Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien wird der Wert häufig maßgeblich durch die erzielbaren Erträge beeinflusst.
Dabei liegen nicht selten zwei unterschiedliche Zahlen vor:
die im Mietvertrag vereinbarte Miete
die am Markt üblicherweise erzielbare Miete
Beide Werte können übereinstimmen. Sie müssen es aber nicht.
Was ist die tatsächliche Miete?
Die tatsächliche Miete ergibt sich aus dem bestehenden Mietvertrag. Sie zeigt, welche Zahlungen der Eigentümer zum Bewertungsstichtag vertraglich beanspruchen kann.
Für die Bewertung sind jedoch weitere Angaben wichtig:
Beginn des Mietverhältnisses
Höhe der Nettokaltmiete
vermietete Fläche
vereinbarte Staffel- oder Indexmiete
mitvermietete Stellplätze und Nebenflächen
besondere Kostenregelungen
bestehende Mietrückstände
Befristungen oder Kündigungsmöglichkeiten
mietvertraglich vereinbarte Rechte und Pflichten
Die vereinbarte Miete muss deshalb immer gemeinsam mit dem vollständigen Mietvertrag betrachtet werden.
Was ist die marktüblich erzielbare Miete?
Die marktüblich erzielbare Miete beschreibt den Betrag, der für eine vergleichbare Immobilie am Bewertungsstichtag üblicherweise erzielt werden kann.
Dabei werden unter anderem berücksichtigt:
Lage der Immobilie
Wohn- oder Nutzfläche
Zuschnitt und Grundriss
Ausstattung
baulicher Zustand
energetische Eigenschaften
Etage und Erreichbarkeit
Balkon, Terrasse oder Garten
Stellplätze
örtliche Angebots- und Nachfragesituation
Ein Mietspiegel kann eine wichtige Orientierung liefern. Je nach Immobilienart können zusätzlich Vergleichsmieten, Marktdaten und konkrete Vermietungsangebote ausgewertet werden.
Welche Miete wird im Ertragswertverfahren verwendet?
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ergibt sich der Rohertrag grundsätzlich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen.
Die tatsächlichen Erträge können zugrunde gelegt werden, wenn sie marktüblich erzielbar sind.
Liegt die Vertragsmiete auf einem marktüblichen Niveau, besteht regelmäßig kein wesentlicher Unterschied.
Weicht sie deutlich ab, muss geprüft werden, wie sich diese Abweichung auf den Wert auswirkt.
Was passiert bei einer besonders niedrigen Miete?
Eine niedrige Miete kann unterschiedliche Ursachen haben:
langjähriges Mietverhältnis
aus Freundschaft oder innerhalb der Familie vereinbarte Miete
unterlassene Mieterhöhungen
eingeschränkter Zustand der Wohnung
besondere Vereinbarungen mit dem Mieter
gesetzliche oder vertragliche Begrenzungen
Eine niedrige Vertragsmiete bedeutet nicht automatisch, dass bei der Bewertung einfach die höhere Marktmiete angesetzt werden darf.
Es muss geprüft werden, ob und wann eine Anpassung rechtlich und tatsächlich möglich erscheint. Ein Käufer übernimmt regelmäßig das bestehende Mietverhältnis und kann die Miete nicht beliebig erhöhen.
Die zeitweise geringeren Einnahmen können daher einen wirtschaftlichen Nachteil darstellen.
Was passiert bei einer ungewöhnlich hohen Miete?
Auch eine besonders hohe Vertragsmiete sollte nicht ungeprüft dauerhaft fortgeschrieben werden.
Es stellt sich unter anderem die Frage:
Ist die Miete nachhaltig erzielbar?
Handelt es sich um eine kurzfristige Vereinbarung?
Besteht ein erhöhtes Ausfallrisiko?
Ist die Miethöhe rechtlich wirksam?
Würde ein anderer Mieter dieselbe Miete zahlen?
Ist mit einer späteren Reduzierung zu rechnen?
