Eine Immobilienbewertung beginnt nicht erst beim Besichtigungstermin. Bereits die verfügbaren Unterlagen liefern wichtige Informationen über die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts.
Dabei gilt: Nicht für jedes Gutachten werden sämtliche Unterlagen benötigt. Je vollständiger und aktueller die Unterlagen vorliegen, desto zuverlässiger und effizienter kann die Immobilie jedoch geprüft werden.
Welche Unterlagen werden grundsätzlich benötigt?
Zu den wichtigsten Unterlagen einer Immobilienbewertung gehören regelmäßig:
− Aktueller Grundbuchauszug
− Flurkarte oder Liegenschaftskarte
− Bauzeichnungen und Grundrisse
− Gebäudeansichten und Gebäudeschnitte
− Wohnflächen- und Nutzflächenberechnungen
− Angaben zum Baujahr
− Baubeschreibung
− Nachweise über Modernisierungen
− Informationen zu Rechten und Belastungen
− Energieausweis, soweit vorhanden
Welche Dokumente tatsächlich benötigt werden, wird vor der Beauftragung anhand der Immobilie und des Bewertungsanlasses festgelegt.
Warum ist der Grundbuchauszug wichtig?
Der Grundbuchauszug enthält wesentliche rechtliche Informationen über das Grundstück. Neben den Eigentumsverhältnissen können dort unter anderem Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte oder andere Belastungen eingetragen sein.
Solche Rechte können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Ein veralteter oder unvollständiger Grundbuchauszug kann deshalb keine verlässliche Grundlage für ein abschließendes Gutachten bilden.
Die eingetragenen Grundschulden in Abteilung III betreffen dagegen in erster Linie die Finanzierung und werden nicht automatisch als wertmindernde Belastung behandelt.
Wofür werden Bauzeichnungen benötigt?
Grundrisse, Ansichten und Schnitte helfen dabei, Aufbau, Größe und Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes nachzuvollziehen.
Sie zeigen beispielsweise:
− Raumaufteilung
− Geschossanzahl
− Gebäudeabmessungen
− Dachform
− Keller- und Dachgeschoss
− Anbauten und Erweiterungen
− Ursprünglich genehmigte Nutzung
Bei der Besichtigung wird geprüft, ob die tatsächliche Ausführung mit den vorhandenen Unterlagen übereinstimmt.
Warum sind Flächenberechnungen wichtig?
Wohn- und Nutzflächen gehören zu den zentralen Grundlagen vieler Immobilienbewertungen. Abweichungen können sich unmittelbar auf den ermittelten Wert auswirken.
Hilfreich sind insbesondere:
− Wohnflächenberechnung
− Nutzflächenberechnung
− Brutto-Grundfläche
− Grundstücksgröße
− Mietflächenaufstellung
Sind vorhandene Berechnungen nicht nachvollziehbar oder widersprechen sie dem tatsächlichen Zustand, kann eine weitere Prüfung erforderlich werden.
Welche Unterlagen werden bei vermieteten Immobilien benötigt?
Bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien sind zusätzlich die tatsächlichen Ertragsverhältnisse zu prüfen.
Dafür können insbesondere erforderlich sein:
− Mietverträge
− Aktuelle Mietaufstellung
− Angaben zu Mietbeginn und Miethöhe
− Betriebskostenabrechnungen
− Informationen zu Leerständen
− Vereinbarte Staffeln oder Indexierungen
− Angaben zu nicht umlegbaren Kosten
− Nachweise über besondere Mietvereinbarungen
Bei mehreren Einheiten ist eine übersichtliche Mieterliste besonders hilfreich.
Was wird bei einer Eigentumswohnung benötigt?
Bei einer Eigentumswohnung müssen neben der einzelnen Wohnung auch das Gemeinschaftseigentum und die rechtlichen Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft betrachtet werden.
Wichtige Unterlagen sind beispielsweise:
− Teilungserklärung
− Gemeinschaftsordnung
− Aufteilungsplan
− Abgeschlossenheitsbescheinigung
− Aktuelle Jahresabrechnung
− Aktueller Wirtschaftsplan
− Höhe der Erhaltungsrücklage
− Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
− Beschlusssammlung
− Informationen zu geplanten Maßnahmen oder Sonderumlagen
Auch Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Gärten oder anderen Flächen sollten dokumentiert sein.
