Beim Verkauf einer Immobilie begegnen Eigentümern und Kaufinteressenten unterschiedliche Preis- und Wertangaben. Besonders häufig werden Verkehrswert, Angebotspreis und Kaufpreis miteinander verwechselt.
Die Begriffe beschreiben jedoch unterschiedliche Dinge.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet. Nach § 194 Baugesetzbuch beschreibt er den Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden könnte.
Dabei werden insbesondere berücksichtigt:
− Lage und Grundstückseigenschaften
− Art und Zustand des Gebäudes
− rechtliche Gegebenheiten
− Nutzungsmöglichkeiten
− Erträge und Marktdaten
− allgemeine Marktverhältnisse
− bestehende Rechte und Belastungen
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sollen bei der Ermittlung des Verkehrswerts grundsätzlich unberücksichtigt bleiben.
Der Verkehrswert ist deshalb kein Wunschpreis, sondern das Ergebnis einer nachvollziehbaren Immobilienbewertung zu einem festgelegten Stichtag.
Was ist der Angebotspreis?
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie am Markt angeboten wird. Er wird vom Eigentümer oder im Rahmen der Vermarktung festgelegt.
Dabei können unterschiedliche Strategien verfolgt werden:
− ein höherer Preis als Verhandlungsbasis
− ein marktgerechter Angebotspreis
− ein niedriger Einstiegspreis zur Erzeugung hoher Nachfrage
− eine Preisvorstellung aufgrund persönlicher Erwartungen
Der Angebotspreis muss daher nicht mit dem Verkehrswert übereinstimmen. Er zeigt zunächst lediglich, welchen Betrag der Verkäufer erzielen möchte.
Was ist der Kaufpreis?
Der Kaufpreis ist der Betrag, auf den sich Käufer und Verkäufer tatsächlich einigen und der im notariellen Kaufvertrag vereinbart wird.
Er entsteht durch die konkrete Verhandlungssituation. Dabei können persönliche oder ungewöhnliche Umstände eine Rolle spielen, beispielsweise:
− besonders hoher Zeitdruck
− mehrere konkurrierende Kaufinteressenten
− ein Verkauf innerhalb der Familie
− persönliche Bindung an die Immobilie
− besondere Zahlungsbedingungen
− schnelle oder schwierige Finanzierbarkeit
− ein ungewöhnlich großes Kaufinteresse
Der Kaufpreis ist damit ein tatsächlich vereinbarter Preis. Er muss aber nicht in jedem Fall dem objektiv ermittelten Verkehrswert entsprechen.
Warum können die Werte voneinander abweichen?
Der Immobilienmarkt ist kein vollkommen einheitlicher Markt. Jede Immobilie ist individuell und jede Verkaufsverhandlung verläuft anders.
Ein hoher Angebotspreis kann im Laufe der Verhandlung reduziert werden. Bei großer Nachfrage kann ein Kaufpreis dagegen auch oberhalb des Verkehrswerts liegen. Ebenso kann ein schneller Verkauf zu einem niedrigeren Kaufpreis führen.
Auch der Zeitpunkt ist entscheidend. Verändern sich Zinsen, Nachfrage oder wirtschaftliche Rahmenbedingungen, kann sich der Immobilienmarkt innerhalb vergleichsweise kurzer Zeit entwickeln.
Bedeutet eine Abweichung, dass das Gutachten falsch ist?
Nein. Eine Abweichung zwischen Verkehrswert und Kaufpreis bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilienbewertung fehlerhaft ist.
Ein Gutachten bildet den Verkehrswert zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag ab. Der konkrete Kaufpreis kann dagegen durch die individuelle Verhandlung und besondere Interessen der Beteiligten beeinflusst werden.
Größere Abweichungen sollten dennoch nachvollziehbar geprüft werden. Entscheidend ist, ob das Gutachten die Immobilie, den Grundstücksmarkt und sämtliche wertrelevanten Merkmale zutreffend berücksichtigt.
Wann ist eine unabhängige Bewertung sinnvoll?
Eine sachverständige Immobilienbewertung kann insbesondere sinnvoll sein:
− vor dem Kauf oder Verkauf
− bei einer Erbschaft
− bei einer Scheidung
− bei Vermögensauseinandersetzungen
− bei rechtlichen oder steuerlichen Fragestellungen
− wenn unterschiedliche Preisvorstellungen bestehen
− wenn besondere Rechte oder Belastungen vorhanden sind
Sie schafft eine objektive Grundlage, ersetzt aber nicht die spätere Preisverhandlung zwischen Käufer und Verkäufer.
Fazit
Der Verkehrswert beschreibt den sachverständig ermittelten Marktwert einer Immobilie. Der Angebotspreis ist die Preisvorstellung des Verkäufers. Der Kaufpreis ist das Ergebnis der tatsächlichen Verhandlung.
Alle drei Beträge können übereinstimmen – müssen es aber nicht. Für eine belastbare Einschätzung ist entscheidend, die Immobilie, ihren Zustand und den jeweiligen Grundstücksmarkt sorgfältig zu untersuchen.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.