Warum wird ein Restnutzungsdauergutachten benötigt?
Das Einkommensteuergesetz arbeitet bei Gebäuden grundsätzlich mit festen Abschreibungszeiträumen. Weist ein vermietetes oder anderweitig zur Erzielung von Einkünften genutztes Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer auf, kann eine entsprechend höhere jährliche Abschreibung infrage kommen.
Die kürzere Nutzungsdauer muss gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar nachgewiesen werden. Dafür wird ein Restnutzungsdauergutachten erstellt.
Welche Anforderungen gelten?
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist keine bestimmte Gutachtenmethode zwingend vorgeschrieben. Die gewählte Methode muss jedoch geeignet sein, die tatsächliche Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes nachvollziehbar zu ermitteln.
Eine rein mathematische Berechnung anhand von Baujahr und Gesamtnutzungsdauer genügt dafür regelmäßig nicht. Das Gutachten muss die individuellen Eigenschaften der Immobilie berücksichtigen.
Dazu gehören insbesondere:
Gebäudeart und Baujahr,
baulicher Zustand,
durchgeführte Modernisierungen,
unterlassene Instandhaltungen,
erkennbare Schäden und Mängel,
wirtschaftliche Nutzbarkeit,
mögliche rechtliche Besonderheiten.
Die angesetzte Restnutzungsdauer muss verständlich hergeleitet und fachlich begründet werden.
Warum ist eine persönliche Besichtigung wichtig?
Eine Vor-Ort-Besichtigung ist in der derzeit geltenden gesetzlichen Regelung nicht ausdrücklich als eigenständige Voraussetzung genannt.
In der Praxis ist eine persönliche Besichtigung dennoch wichtig. Nur vor Ort lassen sich der tatsächliche Zustand, die Qualität durchgeführter Modernisierungen und ein möglicher Instandhaltungsstau zuverlässig einordnen.
Deshalb gilt bei Begutachtung.immo:
Persönliche Besichtigung vor Ort – denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Abhängig von der Immobilie können insbesondere folgende Unterlagen erforderlich sein:
Kaufvertrag,
Grundrisse und Flächenangaben,
Angaben zu Baujahr und Nutzung,
Baubeschreibung,
Energieausweis,
Aufstellung der Modernisierungen,
Rechnungen und Nachweise über Baumaßnahmen,
Angaben zu Schäden oder Instandhaltungsstau.
Bei Eigentumswohnungen können zusätzlich Unterlagen zum Gemeinschaftseigentum benötigt werden.
Wie läuft die Erstellung ab?
Vorprüfung
Zunächst werden die wichtigsten Objektdaten aufgenommen. Dabei wird geprüft, ob ein Restnutzungsdauergutachten grundsätzlich sinnvoll erscheint.
Unterlagenprüfung
Die vorhandenen Unterlagen und Modernisierungsangaben werden geprüft und fachlich eingeordnet.
Persönliche Besichtigung
Der Sachverständige besichtigt die Immobilie und dokumentiert den tatsächlichen Gebäudezustand.
Ermittlung der Restnutzungsdauer
Die Unterlagen und Feststellungen vor Ort werden ausgewertet. Anschließend wird die Restnutzungsdauer nachvollziehbar hergeleitet.
Fertigstellung und Übergabe
Das Gutachten wird dem Auftraggeber zur Abstimmung mit der Steuerberatung und zur Einreichung beim Finanzamt übergeben.
Wird das Gutachten automatisch anerkannt?
Nein. Das Finanzamt prüft jedes Gutachten und jeden Steuerfall eigenständig. Eine verbindliche Anerkennung kann deshalb nicht garantiert werden.
Rückfragen entstehen häufig, wenn:
die Berechnung nur schematisch erfolgt,
der konkrete Gebäudezustand nicht ausreichend berücksichtigt wird,
Modernisierungen nicht nachvollziehbar belegt sind,
Angaben oder Unterlagen widersprüchlich sind,
die Herleitung der Restnutzungsdauer nicht verständlich ist.
Ein sorgfältig erstelltes Gutachten schafft eine belastbare Grundlage. Die abschließende Entscheidung liegt jedoch immer beim zuständigen Finanzamt.
Was passiert bei Rückfragen?
Stellt das Finanzamt fachliche Rückfragen zum Gutachten, können diese geprüft und schriftlich beantwortet werden.
Bei Begutachtung.immo ist eine erste fachliche Stellungnahme zu einer inhaltlichen Rückfrage im vereinbarten Leistungsumfang enthalten. Weitergehende oder wiederholte Stellungnahmen können gesondert berechnet werden.
Reicht eine Onlineberechnung aus?
Eine Onlineberechnung kann eine erste Orientierung geben. Sie ersetzt jedoch kein Restnutzungsdauergutachten.
Für einen belastbaren Nachweis müssen die individuellen Merkmale der Immobilie geprüft und sachverständig bewertet werden. Ein automatisch erzeugtes Ergebnis auf Grundlage weniger Formularangaben reicht dafür regelmäßig nicht aus.
Fazit
Ein Restnutzungsdauergutachten kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt nachweisen.
Entscheidend sind eine nachvollziehbare Berechnung, die Berücksichtigung des konkreten Gebäudezustands und eine sorgfältige Dokumentation. Eine Garantie für die Anerkennung kann es nicht geben, da das Finanzamt jeden Einzelfall selbst prüft.
Die steuerliche Verwendung des Gutachtens sollte mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater abgestimmt werden.
Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar.
QUELLEN
§ 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
§ 11c Einkommensteuer-Durchführungsverordnung
https://www.gesetze-im-internet.de/estdv_1955/__11c.html
§ 4 Immobilienwertermittlungsverordnung
https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__4.html
Bundesfinanzhof, Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 25/19
https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202150198/
Bundesfinanzhof, Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23
https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202410086/