Ferienimmobilien gehören in vielen Urlaubsregionen fest zum Immobilienmarkt. Gerade an der Ostseeküste werden Wohnungen und Häuser sowohl an Feriengäste vermietet als auch zeitweise von den Eigentümern selbst genutzt.
Bei der Beurteilung der Restnutzungsdauer ergeben sich daraus einige Besonderheiten.
Hat eine Ferienwohnung automatisch eine kürzere Restnutzungsdauer?
Nein. Allein die Nutzung als Ferienwohnung führt nicht automatisch zu einer kürzeren Restnutzungsdauer.
Entscheidend sind insbesondere:
− Baujahr und Bauweise
− Zustand der Gebäudesubstanz
− Umfang der Modernisierungen
− vorhandene Schäden
− Instandhaltung und Pflege
− zukünftige wirtschaftliche Nutzbarkeit
Eine gepflegte und regelmäßig modernisierte Ferienimmobilie kann sich in einem besseren Zustand befinden als eine dauerhaft bewohnte Immobilie gleichen Baujahres.
Welche Rolle spielt die intensive Nutzung?
Häufig wechselnde Feriengäste können zu einer stärkeren Beanspruchung führen. Das betrifft beispielsweise Bodenbeläge, Türen, Bäder oder andere Ausstattungsbestandteile.
Nicht jede Abnutzung beeinflusst jedoch die Restnutzungsdauer des gesamten Gebäudes. Möbel, Einrichtungsgegenstände und kleinere Gebrauchsspuren sind von der baulichen Substanz zu unterscheiden.
Relevant wird die Nutzung insbesondere dann, wenn daraus erhebliche Schäden oder ein dauerhafter Instandhaltungsstau entstanden sind.
Verkürzt saisonaler Leerstand die Restnutzungsdauer?
Auch saisonaler Leerstand führt nicht automatisch zu einer kürzeren Restnutzungsdauer.
Problematisch kann es werden, wenn eine Immobilie während längerer Leerstandszeiten nicht ausreichend beheizt, belüftet oder kontrolliert wird. Feuchtigkeit, Frostschäden oder unbemerkte Undichtigkeiten können den Gebäudezustand beeinträchtigen.
Maßgeblich ist daher nicht der Leerstand selbst, sondern dessen tatsächliche Auswirkung auf die Immobilie.
Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
Befindet sich die Ferienwohnung in einer Wohnungseigentumsanlage, darf nicht nur die einzelne Wohnung betrachtet werden.
Auch das Gemeinschaftseigentum ist von Bedeutung. Dazu gehören unter anderem:
− Dach und Fassade
− Fenster und Balkone
− Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen
− zentrale Gebäudetechnik
− geplante oder unterlassene Sanierungen
Eine modern ausgestattete Wohnung kann sich in einem Gebäude befinden, bei dem erheblicher Instandhaltungsbedarf besteht.
Was gilt bei teilweiser Eigennutzung?
Die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes wird durch die steuerliche Einordnung der Nutzung zunächst nicht verändert. Für die steuerliche Anwendung ist jedoch entscheidend, ob und in welchem Umfang die Immobilie zur Erzielung von Einkünften genutzt wird.
Wird eine Ferienimmobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, sollte die steuerliche Behandlung immer mit einem Steuerberater abgestimmt werden. Ein Restnutzungsdauergutachten beurteilt das Gebäude – es ersetzt keine steuerliche Beratung.
Welche Unterlagen sind hilfreich?
Für eine nachvollziehbare Beurteilung sollten möglichst folgende Informationen vorliegen:
− Baujahr und Bauunterlagen
− Angaben zu Modernisierungen
− Rechnungen und Nachweise
− Informationen zu Schäden
− Protokolle und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
− Angaben zur bisherigen Nutzung
Zusätzlich ist eine persönliche Besichtigung vor Ort wichtig, um den tatsächlichen Zustand des Gebäudes fachlich einordnen zu können.
Fazit
Für Ferienwohnungen gelten bei der Restnutzungsdauer keine pauschalen Sonderregeln. Entscheidend sind die konkrete Bauweise, der bauliche Zustand, durchgeführte Modernisierungen und die zukünftige Nutzbarkeit.
Ob die Immobilie dauerhaft vermietet, saisonal genutzt oder teilweise selbst bewohnt wird, muss zusätzlich bei der steuerlichen Einordnung berücksichtigt werden.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.