Leerstand ist nicht automatisch ein Gebäudeschaden
Eine vorübergehend ungenutzte Immobilie kann sich weiterhin in einem guten baulichen Zustand befinden. Wird das Gebäude regelmäßig kontrolliert, ausreichend beheizt und ordnungsgemäß instand gehalten, muss der Leerstand keine wesentlichen Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer haben.
Anders kann es aussehen, wenn die Immobilie über Jahre ungenutzt bleibt und notwendige Maßnahmen unterlassen werden.
Welche Schäden können durch Leerstand entstehen?
Leerstehende Gebäude werden häufig weniger intensiv überwacht. Kleinere Schäden bleiben dadurch möglicherweise lange unentdeckt und können sich erheblich vergrößern.
Typische Risiken sind beispielsweise:
− Feuchtigkeit und Schimmelbildung
− Frostschäden an Leitungen
− undichte Dächer oder Fenster
− fehlende Lüftung und Beheizung
− Schädlingsbefall
− Vandalismus und unbefugtes Betreten
− fortschreitender Instandhaltungsstau
Nicht der Leerstand selbst ist dabei entscheidend, sondern der daraus entstandene bauliche Zustand.
Auch die Ursache des Leerstands ist wichtig
Eine Immobilie kann aus sehr unterschiedlichen Gründen ungenutzt sein. Ein kurzfristiger Leerstand vor einer Neuvermietung ist anders zu beurteilen als ein Gebäude, das aufgrund seines Zustands, seiner Lage oder fehlender Nutzungsmöglichkeiten dauerhaft leer steht.
Ein langjähriger Leerstand kann auf wirtschaftliche oder funktionale Probleme hinweisen. Dazu gehören beispielsweise:
− fehlende Nachfrage am Standort
− nicht mehr zeitgemäße Grundrisse
− erheblicher Sanierungsbedarf
− rechtliche Nutzungseinschränkungen
− wirtschaftlich nicht tragfähige Modernisierungskosten
Solche Umstände können die zukünftige wirtschaftliche Nutzbarkeit und damit auch die Beurteilung der Restnutzungsdauer beeinflussen.
Pauschale Abschläge sind nicht sachgerecht
Aus der Dauer des Leerstands lässt sich keine feste Verkürzung der Restnutzungsdauer ableiten. Zwei Gebäude, die jeweils fünf Jahre ungenutzt waren, können sich in völlig unterschiedlichen Zuständen befinden.
Für eine sachgerechte Beurteilung müssen unter anderem Bausubstanz, Instandhaltung, Schäden, Modernisierungsbedarf und zukünftige Nutzungsmöglichkeiten betrachtet werden.
Welche Unterlagen können hilfreich sein?
Neben der persönlichen Besichtigung können folgende Informationen die Bewertung unterstützen:
− Dauer und Ursache des Leerstands
− bisherige Nutzung des Gebäudes
− Wartungs- und Reparaturnachweise
− Angaben zur Beheizung und Kontrolle
− vorhandene Schadensgutachten
− geplante Sanierungsmaßnahmen
Leerstand kann ein wichtiges Indiz sein. Er ersetzt jedoch nicht die konkrete Untersuchung des Gebäudes und seiner wirtschaftlichen Nutzbarkeit.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.