Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer spielt nicht nur das Baujahr einer Immobilie eine Rolle. Auch durchgeführte Modernisierungen, der aktuelle Zustand und unterlassene Instandhaltungen müssen berücksichtigt werden.
Dabei gilt: Eine frisch gestrichene Wand macht aus einem alten Gebäude noch kein modernisiertes Haus.
Was ist die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Vereinfacht wird sie zunächst aus der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes abgeleitet. Diese rechnerische Ausgangsgröße muss anschließend anhand der individuellen Eigenschaften der Immobilie überprüft werden.
Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern. Baumängel, Schäden und unterlassene Instandhaltungen können sie dagegen verkürzen.
Welche Modernisierungen werden berücksichtigt?
Die Anlage 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung nennt acht wesentliche Modernisierungselemente:
− Dacherneuerung einschließlich verbesserter Wärmedämmung
− Modernisierung der Fenster und Außentüren
− Modernisierung der Strom-, Gas-, Wasser- und Abwasserleitungen
− Modernisierung der Heizungsanlage
− Wärmedämmung der Außenwände
− Modernisierung der Bäder
− Modernisierung des Innenausbaus
− Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung
Für diese Bereiche können insgesamt bis zu 20 Modernisierungspunkte vergeben werden.
Wie werden die Maßnahmen gewichtet?
Nicht alle Modernisierungen haben dieselbe Bedeutung. Besonders stark werden eine Dacherneuerung mit verbesserter Wärmedämmung und die Dämmung der Außenwände gewichtet. Hierfür können jeweils bis zu vier Punkte berücksichtigt werden.
Für die übrigen Modernisierungselemente können jeweils bis zu zwei Punkte angesetzt werden.
Die maximal möglichen Punktzahlen lauten:
− Dach einschließlich Wärmedämmung: 4 Punkte
− Wärmedämmung der Außenwände: 4 Punkte
− Fenster und Außentüren: 2 Punkte
− Leitungssysteme: 2 Punkte
− Heizungsanlage: 2 Punkte
− Bäder: 2 Punkte
− Innenausbau: 2 Punkte
− Grundrissgestaltung: 2 Punkte
Die volle Punktzahl ist jedoch nicht automatisch anzusetzen. Umfang, Qualität, Alter und technischer Stand der jeweiligen Maßnahme müssen im Einzelfall geprüft werden.
Zählt jede Renovierung als Modernisierung?
Nein. Renovierung, Instandhaltung und Modernisierung sind nicht gleichzusetzen.
Malerarbeiten, neue Bodenbeläge oder kleinere Reparaturen verbessern zwar das Erscheinungsbild. Sie verlängern aber nicht zwangsläufig die wirtschaftliche Nutzungsdauer des gesamten Gebäudes.
Eine neue Heizungsanlage oder einzelne neue Fenster bedeuten ebenfalls nicht automatisch, dass ein Gebäude umfassend modernisiert wurde. Entscheidend ist, welche Bauteile erneuert wurden und welchen Anteil die Maßnahmen am Gesamtgebäude haben.
Wie wichtig ist der Zeitpunkt?
Auch der Zeitpunkt der Modernisierung ist entscheidend. Eine Heizungsanlage, die vor wenigen Jahren erneuert wurde, ist anders zu bewerten als eine bereits mehrere Jahrzehnte alte Anlage.
Liegen Maßnahmen länger zurück, kann deshalb nur ein Teil der maximal möglichen Punkte angesetzt werden. Umgekehrt können auch ältere Bauteile berücksichtigt werden, wenn sie weiterhin zeitgemäßen Anforderungen entsprechen.
Das Jahr der Durchführung allein reicht daher nicht aus. Der tatsächliche Zustand muss ebenfalls beurteilt werden.
Was bedeutet der Modernisierungsgrad?
Aus der Gesamtpunktzahl ergibt sich eine erste Einordnung:
− 0 bis 1 Punkt: nicht modernisiert
− 2 bis 5 Punkte: kleine Modernisierungen
− 6 bis 10 Punkte: mittlerer Modernisierungsgrad
− 11 bis 17 Punkte: überwiegend modernisiert
− 18 bis 20 Punkte: umfassend modernisiert
Diese Einstufung ist ein Bewertungsmodell. Sie liefert eine Orientierung, ersetzt jedoch nicht die sachverständige Würdigung der konkreten Immobilie.
Was ist eine Kernsanierung?
Eine Kernsanierung geht deutlich über einzelne Modernisierungen hinaus. Das Gebäude muss dadurch in einen Zustand versetzt worden sein, der nahezu einem Neubau entspricht.
Dafür reicht es regelmäßig nicht aus, nur Fenster, Heizung und Badezimmer zu erneuern. Das Gebäude muss in seiner Gesamtheit betrachtet werden.
Auch nach einer umfangreichen Sanierung können alte Bauteile oder ein nicht erneuerter Keller Abschläge erforderlich machen. Der Begriff „Kernsanierung“ sollte deshalb nicht vorschnell verwendet werden.
Welche Unterlagen sind hilfreich?
Modernisierungen sollten möglichst nachvollziehbar belegt werden. Hilfreich sind insbesondere:
− Rechnungen und Handwerkerunterlagen
− Baubeschreibungen und Leistungsnachweise
− Pläne und Genehmigungen
− Angaben zum Ausführungsjahr
− Dokumentation der verwendeten Bauteile
− Fotos vor und nach der Maßnahme
Fehlen entsprechende Nachweise, müssen Umfang und Zeitpunkt der Modernisierung auf andere Weise plausibel festgestellt werden.
Warum ist die Besichtigung wichtig?
Unterlagen zeigen, welche Arbeiten beauftragt oder abgerechnet wurden. Sie zeigen jedoch nicht immer den aktuellen Zustand und die Qualität der Ausführung.
Bei einer persönlichen Besichtigung können unter anderem verbliebene Altbauteile, Schäden, Instandhaltungsrückstände und der tatsächliche Modernisierungsumfang geprüft werden.
Denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht allein am Schreibtisch.
Modernisierungspunkte sind nicht das Gutachten
Die Punktetabelle der ImmoWertV ist eine wichtige Orientierung. Eine rein rechnerische Übernahme der Punkte reicht für eine belastbare Restnutzungsdauer jedoch nicht aus.
Die ermittelte Restnutzungsdauer muss zum tatsächlichen Zustand, zur Bauweise und zu den individuellen Gegebenheiten des Gebäudes passen. Gerade bei steuerlichen Gutachten ist eine nachvollziehbare Begründung besonders wichtig.
Fazit
Modernisierungen können die Restnutzungsdauer einer Immobilie deutlich beeinflussen. Entscheidend ist jedoch nicht allein, dass Arbeiten durchgeführt wurden.
Maßgeblich sind der Umfang, das Alter, die Qualität und die tatsächliche Wirkung der Maßnahmen auf das gesamte Gebäude. Deshalb müssen Modernisierungspunkte immer zusammen mit dem konkreten Zustand der Immobilie beurteilt werden.
QUELLEN
§ 4 ImmoWertV – Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer:
https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__4.html
Anlage 2 ImmoWertV – Restnutzungsdauer bei Modernisierungen:
https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/anlage_2.html