Viele Eigentümer beschäftigen sich nicht unmittelbar beim Immobilienkauf mit der tatsächlichen Restnutzungsdauer. Das Thema entsteht häufig erst später im Gespräch mit dem Steuerberater oder bei der Vorbereitung der Einkommensteuererklärung.
Zu diesem Zeitpunkt wurde die Immobilie möglicherweise bereits renoviert, modernisiert oder umgebaut. Der Zustand am Tag der Besichtigung stimmt dann nicht mehr vollständig mit dem Zustand beim Erwerb überein.
Für eine nachvollziehbare Begutachtung muss deshalb zuerst der maßgebliche Stichtag festgelegt werden.
Was ist ein Bewertungsstichtag?
Der Bewertungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die sachverständige Beurteilung bezieht.
Die im Gutachten ermittelte Restnutzungsdauer gilt somit nicht allgemein und zeitlich unbegrenzt. Sie beschreibt die voraussichtliche weitere wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes zu einem konkret bestimmten Zeitpunkt.
Zum Stichtag müssen insbesondere betrachtet werden:
− Gebäudealter
− baulicher Zustand
− Modernisierungsstand
− vorhandene Schäden
− Instandhaltungsrückstände
− damalige Nutzung
− rechtliche Gegebenheiten
Verändert sich die Immobilie später wesentlich, kann sich auch ihre weitere wirtschaftliche Nutzungsdauer verändern.
Ist das Datum des Kaufvertrags entscheidend?
Nicht zwangsläufig.
Das Datum des notariellen Kaufvertrags, die Kaufpreiszahlung, die Übergabe der Immobilie und der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten können zeitlich auseinanderliegen.
Für die steuerliche Abschreibung kommt es regelmäßig darauf an, ab welchem Zeitpunkt der Erwerber wirtschaftlich über die Immobilie verfügen kann und die wesentlichen Chancen und Risiken trägt. Häufig steht dies im Zusammenhang mit dem vertraglich vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Der steuerlich maßgebliche Zeitpunkt sollte deshalb anhand des Kaufvertrags und gegebenenfalls gemeinsam mit der steuerlichen Beratung geklärt werden.
Warum ist der Zustand beim Erwerb wichtig?
Soll eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für die Abschreibung nachgewiesen werden, ist der Zustand der Immobilie zum maßgeblichen steuerlichen Zeitpunkt von besonderer Bedeutung.
Ein Gutachten, das ausschließlich den heutigen Zustand beschreibt, beantwortet nicht automatisch die Frage, welche Restnutzungsdauer beim Erwerb bestand.
Zwischen Erwerb und Besichtigung können beispielsweise erfolgt sein:
− Erneuerung der Heizungsanlage
− Austausch von Fenstern
− Sanierung von Bädern
− Erneuerung von Leitungen
− Dach- oder Fassadenarbeiten
− Grundrissveränderungen
− Beseitigung vorhandener Schäden
Diese späteren Maßnahmen dürfen nicht so behandelt werden, als wären sie am früheren Stichtag bereits vorhanden gewesen.
Kann ein Gutachten nachträglich erstellt werden?
Grundsätzlich kann ein Gutachten auch zu einem späteren Zeitpunkt erstellt werden und sich auf einen zurückliegenden Stichtag beziehen.
Dafür muss der damalige Zustand jedoch mit ausreichender Sicherheit rekonstruiert werden können. Je größer der zeitliche Abstand und je umfangreicher die zwischenzeitlichen Veränderungen sind, desto anspruchsvoller wird diese Beurteilung.
Ein später erstelltes Gutachten ist dabei nicht rückdatiert. Das Erstellungsdatum bleibt aktuell. Lediglich die sachverständige Beurteilung bezieht sich auf einen früheren Stichtag.
Welche Unterlagen helfen bei einer rückwirkenden Beurteilung?
Für die Rekonstruktion des früheren Zustands sind zeitnahe Unterlagen besonders wertvoll.
Dazu gehören beispielsweise:
− notarieller Kaufvertrag
− Übergabeprotokoll
− Verkaufsunterlagen und Exposé
− Fotos aus der Verkaufsphase
− Bauzeichnungen und Grundrisse
− frühere Energieausweise
− Rechnungen älterer Modernisierungen
− Rechnungen nach dem Erwerb
− Handwerkerangebote und Leistungsbeschreibungen
− Versicherungsunterlagen zu Schäden
− frühere Gutachten oder Bankbewertungen
− Angaben zu Heizung und technischen Anlagen
Auch Rechnungen über Arbeiten nach dem Erwerb können aufschlussreich sein. Sie zeigen, welche Bauteile ausgetauscht oder instand gesetzt wurden. Daraus lässt sich jedoch nicht immer automatisch der vollständige frühere Zustand ableiten.
Welche Bedeutung haben Fotos?
Fotos aus der Zeit vor oder unmittelbar nach dem Erwerb können für die rückwirkende Beurteilung besonders hilfreich sein.
