Die Wohnfläche gehört zu den wichtigsten Angaben einer Immobilie. Sie beeinflusst unter anderem die erzielbare Miete, den Vergleich mit anderen Objekten und damit häufig auch den ermittelten Immobilienwert.
Trotzdem stimmen die Angaben aus Bauunterlagen, Mietverträgen, Teilungserklärungen und Verkaufsunterlagen nicht immer überein.
Warum entstehen unterschiedliche Wohnflächen?
Bei älteren Immobilien wurden Flächen teilweise nach anderen Regelwerken oder vereinfachten Methoden berechnet. Hinzu kommen Umbauten, ausgebaute Dachgeschosse oder nachträglich errichtete Wintergärten und Terrassen.
Typische Ursachen für Abweichungen sind:
- unterschiedliche Berechnungsgrundlagen
- nicht berücksichtigte Dachschrägen
- falsch angesetzte Balkone oder Terrassen
- Einbeziehung von Keller- oder Abstellräumen
- spätere An- und Umbauten
- Übernahme ungeprüfter Angaben
- fehlende oder veraltete Bauunterlagen
Deshalb sollte immer geprüft werden, woher eine Flächenangabe stammt und nach welcher Methode sie ermittelt wurde.
Wohnfläche ist nicht gleich Grundfläche
Die gesamte Bodenfläche eines Raumes entspricht nicht automatisch seiner anrechenbaren Wohnfläche.
Besonders bei Dachgeschosswohnungen können Flächen unter Schrägen nur teilweise oder gar nicht berücksichtigt werden. Balkone, Loggien und Terrassen werden ebenfalls nicht grundsätzlich mit ihrer vollständigen Fläche angesetzt.
Kellerräume, Heizungsräume, Garagen und bestimmte Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen üblicherweise nicht zur Wohnfläche. Sie können dennoch als Nutzfläche einen eigenen wirtschaftlichen Wert besitzen.
Warum beeinflusst die Wohnfläche den Immobilienwert?
Im Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise häufig auf die Wohnfläche bezogen. Eine zu groß angesetzte Fläche kann deshalb zu einer fehlerhaften Einordnung des Objekts führen.
Bei vermieteten Immobilien wirkt sich die Fläche zudem auf die erzielbaren Mieterträge aus. Dadurch kann sie auch im Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle spielen.
Eine Abweichung von wenigen Quadratmetern muss nicht automatisch zu einer wertgleichen Zu- oder Abrechnung führen. Der Einfluss hängt unter anderem ab von:
- der Größe der Abweichung
- der Immobilienart
- der Grundrissqualität
- der Nutzbarkeit der betreffenden Flächen
- dem örtlichen Immobilienmarkt
- dem angewendeten Wertermittlungsverfahren
Die Fläche darf deshalb nicht isoliert betrachtet werden.
Welche Unterlagen sollten geprüft werden?
Für eine nachvollziehbare Beurteilung können insbesondere folgende Unterlagen hilfreich sein:
- Wohnflächenberechnung
- Grundrisse und Bauzeichnungen
- Aufmaßunterlagen
- Baugenehmigungen
- Teilungserklärung
- Mietvertrag
- Angaben zu späteren Umbauten
Sind die Unterlagen widersprüchlich oder nicht mehr aktuell, kann ein neues Aufmaß erforderlich sein.
Warum die Vor-Ort-Besichtigung wichtig ist
Papierunterlagen zeigen nicht immer den tatsächlichen Zustand einer Immobilie. Räume können verändert, Wände versetzt oder Dachgeschosse nachträglich ausgebaut worden sein.
Bei der Besichtigung lässt sich prüfen, ob die vorhandenen Zeichnungen grundsätzlich mit der tatsächlichen Situation übereinstimmen. Eine vollständige Flächenberechnung erfordert darüber hinaus regelmäßig ein geeignetes Aufmaß.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.
Fazit
Eine ungeprüfte Wohnflächenangabe kann sich unmittelbar auf die Immobilienbewertung auswirken. Entscheidend sind eine nachvollziehbare Berechnungsgrundlage, aktuelle Unterlagen und die tatsächliche bauliche Situation.
Wer eine Immobilie bewerten lässt, sollte deshalb vorhandene Flächenangaben nicht nur übernehmen, sondern auf Herkunft, Aktualität und Plausibilität prüfen.