Wer den Wert eines Grundstücks überschlägig bestimmen möchte, schaut häufig zuerst in das Bodenrichtwertportal. Dort wird für eine bestimmte Bodenrichtwertzone ein Wert in Euro je Quadratmeter angegeben.
Die naheliegende Rechnung lautet:
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Grundstückswert
Als erste Orientierung kann diese Rechnung hilfreich sein. Für eine sachgerechte Wertermittlung reicht sie jedoch nicht immer aus.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine bestimmte Bodenrichtwertzone. Er wird von den zuständigen Gutachterausschüssen auf Grundlage ausgewerteter Grundstückskaufverträge ermittelt.
Der Wert bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Bodenrichtwertgrundstück mit festgelegten Eigenschaften.
Dazu können unter anderem gehören:
− Art der baulichen Nutzung
− Maß der baulichen Nutzung
− Grundstücksgröße
− Grundstückstiefe
− Entwicklungszustand
− Erschließungszustand
− maßgeblicher Stichtag
Der Bodenrichtwert beschreibt somit nicht automatisch jedes einzelne Grundstück innerhalb der jeweiligen Zone.
Was ist das Bodenrichtwertgrundstück?
Zu jeder Bodenrichtwertzone gehört ein Bodenrichtwertgrundstück. Dabei handelt es sich nicht um ein tatsächlich vorhandenes Grundstück, sondern um ein Grundstück mit typischen Merkmalen für diese Zone.
Für die Bewertung muss geprüft werden, ob das konkrete Grundstück mit diesem fiktiven Richtwertgrundstück vergleichbar ist.
Abweichungen können beispielsweise bestehen bei:
− Grundstücksgröße und Zuschnitt
− zulässiger Bebauung
− Lage innerhalb der Zone
− Erschließungszustand
− Grundstückstiefe
− Geländeform
− vorhandenen Rechten und Belastungen
Je stärker das Bewertungsgrundstück vom Bodenrichtwertgrundstück abweicht, desto weniger aussagekräftig ist eine einfache Multiplikation.
Warum können Grundstücke derselben Zone unterschiedliche Werte haben?
Eine Bodenrichtwertzone kann mehrere Straßen oder größere Bereiche umfassen. Trotzdem müssen nicht alle Grundstücke innerhalb dieser Zone gleichwertig sein.
Ein ruhig gelegenes Grundstück kann anders beurteilt werden als ein Grundstück an einer stark befahrenen Straße. Auch Aussicht, Zuschnitt, Erreichbarkeit oder unmittelbare Nachbarschaft können den Wert beeinflussen.
Weitere Unterschiede können entstehen durch:
− ungünstigen Grundstückszuschnitt
− fehlende oder eingeschränkte Zufahrt
− überdurchschnittliche Grundstücksgröße
− abweichende Bebauungsmöglichkeiten
− Dienstbarkeiten oder Wegerechte
− Altlasten oder Bodenverunreinigungen
− Hochwasser- oder andere Gefahrenlagen
Diese Merkmale werden durch den veröffentlichten Bodenrichtwert nicht immer vollständig abgebildet.
Welche Bedeutung hat die zulässige Bebauung?
Für den Grundstückswert ist entscheidend, was auf dem Grundstück rechtlich und tatsächlich gebaut werden darf.
Ein Grundstück mit einer höheren baulichen Ausnutzbarkeit kann einen anderen Wert besitzen als ein vergleichbar gelegenes Grundstück, das nur eingeschränkt bebaut werden darf.
Zu prüfen sind daher beispielsweise:
− Bebauungsplan
− Art der baulichen Nutzung
− Grundflächenzahl
− Geschossflächenzahl
− Anzahl zulässiger Geschosse
− mögliche Baugrenzen
− Bebauung nach § 34 BauGB
Auch Baulasten, Denkmalschutz oder naturschutzrechtliche Vorgaben können die Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen.
Ist ein großes Grundstück automatisch mehr wert?
Ein größeres Grundstück besitzt insgesamt häufig einen höheren Bodenwert. Der Wert je Quadratmeter muss deshalb aber nicht zwingend unverändert bleiben.
Bei einer erheblichen Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße ist zu prüfen, ob Teilflächen unterschiedlich genutzt werden können.
Ein Grundstück kann beispielsweise bestehen aus:
− baulich nutzbarer Fläche
− Garten- oder Hinterland
− selbstständig bebaubarer Teilfläche
− nicht selbstständig nutzbarer Mehrfläche
Ob und wie eine Anpassung erfolgt, hängt von den örtlichen Marktverhältnissen und den Vorgaben des zuständigen Gutachterausschusses ab.
Beinhaltet der Bodenrichtwert auch das Gebäude?
Nein. Der Bodenrichtwert beschreibt grundsätzlich den Wert des Bodens und nicht den Wert eines vorhandenen Gebäudes.
Der Verkehrswert einer bebauten Immobilie setzt sich nicht einfach nur aus dem Bodenrichtwert zusammen. Je nach Objektart werden zusätzlich unter anderem berücksichtigt:
− Gebäudezustand
− Baujahr
− Modernisierungen
− Restnutzungsdauer
− erzielbare Erträge
− objektspezifische Besonderheiten
− aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt
Der Bodenwert ist daher lediglich ein Bestandteil der vollständigen Immobilienbewertung.
Welcher Stichtag gilt?
Bodenrichtwerte beziehen sich immer auf einen bestimmten Stichtag. Sie bilden die Marktverhältnisse zu diesem Zeitpunkt ab.
Für eine Wertermittlung muss deshalb geprüft werden, ob der Stichtag des Bodenrichtwerts mit dem gewünschten Wertermittlungsstichtag übereinstimmt. Liegen die Zeitpunkte auseinander, kann eine Anpassung an die veränderten Marktverhältnisse erforderlich sein.
Wie wird der tatsächliche Bodenwert ermittelt?
Für eine nachvollziehbare Bodenwertermittlung werden zunächst der Bodenrichtwert und die Merkmale des zugehörigen Bodenrichtwertgrundstücks betrachtet.
Anschließend werden die Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks damit verglichen. Wertrelevante Abweichungen müssen auf Grundlage geeigneter Marktdaten und des jeweils verwendeten Bewertungsmodells berücksichtigt werden.
Eine rein gefühlte Erhöhung oder Verringerung des Bodenrichtwerts wäre nicht sachgerecht. Anpassungen müssen nachvollziehbar und marktbezogen begründet werden.
Fazit
Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Grundlage für die Grundstücksbewertung, aber nicht automatisch der tatsächliche Wert eines einzelnen Grundstücks.
Die einfache Rechnung aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert kann eine erste Orientierung liefern. Für eine belastbare Wertermittlung müssen jedoch die konkreten Eigenschaften, die bauliche Nutzbarkeit, der Stichtag und mögliche Besonderheiten des Grundstücks berücksichtigt werden.
Erst der Vergleich zwischen Bodenrichtwertgrundstück und Bewertungsgrundstück zeigt, ob und in welchem Umfang eine Anpassung erforderlich ist.