Wohnrecht und Nießbrauch werden häufig vereinbart, wenn eine Immobilie innerhalb der Familie übertragen wird. Die bisherigen Eigentümer möchten sich dabei das Recht sichern, weiterhin in der Immobilie zu wohnen oder Einnahmen daraus zu erzielen.
Für die Bewertung ist entscheidend, welches Recht vereinbart wurde und welchen Umfang es tatsächlich besitzt.
Was ist ein Wohnrecht?
Umgangssprachlich wird meist vom Wohnrecht gesprochen. Rechtlich handelt es sich häufig um ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht nach § 1093 BGB.
Die berechtigte Person darf die Immobilie oder bestimmte Räume selbst bewohnen, obwohl sie nicht mehr Eigentümerin oder Eigentümer ist.
Das Wohnungsrecht kann sich beziehen auf:
− das gesamte Gebäude
− eine einzelne Wohnung
− bestimmte Räume
− gemeinschaftlich genutzte Flächen
Eine Vermietung an Dritte ist normalerweise nicht Bestandteil eines persönlichen Wohnungsrechts. Maßgeblich bleibt jedoch immer die konkrete Vereinbarung.
Was bedeutet Nießbrauch?
Ein Nießbrauch geht in der Regel weiter als ein Wohnungsrecht.
Die berechtigte Person darf die Immobilie grundsätzlich selbst nutzen oder vermieten und die daraus entstehenden Einnahmen behalten. Das Eigentum liegt bereits bei einer anderen Person, während die wirtschaftliche Nutzung weiterhin beim Nießbrauchberechtigten verbleibt.
Nießbrauch wird häufig im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge oder einer Schenkung vereinbart.
Wie beeinflussen die Rechte den Immobilienwert?
Ein eingetragenes Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch kann die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers erheblich einschränken.
Auch bei einem Verkauf bleibt das Recht grundsätzlich bestehen, sofern keine Löschung vereinbart wird. Ein Käufer kann die Immobilie dadurch möglicherweise nicht selbst nutzen oder vermieten.
Wie stark sich das Recht auf den Wert auswirkt, hängt unter anderem davon ab:
− Welche Flächen betroffen sind
− Wie lange das Recht besteht
− Ob eine Vermietung erlaubt ist
− Wer die laufenden Kosten trägt
− Welche Pflichten vereinbart wurden
− Ob eine Löschung möglich ist
Ein pauschaler prozentualer Abschlag ist daher nicht sachgerecht.
Wie wird der Wert des Rechts ermittelt?
Zunächst wird der jährliche wirtschaftliche Vorteil betrachtet.
Bei einem Wohnungsrecht kann dies beispielsweise die ersparte marktübliche Miete sein. Beim Nießbrauch können die erzielbaren Mieteinnahmen als Grundlage dienen.
Dieser Jahreswert wird anschließend über die voraussichtliche Dauer des Rechts kapitalisiert. Bei einem lebenslangen Recht spielen insbesondere das Alter der berechtigten Person und statistische Faktoren eine Rolle.
Dabei muss zwischen der steuerlichen Bewertung und der Ermittlung des Verkehrswerts unterschieden werden. Für steuerliche Zwecke gelten gesetzlich festgelegte Berechnungsvorgaben. Bei einer Verkehrswertermittlung ist zusätzlich zu prüfen, wie sich die konkrete Belastung am Immobilienmarkt auswirkt.
Wer trägt Kosten und Reparaturen?
Die Kostenverteilung kann ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf den Wert haben.
Zu prüfen ist beispielsweise:
− Wer trägt die Betriebskosten?
− Wer bezahlt notwendige Reparaturen?
− Wer übernimmt größere Instandsetzungen?
− Wer trägt Versicherungen und Abgaben?
− Wer ist für Modernisierungen verantwortlich?
Die Antworten ergeben sich aus dem notariellen Vertrag, der Eintragungsbewilligung und den gesetzlichen Regelungen. Die Bezeichnung des Rechts allein reicht für eine verlässliche Bewertung nicht aus.
Kann eine belastete Immobilie verkauft werden?
Eine Immobilie kann grundsätzlich auch mit einem eingetragenen Wohnungsrecht oder Nießbrauch verkauft werden.
Das bestehende Recht muss jedoch vom Käufer berücksichtigt werden. Dadurch kann sich der Kreis möglicher Kaufinteressenten verkleinern. Auch die Finanzierung kann schwieriger werden.
Alternativ kann eine Löschung des Rechts vereinbart werden. Dafür ist regelmäßig die Zustimmung der berechtigten Person notwendig. Häufig wird in diesem Zusammenhang eine Abfindung ausgehandelt.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für eine nachvollziehbare Bewertung sollten insbesondere folgende Unterlagen vorliegen:
− aktueller Grundbuchauszug
− notarieller Übertragungsvertrag
− Eintragungsbewilligung des Rechts
− Grundrisse und Flächenangaben
− Vereinbarungen zur Kostenverteilung
− Angaben zur tatsächlichen Nutzung
− Alter der berechtigten Person
− Informationen zur marktüblichen Miete
Der genaue Inhalt eines Rechts ergibt sich häufig erst aus der Eintragungsbewilligung und nicht allein aus dem Grundbuchauszug.
Warum ist eine Besichtigung wichtig?
Aus den Unterlagen lässt sich nicht immer vollständig erkennen, wie sich das Recht auf die Immobilie auswirkt.
Bei einer persönlichen Besichtigung kann unter anderem geprüft werden:
− Welche Räume tatsächlich betroffen sind
− Ob separate Zugänge vorhanden sind
− Welche Gemeinschaftsflächen genutzt werden
− In welchem Zustand sich die Räume befinden
− Ob praktische Nutzungseinschränkungen bestehen
Eine persönliche Besichtigung vor Ort schafft deshalb eine wesentlich bessere Grundlage für eine belastbare Bewertung.
Fazit
Wohnrecht und Nießbrauch können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Die tatsächliche Wertauswirkung lässt sich jedoch nur anhand der konkreten Vereinbarung und der jeweiligen Immobilie bestimmen.
Entscheidend sind der Umfang, die Dauer, die betroffenen Flächen, die Kostenverteilung und die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten. Für eine sachgerechte Bewertung müssen daher Grundbuch, Vertragsunterlagen und Immobilie gemeinsam betrachtet werden.