Hohes Gebäudealter bedeutet nicht automatisch kurze Restnutzungsdauer
Bei einem denkmalgeschützten Gebäude kann das rechnerische Alter deutlich über der üblichen Gesamtnutzungsdauer liegen. Trotzdem kann die Immobilie noch viele Jahre wirtschaftlich nutzbar sein.
Entscheidend ist daher nicht, wie alt das Gebäude auf dem Papier ist. Bewertet werden muss, in welchem Zustand es sich befindet und wie lange eine wirtschaftliche Nutzung voraussichtlich noch möglich ist.
Welche Besonderheiten bringt der Denkmalschutz mit sich?
Der Denkmalschutz kann die Nutzung und Modernisierung einer Immobilie beeinflussen. Veränderungen an der geschützten Bausubstanz müssen häufig mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.
Für die Beurteilung können unter anderem folgende Punkte relevant sein:
− baulicher Erhaltungszustand
− Umfang bisheriger Sanierungen
− Zustand der historischen Bausubstanz
− vorhandener Instandhaltungsstau
− Möglichkeiten einer zeitgemäßen Nutzung
− denkmalrechtliche Einschränkungen
− zukünftiger Sanierungsaufwand
Denkmalschutz verkürzt die Restnutzungsdauer jedoch nicht automatisch. Ebenso führt der Denkmalstatus nicht automatisch zu einer längeren Restnutzungsdauer.
Sanierungen müssen genau betrachtet werden
Bei historischen Gebäuden wurden Maßnahmen häufig über viele Jahrzehnte hinweg ausgeführt. Manche Bauteile stammen noch aus der ursprünglichen Bauzeit, andere wurden vollständig erneuert.
Für die Bewertung ist deshalb entscheidend, welche Arbeiten tatsächlich erfolgt sind. Eine neue Heizungsanlage oder erneuerte Dacheindeckung ist anders zu beurteilen als eine umfassende Sanierung von Tragwerk, Leitungen, Fenstern, Dach und Innenausbau.
Die Bezeichnung „saniert“ allein genügt nicht. Umfang, Zeitpunkt und Qualität der Maßnahmen sollten möglichst durch Rechnungen, Genehmigungen oder andere Unterlagen nachvollziehbar sein.
Denkmal-AfA und Restnutzungsdauer sind unterschiedliche Themen
Für bestimmte begünstigte Baumaßnahmen an Baudenkmalen können besondere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten bestehen. Diese sogenannte Denkmal-AfA ist jedoch nicht mit dem Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gleichzusetzen.
Es handelt sich um unterschiedliche steuerliche Grundlagen. Ob und in welchem Umfang steuerliche Vorteile genutzt werden können, sollte mit einer Steuerberatung abgestimmt werden.
Der Einzelfall entscheidet
Gerade bei denkmalgeschützten Immobilien ist eine pauschale Berechnung anhand des Baujahres kaum geeignet. Zwei Gebäude aus derselben Bauzeit können sich durch Sanierungsstand, Bauweise, Nutzung und Instandhaltung erheblich unterscheiden.
Eine belastbare Beurteilung setzt deshalb voraus, dass die vorhandene Bausubstanz, ausgeführte Maßnahmen und mögliche Einschränkungen gemeinsam betrachtet werden.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.