Restnutzungsdauer bei Mehrfamilienhäusern: Was Eigentümer beachten sollten
Mehrfamilienhäuser werden häufig über viele Jahrzehnte hinweg schrittweise modernisiert. Während einzelne Wohnungen bereits erneuert wurden, können Dach, Fassade, Leitungen oder Treppenhaus noch weitgehend dem ursprünglichen Bauzustand entsprechen.
Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer reicht es deshalb nicht aus, nur das Baujahr oder den Zustand einer einzelnen Wohnung zu betrachten.
Das Gebäude steht im Mittelpunkt
Bei einem Mehrfamilienhaus in einheitlichem Eigentum bezieht sich die Restnutzungsdauer grundsätzlich auf das Gebäude als wirtschaftliche Einheit. Eine renovierte Wohnung führt daher nicht automatisch zu einer entsprechend längeren Restnutzungsdauer des gesamten Hauses.
Entscheidend ist das Zusammenspiel der wesentlichen Gebäudebestandteile. Dazu gehören beispielsweise:
Dach und Fassade
Fenster und Außentüren
Heizungsanlage
Elektroinstallationen
Wasser- und Abwasserleitungen
Grundrisse und Nutzbarkeit
Zustand der Gemeinschaftsflächen
Auch Baumängel, Schäden oder ein bestehender Instandhaltungsstau können die Beurteilung beeinflussen.
Unterschiedliche Modernisierungen richtig einordnen
In Mehrfamilienhäusern werden Maßnahmen häufig nicht gleichzeitig durchgeführt. Eine Wohnung besitzt vielleicht bereits ein neues Bad und eine moderne Elektrik, während andere Einheiten noch einen älteren Ausstattungsstand aufweisen.
Für das Gutachten muss deshalb geprüft werden:
Welche Maßnahmen wurden durchgeführt?
Wann wurden sie vorgenommen?
Betrafen sie einzelne Wohnungen oder das gesamte Gebäude?
Handelte es sich um Renovierungen, Instandsetzungen oder umfassende Modernisierungen?
Welche wesentlichen Bauteile befinden sich weiterhin im ursprünglichen Zustand?
Nicht jede optische Verbesserung verlängert die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes. Ein neuer Fußboden oder ein frisch gestrichenes Treppenhaus ist anders zu gewichten als eine erneuerte Dacheindeckung, Heizungsanlage oder Gebäudeinstallation.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für eine erste Prüfung sind insbesondere folgende Informationen hilfreich:
Baujahr des Gebäudes
Anzahl und Größe der Einheiten
Grundrisse und Flächenberechnungen
Aufstellung der Modernisierungen
Rechnungen oder Nachweise zu Baumaßnahmen
Informationen zu Schäden und Reparaturen
Angaben zur aktuellen Nutzung
vorhandene Bauunterlagen
Fehlen einzelne Dokumente, bedeutet das nicht automatisch, dass keine Bewertung möglich ist. Unsichere oder nicht nachweisbare Angaben müssen jedoch kenntlich gemacht und sachverständig eingeordnet werden.
Warum die persönliche Besichtigung wichtig ist
Gerade bei Mehrfamilienhäusern lassen sich viele wert- und nutzungsdauerrelevante Merkmale nicht zuverlässig anhand von Unterlagen oder Fotografien beurteilen.
Bei einer persönlichen Besichtigung können unter anderem der bauliche Zustand, erkennbare Schäden, die Qualität der Modernisierungen und mögliche Unterschiede zwischen den Gebäudeteilen aufgenommen werden.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.
Mögliche Bedeutung für die Abschreibung
Wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus zur Erzielung von Einkünften genutzt, kann eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer Auswirkungen auf die steuerliche Abschreibung haben.
Ob sich daraus im Einzelfall ein steuerlicher Vorteil ergibt, sollte immer mit der zuständigen Steuerberatung abgestimmt werden. Das Gutachten ermittelt und begründet die tatsächliche Restnutzungsdauer – es ersetzt keine steuerliche Beratung.
Fazit
Bei Mehrfamilienhäusern kommt es auf das Gesamtbild an. Einzelne renovierte Wohnungen sind ebenso zu berücksichtigen wie ältere Gebäudeteile, technische Anlagen und der allgemeine Instandhaltungszustand.
Eine belastbare Ermittlung der Restnutzungsdauer verbindet deshalb vollständige Unterlagen, eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung und die fachliche Einordnung aller wesentlichen Gebäudebestandteile.