Eine hohe Vertragsmiete kann den Wert positiv beeinflussen, wenn sie langfristig gesichert und wirtschaftlich tragfähig ist.
Ist sie dagegen nur vorübergehend oder nicht marktgerecht, darf daraus kein dauerhaft überhöhter Immobilienwert abgeleitet werden.
Was sind besondere Ertragsverhältnisse?
Weichen die tatsächlichen Einnahmen deutlich von den marktüblichen Erträgen ab, können besondere Ertragsverhältnisse vorliegen.
Solche objektspezifischen Besonderheiten müssen berücksichtigt werden, sofern sie nicht bereits an anderer Stelle in die Bewertung eingeflossen sind.
Dabei kann beispielsweise betrachtet werden, wie lange eine niedrigere oder höhere Vertragsmiete voraussichtlich noch besteht und welche wirtschaftliche Wirkung daraus entsteht.
Wichtig ist, dass die Abweichung nicht doppelt berücksichtigt wird.
Ist eine vermietete Immobilie automatisch weniger wert?
Nein. Eine bestehende Vermietung führt nicht automatisch zu einem niedrigeren Immobilienwert.
Bei einem klassischen Anlageobjekt kann ein verlässliches Mietverhältnis sogar von Vorteil sein. Der Käufer erhält unmittelbar laufende Einnahmen und muss keinen anfänglichen Leerstand überbrücken.
Anders kann es bei Immobilien aussehen, die überwiegend von Eigennutzern nachgefragt werden. Dort kann ein bestehendes Mietverhältnis den Kreis möglicher Käufer einschränken.
Entscheidend sind daher:
Art der Immobilie
typische Käufergruppe
Höhe der Miete
Gestaltung des Mietvertrags
rechtliche Bindungen
örtliche Marktsituation
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für die Bewertung einer vermieteten Immobilie sind insbesondere hilfreich:
vollständige Mietverträge
Nachträge und Zusatzvereinbarungen
aktuelle Mietaufstellung
Angaben zu Mietrückständen
Betriebskostenabrechnungen
Informationen zu Mieterhöhungen
Wohn- und Nutzflächenberechnungen
Unterlagen zu Staffeln oder Indexierungen
Angaben zu Leerständen
Informationen über nicht schriftlich vereinbarte Nutzungen
Mündliche Absprachen oder ungeklärte Flächenangaben können die Bewertung erschweren und sollten möglichst vorab geklärt werden.
Warum die persönliche Besichtigung wichtig bleibt
Auch bei einer ertragsorientierten Bewertung darf nicht ausschließlich auf Mietverträge und Tabellen geschaut werden.
Die Besichtigung zeigt, ob Zustand, Ausstattung und tatsächliche Nutzung zu den vorgelegten Unterlagen passen.
Eine hohe Miete kann beispielsweise mit einer besonders guten Ausstattung zusammenhängen. Sie kann aber auch durch eine zeitweise Marktsituation oder besondere Vertragsvereinbarungen entstanden sein.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.
Fazit
Bei der Bewertung einer vermieteten Immobilie sind Vertragsmiete und Marktmiete sorgfältig voneinander zu unterscheiden.
Die tatsächliche Miete zeigt die derzeitigen Einnahmen. Die marktüblich erzielbare Miete hilft dabei, die nachhaltige Ertragskraft der Immobilie einzuschätzen.
Weichen beide Werte voneinander ab, müssen Dauer, Ursache und wirtschaftliche Auswirkungen nachvollziehbar geprüft werden. Erst daraus lässt sich ableiten, ob und in welchem Umfang die bestehende Vermietung den Immobilienwert beeinflusst.
Hinweis
Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen zur Immobilienbewertung. Er ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Mietrechtliche und steuerliche Fragen sollten mit entsprechend qualifizierten Beratern abgestimmt werden.
Quellen
§ 31 ImmoWertV – Reinertrag und Rohertrag
§ 8 ImmoWertV – Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale