Ein Gutachten braucht eine nachvollziehbare Grundlage
Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer werden Angaben zum Baujahr, zur Bauweise, zum Zustand und zu ausgeführten Modernisierungen benötigt.
Nicht jede Information muss in einer einzelnen Urkunde stehen. Die verwendeten Daten müssen jedoch nachvollziehbar sein. Fehlende Angaben dürfen weder erfunden noch ungeprüft übernommen werden.
Welche Unterlagen sind besonders hilfreich?
Je nach Immobilie können unter anderem folgende Dokumente verwendet werden:
− Bauzeichnungen und Baugenehmigungen
− Unterlagen aus der Bauakte
− Rechnungen über Modernisierungen
− Energieausweise
− Wartungs- und Prüfberichte
− frühere Gutachten
− Unterlagen der Hausverwaltung
− datierte Fotos und Baubeschreibungen
Auch Angaben der Eigentümer können wichtige Hinweise liefern. Sie sollten jedoch als solche gekennzeichnet und möglichst durch weitere Unterlagen oder erkennbare Merkmale bestätigt werden.
Was lässt sich bei der Besichtigung feststellen?
Bei der persönlichen Besichtigung können Bauweise, Ausstattung, Zustand und erkennbare Modernisierungen aufgenommen werden.
So lassen sich beispielsweise erneuerte Fenster, eine modernisierte Heizungsanlage oder Veränderungen am Dach erkennen. Das genaue Jahr einer Maßnahme kann jedoch häufig nicht allein durch das äußere Erscheinungsbild sicher bestimmt werden.
Die Besichtigung ergänzt die Dokumentation, ersetzt aber keine fehlenden Nachweise in jedem Fall.
Belegt, nachvollziehbar oder nicht feststellbar
Ein sorgfältiges Gutachten sollte transparent unterscheiden zwischen:
− durch Unterlagen belegten Angaben
− sachverständig hergeleiteten Feststellungen
− Angaben der Eigentümer oder Auftraggeber
− nicht zuverlässig feststellbaren Informationen
Diese Trennung macht die Datengrundlage nachvollziehbar und verhindert, dass Vermutungen später als gesicherte Tatsachen erscheinen.
Wann reichen die vorhandenen Informationen nicht aus?
Ein Gutachten sollte nicht um jeden Preis erstellt werden. Fehlen wesentliche Grundlagen und können diese auch durch Besichtigung oder ergänzende Recherche nicht geklärt werden, muss zunächst die Datenlage verbessert werden.
Das kann beispielsweise erforderlich sein, wenn:
− das Baujahr nicht nachvollziehbar ist
− Modernisierungen nur pauschal behauptet werden
− wichtige Gebäudebereiche nicht zugänglich sind
− erhebliche Schäden nicht untersucht werden können
− widersprüchliche Angaben vorliegen
Ob die vorhandenen Informationen ausreichen, muss daher für jede Immobilie individuell geprüft werden.
Qualität bedeutet auch, Unsicherheiten offenzulegen
Ein belastbares Restnutzungsdauergutachten zeichnet sich nicht dadurch aus, dass jede Lücke mit einer Annahme geschlossen wird. Entscheidend ist, dass die verwendeten Grundlagen verständlich dokumentiert und bestehende Unsicherheiten offen benannt werden.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.