Ferienwohnungen und Ferienhäuser werden zeitweise vermietet, selbst genutzt oder über längere Zeiträume nicht bewohnt. Trotzdem handelt es sich aus Sicht der Immobilienbewertung um unterschiedliche Objektarten.
Das wirkt sich auch darauf aus, welche Gebäudeteile bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer betrachtet werden müssen.
Was wird bei einer Ferienwohnung beurteilt?
Eine Ferienwohnung ist häufig Bestandteil einer Wohnungseigentumsanlage. Der Eigentümer besitzt daher nicht nur die einzelne Wohnung, sondern zusätzlich einen Anteil am Gemeinschaftseigentum.
Für die Restnutzungsdauer reicht es deshalb nicht aus, ausschließlich den Zustand innerhalb der Wohnung zu betrachten. Auch folgende Bereiche können von Bedeutung sein:
− Dach und Fassade
− Fenster und Balkone
− Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen
− Versorgungsleitungen und Gebäudetechnik
− Aufzüge und weitere technische Anlagen
− vorhandene Instandhaltungsrückstände
Eine frisch renovierte Ferienwohnung kann sich in einem Gebäude befinden, bei dem erheblicher Sanierungsbedarf besteht. Umgekehrt kann eine ältere Wohnung Teil einer sehr gut gepflegten und regelmäßig modernisierten Anlage sein.
Was wird bei einem Ferienhaus beurteilt?
Bei einem freistehenden Ferienhaus wird grundsätzlich das gesamte Gebäude betrachtet. Dazu gehören insbesondere:
− Dach und Außenwände
− Fenster und Türen
− Heizung und technische Anlagen
− Sanitär- und Elektroinstallationen
− Keller, Bodenplatte oder Fundament
− Anbauten und Nebengebäude
Der Eigentümer trägt üblicherweise allein die Verantwortung für die Instandhaltung. Schäden und unterlassene Modernisierungen lassen sich deshalb meist unmittelbar dem Objekt zuordnen.
Befindet sich das Ferienhaus innerhalb einer gemeinschaftlich verwalteten Ferienanlage, können zusätzlich Gemeinschaftsflächen, Sondernutzungsrechte oder besondere Eigentumsverhältnisse zu berücksichtigen sein.
Hat ein Ferienhaus eine andere Restnutzungsdauer?
Nicht automatisch. Die Bezeichnung als Ferienwohnung oder Ferienhaus bestimmt nicht unmittelbar die Restnutzungsdauer.
Entscheidend sind vielmehr:
− Bauweise und Gebäudeart
− tatsächlicher baulicher Zustand
− Umfang bisheriger Modernisierungen
− vorhandene Schäden und Baumängel
− Instandhaltung und zukünftige Nutzbarkeit
Ein massiv gebautes und regelmäßig gepflegtes Ferienhaus kann eine andere Restnutzungsdauer besitzen als ein einfach errichtetes Saisonhaus. Ebenso können bei einer Ferienwohnung Zustand und Sanierungsbedarf des gesamten Gebäudes entscheidend sein.
Welche Rolle spielt die Nutzung?
Häufige Gästewechsel können einzelne Bauteile und Ausstattungen stärker beanspruchen. Saisonaler Leerstand kann ebenfalls problematisch werden, wenn die Immobilie nicht ausreichend beheizt, belüftet oder kontrolliert wird.
Die Nutzung allein verkürzt die Restnutzungsdauer jedoch nicht. Entscheidend sind die daraus entstandenen Folgen für die bauliche Substanz.
Möbel, Inventar und gewöhnliche Gebrauchsspuren sind dabei von der Restnutzungsdauer des Gebäudes zu unterscheiden.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Bei einer Ferienwohnung sind insbesondere Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hilfreich:
− Teilungserklärung
− Protokolle der Eigentümerversammlungen
− Beschlusssammlung
− Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen
− Informationen zu geplanten Sanierungen
Bei einem Ferienhaus stehen dagegen Bauunterlagen, Modernisierungsnachweise und Informationen zu Schäden oder Reparaturen im Vordergrund.
Was gilt steuerlich?
Sowohl bei Ferienwohnungen als auch bei Ferienhäusern kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer steuerlich relevant sein, wenn die Immobilie zur Erzielung von Einkünften genutzt wird.
Bei einer zusätzlichen Eigennutzung muss die steuerliche Behandlung individuell geprüft werden. Das Restnutzungsdauergutachten beurteilt die Immobilie und ihre voraussichtliche Nutzbarkeit. Die steuerliche Umsetzung sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Fazit
Der wesentliche Unterschied liegt im Umfang der Betrachtung: Bei einer Ferienwohnung müssen neben der Wohnung regelmäßig auch das Gemeinschaftseigentum und der Zustand der gesamten Anlage berücksichtigt werden. Bei einem Ferienhaus steht grundsätzlich das vollständige Gebäude im Mittelpunkt.
Pauschale Aussagen zur Restnutzungsdauer sind bei beiden Objektarten nicht möglich. Entscheidend bleibt immer der tatsächliche Zustand vor Ort.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.