezielte Fotos von:
− Fenstern
− Heizungsanlage
− Elektroverteilung
− Leitungen
− Bädern
− Dach und Dachstuhl
− Fassade
− Keller
− sichtbaren Schäden
− vorhandenen Anbauten
Die Bilder sollten möglichst eindeutig einem Gebäude, Raum und Aufnahmezeitpunkt zugeordnet werden können.
Einzelne und undatierte Detailfotos besitzen regelmäßig eine geringere Aussagekraft als eine systematische Dokumentation des gesamten Gebäudes.
Was sollte auf Rechnungen erkennbar sein?
Eine Rechnung sollte möglichst genau beschreiben, welche Leistung an welchem Gebäude ausgeführt wurde.
Hilfreich sind Angaben zu:
− betroffenen Bauteilen
− Umfang der Arbeiten
− verwendeten Materialien
− Ausführungszeitraum
− Austausch oder Reparatur
− ausführendem Unternehmen
− Objektanschrift
Eine Rechnung mit der allgemeinen Bezeichnung „Sanierungsarbeiten“ liefert deutlich weniger Informationen als eine detaillierte Leistungsbeschreibung.
Reicht eine Dokumentation durch den Eigentümer?
Die Dokumentation des Eigentümers ist wichtig und kann wertvolle Informationen liefern. Sie ersetzt jedoch nicht vollständig die unabhängigen Feststellungen des Sachverständigen.
Der Eigentümer stellt Unterlagen und Informationen bereit. Der Sachverständige prüft diese, gleicht sie mit der Immobilie ab und ordnet ihre Bedeutung für die Restnutzungsdauer fachlich ein.
Nicht belegte Angaben müssen als solche gekennzeichnet werden.
Sollte mit der Modernisierung bis zum Gutachten gewartet werden?
Wenn zeitnah ein Restnutzungsdauergutachten geplant ist, sollte die Besichtigung nach Möglichkeit vor Beginn umfangreicher Veränderungen stattfinden.
Das bedeutet nicht, dass dringend notwendige Sicherungs- oder Reparaturmaßnahmen unnötig verzögert werden sollen. Bei akuten Schäden kann sofortiges Handeln erforderlich sein.
In diesem Fall sollte der ursprüngliche Zustand vor Beginn der Arbeiten möglichst umfassend dokumentiert werden. Dazu können Fotos, Videos, Handwerkerberichte und Schadensaufstellungen dienen.
Ist eine Begutachtung vor dem Kauf möglich?
Eine Besichtigung vor dem Kauf kann möglich sein, wenn der Eigentümer beziehungsweise Verkäufer zustimmt und der Zugang zur Immobilie gewährleistet wird.
Ob zu diesem Zeitpunkt bereits sämtliche erforderlichen Unterlagen vorliegen, ist jedoch unterschiedlich. Außerdem steht der spätere steuerlich maßgebliche Erwerbszeitpunkt möglicherweise noch nicht abschließend fest.
In vielen Fällen ist daher eine Besichtigung unmittelbar nach der Übergabe und vor Beginn eigener Arbeiten der praktikabelste Zeitpunkt.
Welche Rolle spielt die persönliche Besichtigung?
Eine persönliche Besichtigung ermöglicht es, den vorhandenen Zustand selbst wahrzunehmen und nachvollziehbar zu dokumentieren.
Gerade vor einer Modernisierung können dabei Merkmale erfasst werden, die später nicht mehr sichtbar sind. Dazu gehören beispielsweise ältere Leitungen, beschädigte Oberflächen, Feuchtigkeitsspuren oder der ursprüngliche Ausstattungszustand.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.
Praktische Checkliste vor Beginn der Arbeiten
Wer eine Immobilie erworben hat und ein Restnutzungsdauergutachten erwägt, sollte möglichst frühzeitig:
− den steuerlich relevanten Stichtag klären
− die vollständigen Kaufunterlagen sichern
− das Verkaufsexposé speichern
− alle Räume fotografieren
− technische Anlagen dokumentieren
− vorhandene Schäden festhalten
− ältere Rechnungen übernehmen
− geplante Arbeiten auflisten
− die Besichtigung abstimmen
Die steuerliche Zielsetzung sollte zusätzlich mit dem Steuerberater besprochen werden.
Fazit
Der günstigste Zeitpunkt für ein Restnutzungsdauergutachten ist regelmäßig vor Beginn umfangreicher Modernisierungsarbeiten beziehungsweise möglichst zeitnah nach der Übergabe der Immobilie.
Zu diesem Zeitpunkt kann der ursprüngliche Gebäudezustand persönlich besichtigt und vollständig dokumentiert werden.
Eine spätere Begutachtung bleibt grundsätzlich möglich. Wurde die Immobilie zwischenzeitlich verändert, müssen der frühere und der heutige Zustand jedoch sauber voneinander getrennt werden. Je besser die vorhandene Dokumentation ist, desto belastbarer kann die rückwirkende Beurteilung erfolgen.