Welche Nachweise werden für Modernisierungen benötigt?
Modernisierungen können den Zustand, den Wert und die Restnutzungsdauer einer Immobilie beeinflussen. Die Maßnahmen sollten deshalb möglichst nachvollziehbar belegt werden.
Hilfreich sind:
− Handwerkerrechnungen
− Baubeschreibungen
− Leistungsnachweise
− Genehmigungen
− Fotos
− Angaben zum Ausführungsjahr
− Technische Unterlagen
− Dokumentation verwendeter Bauteile
Die Bezeichnung „komplett saniert“ reicht für eine fachliche Bewertung nicht aus. Entscheidend ist, welche Bauteile tatsächlich in welchem Umfang erneuert wurden.
Welche besonderen Unterlagen können zusätzlich erforderlich sein?
Abhängig vom Objekt können weitere Unterlagen benötigt werden:
− Baulastenauskunft
− Altlastenauskunft
− Erbbaurechtsvertrag
− Denkmalschutzinformationen
− Nießbrauch- oder Wohnrechtsverträge
− Pachtverträge
− Gewerbliche Mietverträge
− Genehmigungen für besondere Nutzungen
− Nachweise über An- und Umbauten
− Angaben zu Erschließungsbeiträgen
− Gutachten über Schäden oder Baumängel
Welche Unterlagen erforderlich sind, lässt sich häufig erst nach einer ersten Prüfung des Bewertungsauftrags vollständig bestimmen.
Müssen alle Unterlagen bereits bei der ersten Anfrage vorliegen?
Nein. Für eine unverbindliche Erstanfrage reichen zunächst wenige Eckdaten zur Immobilie und zum Bewertungsanlass aus.
Vor der verbindlichen Beauftragung sollte jedoch geprüft werden, ob die wesentlichen Unterlagen verfügbar sind oder beschafft werden können. Fehlende Dokumente können den Bearbeitungsaufwand erhöhen und die Fertigstellung verzögern.
Nach Auftragserteilung können die benötigten Unterlagen über einen geschützten Dokumentenupload übermittelt werden.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Fehlende Unterlagen bedeuten nicht automatisch, dass keine Bewertung möglich ist. Zunächst muss geklärt werden, welche Bedeutung das jeweilige Dokument für den konkreten Auftrag hat.
Unterlagen können je nach Berechtigung beispielsweise angefordert werden bei:
− Grundbuchamt
− Kataster- oder Vermessungsamt
− Bauaufsichtsbehörde
− Gemeindeverwaltung
− Hausverwaltung
− Wohnungseigentümergemeinschaft
− Eigentümer oder früheren Eigentümern
Hierfür können Vollmachten, Gebühren und zusätzliche Bearbeitungszeiten erforderlich sein.
Nicht gesicherte oder nicht nachweisbare Angaben müssen im Gutachten entsprechend offengelegt werden.
Ersetzt die Besichtigung die Unterlagen?
Nein. Unterlagen und persönliche Besichtigung erfüllen unterschiedliche Aufgaben.
Die Dokumente geben Auskunft über rechtliche Verhältnisse, genehmigte Planungen, Flächen und frühere Maßnahmen. Die Besichtigung zeigt dagegen den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Erst im Zusammenspiel lässt sich prüfen, ob Unterlagen und Realität übereinstimmen. Deshalb gilt auch hier:
Eine Immobilienbewertung entsteht nicht allein am Schreibtisch.
Fazit
Welche Unterlagen für ein Immobiliengutachten benötigt werden, hängt von der Objektart, dem Bewertungsanlass und dem gewünschten Gutachtenumfang ab.
Eine vollständige und geordnete Dokumentation erleichtert die Prüfung, reduziert Rückfragen und schafft eine bessere Grundlage für ein nachvollziehbares Gutachten. Fehlen Unterlagen, sollte frühzeitig geklärt werden, ob sie benötigt und wie sie beschafft werden können.
QUELLEN
§ 2 ImmoWertV – Grundlagen der Wertermittlung:
https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__2.html
§ 6 ImmoWertV – Wertermittlungsverfahren und Verkehrswert: