Eine Immobilie besitzt nicht dauerhaft denselben Wert. Auch wenn sich das Gebäude äußerlich kaum verändert, können wirtschaftliche, rechtliche oder tatsächliche Entwicklungen den Verkehrswert beeinflussen.
Aus diesem Grund gehört zu jeder Immobilienbewertung ein klar definierter Wertermittlungsstichtag.
Was ist der Wertermittlungsstichtag?
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Immobilienbewertung bezieht.
Maßgeblich sind die Marktverhältnisse, die an diesem Tag bestanden. Dazu gehören beispielsweise:
− Angebot und Nachfrage
− das allgemeine Zinsniveau
− wirtschaftliche Rahmenbedingungen
− Entwicklungen auf dem regionalen Immobilienmarkt
− marktübliche Mieten und Erträge
− Bodenrichtwerte und weitere Marktdaten
Der ermittelte Verkehrswert beantwortet somit immer die Frage:
Welchen Wert hatte die Immobilie zu diesem bestimmten Zeitpunkt?
Warum kann sich der Immobilienwert verändern?
Immobilienwerte können sich verändern, obwohl am Gebäude selbst keine Arbeiten durchgeführt wurden.
Mögliche Ursachen sind:
− steigende oder sinkende Nachfrage
− Veränderungen der Finanzierungskosten
− neue wirtschaftliche Entwicklungen
− geänderte Nutzungsmöglichkeiten
− Veränderungen im Wohnumfeld
− neue rechtliche Vorgaben
− Modernisierungen oder Gebäudeschäden
Ein Gutachten aus einem früheren Jahr lässt sich deshalb nicht automatisch auf den heutigen Zeitpunkt übertragen.
Wer legt den Stichtag fest?
Der passende Wertermittlungsstichtag richtet sich nach dem Bewertungsanlass.
Bei einem geplanten Verkauf ist häufig ein aktueller Stichtag sinnvoll. Bei einer Erbschaft, Scheidung, Vermögensauseinandersetzung oder steuerlichen Fragestellung kann dagegen ein zurückliegender Zeitpunkt entscheidend sein.
Der Stichtag wird daher nicht beliebig gewählt, sondern muss zur jeweiligen Aufgabenstellung passen. Bei rechtlichen oder steuerlichen Verfahren kann er durch gesetzliche Vorgaben, Verträge oder gerichtliche Entscheidungen bestimmt werden.
Ist der Besichtigungstag automatisch der Stichtag?
Nein. Der Tag der persönlichen Objektbesichtigung und der Wertermittlungsstichtag können voneinander abweichen.
Wird eine Immobilie heute besichtigt, soll aber rückwirkend zu einem früheren Zeitpunkt bewertet werden, muss der damalige Zustand nachvollzogen werden.
Hilfreich sind beispielsweise:
− ältere Fotografien
− Bauunterlagen
− Rechnungen und Modernisierungsnachweise
− frühere Mietverträge
− Versicherungsunterlagen
− Protokolle der Eigentümergemeinschaft
− Angaben zu damaligen Schäden oder Umbauten
Je länger der Stichtag zurückliegt, desto wichtiger wird eine belastbare Dokumentation.
Was ist der Qualitätsstichtag?
Neben dem Wertermittlungsstichtag kennt die Immobilienbewertung den sogenannten Qualitätsstichtag.
Der Wertermittlungsstichtag beschreibt die maßgeblichen Marktverhältnisse. Der Qualitätsstichtag bestimmt dagegen, welcher tatsächliche und rechtliche Zustand des Grundstücks berücksichtigt werden soll.
In den meisten Fällen stimmen beide Zeitpunkte überein. Bei besonderen rechtlichen oder tatsächlichen Sachverhalten können sie jedoch voneinander abweichen.
Kann eine Immobilie rückwirkend bewertet werden?
Grundsätzlich ist eine rückwirkende Bewertung möglich. Sie ist jedoch häufig aufwendiger als eine Bewertung zum aktuellen Zeitpunkt.
Der Gutachter muss dafür sowohl die damaligen Marktverhältnisse als auch den damaligen Zustand der Immobilie nachvollziehen. Spätere Modernisierungen, Schäden oder Nutzungsänderungen dürfen nicht ohne Weiteres in die frühere Bewertung einfließen.
Fehlen wichtige Unterlagen, müssen bestehende Unsicherheiten im Gutachten klar benannt werden.
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Für ein Verkehrswertgutachten gibt es keine pauschale allgemeine Gültigkeitsdauer. Das Gutachten dokumentiert den Wert zum festgelegten Stichtag.
Ob es später noch als Entscheidungsgrundlage geeignet ist, hängt davon ab, wie stark sich der Immobilienmarkt, der Objektzustand oder die rechtlichen Rahmenbedingungen verändert haben.
Bei wesentlichen Veränderungen kann eine Aktualisierung oder eine neue Bewertung erforderlich sein.
Fazit
Ein Immobilienwert ist immer zeitbezogen. Der Wertermittlungsstichtag stellt sicher, dass Marktverhältnisse, Grundstückszustand und Bewertungsanlass zeitlich richtig eingeordnet werden.
Besonders bei rückwirkenden Bewertungen kommt es auf vollständige Unterlagen und eine nachvollziehbare Rekonstruktion des damaligen Zustands an.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.