Sie können unter anderem dokumentieren:
− damalige Ausstattung
− sichtbare Schäden
− ältere Bauteile
− Zustand von Dach und Fassade
− vorhandene Fenster
− Heizungs- und Sanitäranlagen
− Zustand vor einer Renovierung
Wichtig ist, dass sich Aufnahmezeitpunkt und dargestellter Bereich möglichst nachvollziehen lassen. Einzelne und undatierte Fotos besitzen regelmäßig eine geringere Aussagekraft als eine vollständige Fotodokumentation.
Warum ist eine heutige Besichtigung trotzdem sinnvoll?
Auch bei einem zurückliegenden Stichtag bleibt die persönliche Besichtigung wichtig.
Viele wesentliche Gebäudebestandteile sind weiterhin vorhanden. Bauweise, Konstruktion, Keller, Dachstuhl, Raumaufteilung und verschiedene ältere Bauteile können häufig noch unmittelbar betrachtet werden.
Außerdem kann geprüft werden, ob die Angaben aus den Unterlagen mit der vorhandenen Immobilie übereinstimmen.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.
Die Besichtigung zeigt allerdings den heutigen Zustand. Veränderungen seit dem Stichtag müssen deshalb erkannt, zeitlich eingeordnet und im Gutachten transparent dargestellt werden.
Was passiert bei umfangreichen Modernisierungen nach dem Kauf?
Wurde das Gebäude unmittelbar nach dem Erwerb umfassend modernisiert, müssen der frühere und der heutige Zustand deutlich voneinander getrennt werden.
Zu prüfen ist:
− Welche Maßnahmen wurden ausgeführt?
− Wann wurden sie durchgeführt?
− Welcher Zustand bestand vorher?
− Welche Bauteile blieben unverändert?
− Sind Umfang und Zeitpunkt nachgewiesen?
− Welche Maßnahmen waren nur Renovierungen?
Fehlen geeignete Nachweise über den früheren Zustand, kann eine belastbare rückwirkende Einschätzung erheblich erschwert oder in einzelnen Fällen nicht möglich sein.
Muss für jedes Steuerjahr ein neues Gutachten erstellt werden?
Nicht automatisch.
Ein Gutachten bezieht sich auf einen bestimmten Stichtag und die zu diesem Zeitpunkt erwartete weitere Nutzungsdauer. Ob das Gutachten für die steuerliche Behandlung späterer Jahre ausreicht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Wesentliche Veränderungen am Gebäude können eine neue Beurteilung erforderlich machen. Dazu können umfangreiche Modernisierungen, größere Schäden, Nutzungsänderungen oder rechtliche Veränderungen gehören.
Die steuerliche Verwendung und die betroffenen Veranlagungszeiträume sollten mit dem Steuerberater abgestimmt werden.
Kann die Abschreibung rückwirkend geändert werden?
Ein nachträglich erstelltes Gutachten führt nicht automatisch dazu, dass bereits abgeschlossene Steuerjahre geändert werden.
Ob eine Änderung noch möglich ist, richtet sich nach den steuerlichen Verfahrensvorschriften und dem Stand der jeweiligen Steuerbescheide.
Das Gutachten liefert den sachverständigen Nachweis zur tatsächlichen Nutzungsdauer. Die steuerliche Antragstellung und Prüfung möglicher Änderungsmöglichkeiten gehören dagegen in die Hände der steuerlichen Beratung.
Was sollte möglichst früh veranlasst werden?
Wer bereits beim Erwerb über ein Restnutzungsdauergutachten nachdenkt, sollte den Zustand der Immobilie vor Beginn eigener Arbeiten sorgfältig dokumentieren.
Sinnvoll sind insbesondere:
− vollständige Fotos vor Baubeginn
− Sicherung des Verkaufsexposés
− Aufbewahrung des Übergabeprotokolls
− Dokumentation vorhandener Schäden
− Sammlung älterer Rechnungen
− genaue Beschreibung geplanter Arbeiten
− Aufbewahrung aller neuen Rechnungen
Je besser der ursprüngliche Zustand dokumentiert ist, desto nachvollziehbarer kann er später sachverständig beurteilt werden.
Fazit
Der Besichtigungstag ist nicht automatisch der maßgebliche Stichtag eines Restnutzungsdauergutachtens.
Bei einer steuerlichen Betrachtung nach dem Immobilienkauf ist regelmäßig zu klären, zu welchem Zeitpunkt der Erwerber wirtschaftlich über das Gebäude verfügen konnte und welcher Zustand damals bestand.
Ein Gutachten kann auch später erstellt werden. Der frühere Gebäudezustand muss dann jedoch anhand geeigneter Unterlagen, Fotos und nachvollziehbarer Informationen rekonstruiert werden.
Je früher die Beauftragung und Dokumentation erfolgt, desto geringer sind die Unsicherheiten bei der späteren Beurteilung.