Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – beschreibt den Preis, der für eine Immobilie zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden könnte.
Berücksichtigt werden unter anderem:
− Lage und Grundstück
− Gebäudeart und Bauweise
− Größe und Ausstattung
− baulicher Zustand
− Rechte und Belastungen
− Ertragsverhältnisse
− Situation am Immobilienmarkt
Der Verkehrswert bildet somit die Marktverhältnisse zu einem konkreten Zeitpunkt ab.
Was ist der Beleihungswert?
Bei einer Immobilienfinanzierung ermittelt die Bank häufig einen eigenen Beleihungs- oder Sicherungswert. Dabei steht nicht der aktuell bestmögliche Verkaufspreis im Mittelpunkt, sondern die langfristige Absicherung des Darlehens.
Der Beleihungswert basiert deshalb auf einer vorsichtigen Einschätzung der zukünftigen Verkäuflichkeit. Nachhaltige Eigenschaften der Immobilie werden berücksichtigt, spekulative Preisentwicklungen dagegen nicht.
Aus diesem Grund kann der Beleihungswert unter dem Verkehrswert liegen.
Der Beleihungswert beträgt nicht automatisch 60 Prozent
Häufig wird angenommen, der Beleihungswert entspreche grundsätzlich 60 Prozent des Verkehrswertes. Das ist nicht richtig.
Die sogenannte 60-Prozent-Grenze betrifft besondere gesetzliche Regelungen für die Deckung von Hypothekenpfandbriefen. Sie bestimmt nicht pauschal den Beleihungswert einer Immobilie und auch nicht automatisch die maximale Höhe eines Darlehens.
Wie viel eine Bank tatsächlich finanziert, hängt zusätzlich von weiteren Faktoren ab:
− Einkommen und Bonität
− vorhandenes Eigenkapital
− Art und Zustand der Immobilie
− Nutzung und Vermietbarkeit
− internen Vorgaben des Kreditinstituts
− allgemeiner Risikoeinschätzung
Ersetzt ein Verkehrswertgutachten die Bewertung der Bank?
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann eine nachvollziehbare Grundlage für Gespräche mit der Bank liefern. Das Kreditinstitut ist jedoch nicht verpflichtet, den ermittelten Verkehrswert unverändert zu übernehmen.
Viele Banken führen eine eigene Bewertung durch oder beauftragen dafür eigene Sachverständige. Der dabei ermittelte Wert dient in erster Linie der internen Kreditentscheidung.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten trotzdem sinnvoll?
Ein Verkehrswertgutachten kann insbesondere sinnvoll sein, wenn:
− der Kaufpreis überprüft werden soll
− unterschiedliche Wertvorstellungen bestehen
− eine belastbare Verhandlungsgrundlage benötigt wird
− besondere Objektmerkmale berücksichtigt werden müssen
− die bankinterne Bewertung nicht nachvollziehbar erscheint
− der Wert zusätzlich für Erbschaft, Scheidung oder Vermögensaufteilung benötigt wird
Wichtig ist daher, Verkehrswert, Beleihungswert, Kaufpreis und Darlehenshöhe nicht miteinander zu verwechseln. Jeder dieser Werte beantwortet eine andere Frage.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.