Viele Informationen über eine Immobilie lassen sich heute digital übermitteln. Grundbuchauszüge, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnungen und Fotos können bequem bereitgestellt und vorab geprüft werden.
Damit lässt sich ein Objekt zunächst einordnen. Eine vollständige Beurteilung des tatsächlichen Zustands ist allein anhand dieser Unterlagen jedoch kaum möglich.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.
Ist eine Besichtigung gesetzlich vorgeschrieben?
Eine persönliche Besichtigung ist nicht für jede Art der Immobilienbewertung ausdrücklich gesetzlich vorgeschrieben. Entscheidend sind der Zweck des Gutachtens, der vereinbarte Leistungsumfang und die Anforderungen des jeweiligen Auftraggebers.
Das bedeutet jedoch nicht, dass eine reine Bewertung nach Aktenlage in jedem Fall fachlich gleichwertig ist.
Fehlt eine Besichtigung, müssen die dadurch entstehenden Einschränkungen deutlich benannt werden. Je wichtiger der tatsächliche Gebäudezustand für das Ergebnis ist, desto größer wird das Risiko einer unvollständigen oder unzutreffenden Beurteilung.
Was wird bei einer Besichtigung geprüft?
Bei einem Vor-Ort-Termin wird die Immobilie mit den vorliegenden Unterlagen und Angaben abgeglichen.
Dabei können unter anderem folgende Punkte betrachtet werden:
− Bauweise und Gebäudekonstruktion
− tatsächliche Raumaufteilung
− Ausstattung und Modernisierungsstand
− sichtbarer baulicher Zustand
− erkennbare Schäden und Auffälligkeiten
− Nutzung der einzelnen Räume
− Außenanlagen und Nebengebäude
− Lage und unmittelbares Umfeld
− Zugänglichkeit und Erschließung
Die Besichtigung liefert damit Informationen, die aus Plänen und Dokumenten allein nicht zuverlässig hervorgehen.
Warum reichen Fotos nicht immer aus?
Fotos sind für die Vorbereitung und Dokumentation sehr hilfreich. Sie zeigen jedoch nur ausgewählte Ausschnitte und immer den Zustand zum Zeitpunkt der Aufnahme.
Nicht erkennbar sind häufig:
− Gerüche und Feuchtigkeitseindrücke
− Verformungen oder Unebenheiten
− unterschiedliche Bauabschnitte
− schwer zugängliche Gebäudebereiche
− Geräusche technischer Anlagen
− tatsächliche Raumwirkungen
− Abweichungen von Grundrissen
− Zustand angrenzender Bauteile
Auch die Perspektive, Beleuchtung und Auswahl der Aufnahmen können den Eindruck einer Immobilie beeinflussen. Eigene Fotos des Sachverständigen dokumentieren dagegen gezielt die bewertungsrelevanten Merkmale am Besichtigungstag.
Unterlagen und Wirklichkeit stimmen nicht immer überein
Bauzeichnungen zeigen regelmäßig den ursprünglich geplanten oder genehmigten Zustand. Eine Immobilie kann im Laufe der Jahre jedoch verändert worden sein.
Typische Abweichungen sind:
− entfernte oder neu eingezogene Wände
− ausgebaute Dachgeschosse
− nachträglich errichtete Anbauten
− veränderte Nutzung einzelner Räume
− geschlossene Terrassen oder Wintergärten
− umgebaute Nebengebäude
− abweichende Wohn- und Nutzflächen
Eine Besichtigung ersetzt keine baurechtliche Prüfung. Sie kann aber sichtbare Abweichungen aufzeigen, die anschließend anhand der Unterlagen genauer untersucht werden müssen.
Welche Bedeutung hat der Gebäudezustand?
Der Zustand einer Immobilie kann den Wert erheblich beeinflussen.
Modernisierungen, Instandhaltungsrückstände und erkennbare Schäden wirken sich beispielsweise auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit und den voraussichtlichen Aufwand zukünftiger Eigentümer aus.
