Gehört eine Immobilie zum Nachlass, stellt sich meist schnell die Frage nach ihrem aktuellen Wert.
Eine Bewertung kann unter anderem erforderlich sein:
− für eine erste Vermögensübersicht
− zur Aufteilung des Nachlasses
− bei der Auszahlung einzelner Miterben
− für einen geplanten Verkauf
− zur Vorbereitung familiärer Gespräche
− zur Prüfung eines vorliegenden Kaufangebots
In vielen Fällen benötigen die Beteiligten zunächst keine umfangreiche gerichtsfeste Ausarbeitung, sondern eine nachvollziehbare und sachlich begründete Werteinschätzung.
Was ist ein Kurzgutachten?
Der Begriff Kurzgutachten ist gesetzlich nicht eindeutig definiert. Umfang und Inhalt können sich deshalb je nach Anbieter unterscheiden.
Ein qualifiziertes Kurzgutachten sollte dennoch die wesentlichen Grundlagen der Bewertung enthalten:
− Beschreibung der Immobilie
− persönliche Besichtigung
− Angaben zum Grundstück und Gebäude
− Berücksichtigung des baulichen Zustands
− Auswertung der vorliegenden Unterlagen
− Anwendung eines geeigneten Bewertungsverfahrens
− nachvollziehbare Herleitung des ermittelten Werts
Im Vergleich zu einem ausführlichen Verkehrswertgutachten werden Erläuterungen, Anlagen und rechtliche Prüfungen meist kompakter dargestellt.
Wann kann ein Kurzgutachten ausreichen?
Ein Kurzgutachten kann geeignet sein, wenn sich die Beteiligten grundsätzlich einig sind und eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage benötigen.
Typische Anwendungsfälle sind:
− interne Abstimmung innerhalb der Familie
− einvernehmliche Aufteilung einer Erbengemeinschaft
− überschlägige Ermittlung eines Auszahlungsbetrags
− Vorbereitung eines Immobilienverkaufs
− Prüfung, ob weitere Untersuchungen erforderlich sind
Wichtig ist, dass alle Beteiligten den eingeschränkten Umfang kennen und das Ergebnis als gemeinsame Grundlage akzeptieren.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoller?
Sobald unterschiedliche Interessen bestehen oder der Immobilienwert rechtlich verbindlich nachgewiesen werden soll, kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich sein.
Das betrifft insbesondere:
− gerichtliche Auseinandersetzungen
− strittige Erbauseinandersetzungen
− Pflichtteilsansprüche
− hohe oder komplexe Immobilienwerte
− besondere Rechte und Belastungen
− steuerliche Nachweise gegenüber dem Finanzamt
− geplante Verwendung als förmliches Beweismittel
Ein Kurzgutachten besitzt aufgrund seines reduzierten Umfangs regelmäßig nicht dieselbe Nachweis- und Beweiskraft wie ein ausführliches Verkehrswertgutachten.
Welche Besonderheiten können den Wert beeinflussen?
Bei geerbten Immobilien liegen häufig besondere Rahmenbedingungen vor.
Dazu können gehören:
− Wohnrechte oder Nießbrauch
− bestehende Mietverhältnisse
− Instandhaltungsstau
− nicht genehmigte An- oder Umbauten
− fehlende Bauunterlagen
− mehrere Gebäude auf einem Grundstück
− ungeklärte Grundstücksgrenzen
− ein zurückliegender Bewertungsstichtag
Solche Besonderheiten sollten bereits vor der Beauftragung angesprochen werden. Erst dann lässt sich beurteilen, welche Form der Bewertung tatsächlich geeignet ist.
Warum bleibt die Besichtigung wichtig?
Auch ein Kurzgutachten sollte nicht allein auf Fotos, Grundrissen oder Eigentümerangaben beruhen.
Der tatsächliche Zustand, vorhandene Schäden, die Ausstattung und die Nutzungsmöglichkeiten lassen sich erst bei einer persönlichen Besichtigung zuverlässig einordnen.
Deshalb gilt auch bei einer kompakten Bewertung: Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.
Fazit
Ein Kurzgutachten kann nach einem Erbfall eine schnelle und nachvollziehbare Grundlage für einvernehmliche Entscheidungen schaffen.
Sobald der Wert jedoch bestritten wird, besondere Rechte berücksichtigt werden müssen oder das Gutachten gegenüber einem Gericht oder einer Behörde verwendet werden soll, ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten häufig die sicherere Wahl.
Welche Gutachtenform geeignet ist, hängt deshalb nicht allein von der Immobilie, sondern vor allem vom Bewertungsanlass und der geplanten Verwendung ab.