Ein Wohnhaus aus den 1930er-Jahren, ein Anbau aus den 1970er-Jahren und ein später ausgebautes Dachgeschoss: Solche Gebäude sind keine Seltenheit.
Für die Beurteilung der Restnutzungsdauer reicht es deshalb nicht immer aus, lediglich das ursprüngliche Baujahr zu betrachten.
Welches Baujahr gilt für die Immobilie?
Grundsätzlich bleibt das ursprüngliche Baujahr des Hauptgebäudes eine wichtige Ausgangsgröße. Ein später errichteter Anbau macht aus dem gesamten Gebäude jedoch nicht automatisch ein jüngeres Haus.
Gleichzeitig darf der neuere Gebäudeteil nicht einfach so behandelt werden, als wäre er genauso alt wie das ursprüngliche Gebäude.
Entscheidend ist daher eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Bauabschnitte und ihres Zusammenspiels.
Verlängert ein Anbau die Restnutzungsdauer?
Ein neuer Anbau kann die Nutzbarkeit und den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie verbessern. Er verlängert aber nicht automatisch die Restnutzungsdauer des gesamten Gebäudes.
Von Bedeutung sind unter anderem:
− Alter und Zustand des Hauptgebäudes
− Baujahr und Bauweise des Anbaus
− technische Verbindung der Gebäudeteile
− gemeinsame oder getrennte Gebäudetechnik
− Umfang der damaligen Umbaumaßnahmen
− heutige Nutzungsmöglichkeiten
− vorhandene Schäden und Instandhaltungsrückstände
Wurde im Zusammenhang mit dem Anbau auch das Hauptgebäude umfassend modernisiert, kann dies die Gesamtbeurteilung positiv beeinflussen.
Wird einfach ein durchschnittliches Baujahr gebildet?
Eine rein mathematische Mittelwertbildung ist regelmäßig nicht ausreichend. Ein großer neuer Anbau kann anders zu gewichten sein als ein kleiner Windfang oder Wintergarten.
Ebenso kann ein älterer Gebäudeteil weiterhin den Gesamtzustand bestimmen, wenn dort wesentliche Bauteile und technische Anlagen vorhanden sind.
Die Restnutzungsdauer muss deshalb aus dem tatsächlichen Zustand und der zukünftigen wirtschaftlichen Nutzbarkeit abgeleitet werden.
Wann werden Gebäudeteile getrennt betrachtet?
Eine getrennte Betrachtung kann sinnvoll sein, wenn Gebäudeteile baulich, funktional oder wirtschaftlich deutlich voneinander abweichen.
Das kann beispielsweise der Fall sein bei:
− einem selbstständig nutzbaren Anbau
− mehreren getrennten Gebäuden
− einem später errichteten Hinterhaus
− unterschiedlichen Bauweisen
− verschiedenen Nutzungsarten
− eigenständiger technischer Ausstattung
Ob eine gemeinsame oder getrennte Beurteilung erforderlich ist, hängt immer vom konkreten Objekt ab.
Welche Rolle spielen Aufstockungen und Dachausbauten?
Eine Aufstockung oder ein Dachausbau schafft neue Nutzfläche, erneuert aber nicht automatisch das darunterliegende Gebäude.
Für die Beurteilung ist entscheidend, welche Arbeiten tatsächlich ausgeführt wurden. Wurden lediglich zusätzliche Räume geschaffen oder gleichzeitig Dach, Leitungen, Heizung, Fassade und weitere wesentliche Bauteile modernisiert?
Die Bezeichnung „Ausbau“ oder „Erweiterung“ allein sagt noch nichts über die Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer aus.
Welche Unterlagen sind hilfreich?
Bei Gebäuden mit mehreren Bauabschnitten sollten möglichst folgende Unterlagen vorliegen:
− ursprüngliche Bauzeichnungen
− Baugenehmigungen für Anbauten
− Pläne der Erweiterungen
− Baubeschreibungen
− Rechnungen und Modernisierungsnachweise
− Angaben zur Gebäudetechnik
− Informationen über spätere Umbauten
Fehlen entsprechende Nachweise, müssen Bauweise, Alter und Zustand der einzelnen Gebäudeteile bei der Besichtigung besonders sorgfältig aufgenommen werden.
Was gilt bei einem Restnutzungsdauergutachten?
Die Restnutzungsdauer bezeichnet den Zeitraum, in dem eine bauliche Anlage voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Dabei sind neben dem Alter auch die individuellen Eigenschaften des Objekts zu berücksichtigen.
Bei mehreren Baujahren muss das Gutachten deshalb nachvollziehbar erklären:
− welche Gebäudeteile vorhanden sind
− wann diese vermutlich errichtet wurden
− wie sie miteinander verbunden sind
− welcher Zustand festgestellt wurde
− wie sich die Unterschiede auf die Gesamtbeurteilung auswirken
Die steuerliche Behandlung mehrerer Gebäudeteile sollte ergänzend mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Fazit
Bei Anbauten, Aufstockungen und Erweiterungen gibt es keine einfache Regel, nach der automatisch das älteste, das jüngste oder ein durchschnittliches Baujahr verwendet wird.
Entscheidend sind Größe, Bauweise, Zustand und Nutzbarkeit der einzelnen Gebäudeteile. Erst aus dem Zusammenspiel dieser Faktoren lässt sich eine nachvollziehbare Restnutzungsdauer ableiten.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.