Vor Ort können unter anderem Hinweise festgestellt werden auf:
− Feuchtigkeitsschäden
− Rissbildungen
− schadhafte Bauteile
− veraltete technische Anlagen
− unterlassene Instandhaltung
− nicht dokumentierte Modernisierungen
− unterschiedliche Ausstattungsstandards
Eine Besichtigung ist allerdings keine zerstörende Bauteiluntersuchung. Verdeckte Schäden innerhalb von Wänden, Decken oder Bauteilen können ohne weitergehende Untersuchungen regelmäßig nicht abschließend beurteilt werden.
Warum ist die Besichtigung für die Nachvollziehbarkeit wichtig?
Ein belastbares Gutachten muss erkennen lassen, auf welchen Tatsachen und Unterlagen die Bewertung beruht.
Durch die persönliche Besichtigung kann der Sachverständige eigene Feststellungen treffen und dokumentieren. Dadurch wird klarer, welche Angaben übernommen und welche Merkmale selbst wahrgenommen wurden.
Das verbessert die Nachvollziehbarkeit gegenüber:
− Auftraggebern
− Finanzämtern
− Gerichten
− Banken
− Versicherungen
− weiteren beteiligten Stellen
Eine Besichtigung garantiert zwar nicht automatisch die Anerkennung eines Gutachtens. Sie stärkt jedoch die tatsächliche Grundlage und reduziert vermeidbare Unsicherheiten.
Müssen alle Räume zugänglich sein?
Für eine möglichst vollständige Beurteilung sollten grundsätzlich alle bewertungsrelevanten und gefahrlos erreichbaren Bereiche zugänglich sein.
Dazu können gehören:
− Wohn- und Nutzräume
− Keller
− Dachboden
− Heizungs- und Technikräume
− Garagen
− Nebengebäude
− gemeinschaftlich genutzte Bereiche
Sind einzelne Bereiche nicht zugänglich, sollte dies im Gutachten dokumentiert werden. Außerdem ist zu erläutern, welche Auswirkungen die eingeschränkte Besichtigung auf die Beurteilung haben kann.
Wann kann eine Bewertung ohne Besichtigung sinnvoll sein?
Eine Einschätzung nach Aktenlage kann für eine erste Orientierung oder überschlägige Vorprüfung sinnvoll sein.
Dazu zählen beispielsweise:
− unverbindliche Ersteinschätzungen
− automatisierte Onlinebewertungen
− vorläufige Plausibilitätsprüfungen
− interne Wirtschaftlichkeitsberechnungen
Eine solche Einschätzung sollte jedoch nicht mit einem vollständig ausgearbeiteten und persönlich besichtigten Immobiliengutachten gleichgesetzt werden.
Der Leistungsumfang und die bestehenden Einschränkungen müssen für den Empfänger klar erkennbar sein.
Warum gehört die Besichtigung zum Qualitätsstandard?
Eine persönliche Besichtigung verursacht zusätzlichen Zeit- und Reiseaufwand. Sie ermöglicht aber eine wesentlich fundiertere Auseinandersetzung mit der konkreten Immobilie.
Ein Gebäude muss nicht nur auf dem Papier verstanden werden. Materialien, Raumwirkungen, Gerüche, Geräusche, Feuchtigkeitseindrücke und erkennbare Veränderungen lassen sich häufig erst vor Ort richtig einordnen.
Deshalb gehört die persönliche Besichtigung bei Begutachtung.immo zum eigenen Qualitätsstandard. Dieser Anspruch kann bedeuten, dass die Leistung nicht immer die günstigste am Markt ist. Im Mittelpunkt steht jedoch nicht die schnellstmögliche Erstellung, sondern ein nachvollziehbares und sorgfältig erarbeitetes Ergebnis.
Fazit
Unterlagen bilden die formale Grundlage einer Immobilienbewertung. Die persönliche Besichtigung ergänzt diese Grundlage um den tatsächlichen Zustand und die eigenen Feststellungen des Sachverständigen.
Sie ersetzt weder eine technische Spezialuntersuchung noch eine rechtliche Prüfung. Sie reduziert jedoch Unsicherheiten, deckt mögliche Abweichungen auf und verbessert die Nachvollziehbarkeit des Gutachtens.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht nur am Schreibtisch.