Bei einem Einfamilienhaus gehören das Grundstück, das Gebäude und seine wesentlichen Bestandteile regelmäßig demselben Eigentümer. Bei einer Eigentumswohnung ist die Situation etwas komplexer.
Zum Wohnungseigentum gehören sowohl das Sondereigentum an der Wohnung als auch ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Deshalb reicht es für die Beurteilung der Restnutzungsdauer nicht aus, nur die Räume innerhalb der Wohnung zu betrachten.
Was gehört zum Sondereigentum?
Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich die Räume der Wohnung und bestimmte Bestandteile, die verändert werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer zu beeinträchtigen.
Dazu können beispielsweise gehören:
− Bodenbeläge
− Innentüren
− nicht tragende Innenwände
− Sanitärausstattung
− Einbauküche
− bestimmte Leitungen innerhalb der Wohnung
Welche Bestandteile tatsächlich zum Sondereigentum gehören, ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz sowie der jeweiligen Teilungserklärung.
Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
Das Gemeinschaftseigentum umfasst die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand, Sicherheit und gemeinschaftliche Nutzung erforderlich sind.
Typische Beispiele sind:
− Dach und Fassade
− tragende Bauteile
− Treppenhaus
− zentrale Heizungsanlage
− gemeinschaftliche Leitungen
− Fenster und Außentüren
− Fundament und Außenanlagen
Diese Gebäudeteile können die wirtschaftliche Nutzbarkeit und den Zustand des gesamten Gebäudes wesentlich beeinflussen.
Eine moderne Wohnung bedeutet nicht automatisch ein modernes Gebäude
Eine Wohnung kann vollständig renoviert sein und trotzdem in einem Gebäude mit erheblichem Modernisierungsbedarf liegen.
Ein neues Badezimmer, moderne Bodenbeläge oder eine hochwertige Küche verbessern die Nutzung und Ausstattung der Wohnung. Sie bedeuten jedoch nicht automatisch, dass sich auch die Restnutzungsdauer des gesamten Gebäudes entsprechend verlängert.
Wenn Dach, Fassade, Leitungen oder Heizungsanlage veraltet sind, bleibt dieser Zustand bei der Beurteilung relevant.
Umgekehrt kann eine ältere Wohnung in einem technisch umfassend modernisierten Gebäude liegen. Auch in diesem Fall müssen Wohnung und Gesamtgebäude getrennt betrachtet werden.
Welche Modernisierungen sind besonders wichtig?
Für die Beurteilung der Restnutzungsdauer sind vor allem Maßnahmen an wesentlichen Gebäudebestandteilen interessant.
Dazu können gehören:
− Erneuerung des Daches
− Modernisierung der Fassade
− Austausch der Heizungsanlage
− Erneuerung der Leitungen
− Verbesserung des Wärmeschutzes
− Modernisierung der Fenster
− Erneuerung technischer Anlagen
Dabei zählt nicht nur, ob eine Maßnahme durchgeführt wurde. Wichtig sind auch Zeitpunkt, Umfang, Qualität und aktueller Zustand.
Eine einzelne Maßnahme reicht deshalb meistens nicht aus, um die Restnutzungsdauer des Gebäudes umfassend zu beurteilen.
Welche Rolle spielt die Wohnungseigentümergemeinschaft?
Über viele Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Für die Bewertung können daher auch die Unterlagen der Gemeinschaft wichtige Informationen liefern. Sie zeigen, welche Arbeiten bereits ausgeführt wurden und welche Maßnahmen möglicherweise noch anstehen.
Besonders hilfreich sind:
− Teilungserklärung
− Protokolle der Eigentümerversammlungen
− Beschlusssammlung
− Wirtschaftsplan
− Jahresabrechnungen
− Instandhaltungsplanung
− Nachweise über Modernisierungen
− Angaben zur Erhaltungsrücklage
Eine hohe Erhaltungsrücklage verlängert die Restnutzungsdauer allerdings nicht automatisch. Sie kann lediglich darauf hinweisen, dass finanzielle Mittel für zukünftige Maßnahmen vorhanden sind.
Warum ist eine Besichtigung erforderlich?
Unterlagen allein zeigen nicht immer den tatsächlichen Zustand des Gebäudes.
Bei einer persönlichen Besichtigung sollten deshalb sowohl die Wohnung als auch die zugänglichen Bereiche des Gemeinschaftseigentums betrachtet werden.
Dazu zählen beispielsweise:
− Fassade und Dachbereiche
− Treppenhaus und Keller
− technische Anlagen
− Fenster und Hauseingänge
− sichtbare Leitungen
− Außenanlagen
Eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch. Erst die Verbindung aus Unterlagenprüfung und persönlicher Besichtigung ermöglicht eine nachvollziehbare Einschätzung des tatsächlichen Gebäudezustands.
Können unterschiedliche Wohnungen verschiedene Zustände haben?
Ja. Innerhalb desselben Gebäudes können Wohnungen sehr unterschiedlich ausgestattet und modernisiert sein.
Eine Wohnung kann vollständig saniert worden sein, während eine andere noch weitgehend dem ursprünglichen Zustand entspricht. Trotzdem gehören beide Wohnungen zum selben Gebäude und besitzen Anteile am gleichen Gemeinschaftseigentum.
Deshalb müssen bei der Beurteilung zwei Ebenen zusammengeführt werden:
− Zustand der einzelnen Wohnung
− Zustand des gesamten Gebäudes
Erst daraus entsteht ein vollständiges Bild.
Fazit
Bei einer Eigentumswohnung darf die Restnutzungsdauer nicht allein aus dem Zustand der Wohnräume abgeleitet werden.
Entscheidend sind insbesondere das Baujahr, der Zustand und die Modernisierung des gesamten Gebäudes. Maßnahmen innerhalb der Wohnung werden ebenfalls berücksichtigt, können vorhandenen Modernisierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum jedoch nicht vollständig ausgleichen.
Für eine belastbare Beurteilung sollten deshalb die Wohnung, das Gemeinschaftseigentum und die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam geprüft werden.