Warum muss der Kaufpreis aufgeteilt werden?
Wer eine bebaute Immobilie kauft, erwirbt wirtschaftlich zwei unterschiedliche Bestandteile:
− das Gebäude
− den Grund und Boden
Für die steuerliche Abschreibung ist diese Trennung wichtig. Während sich ein Gebäude im Laufe der Zeit abnutzt, gilt Grund und Boden steuerlich grundsätzlich als nicht abnutzbar.
Deshalb kann nur der Teil des Kaufpreises abgeschrieben werden, der auf das Gebäude entfällt. Das gilt grundsätzlich auch bei Eigentumswohnungen, da mit der Wohnung regelmäßig ein Anteil am Grundstück erworben wird.
Was bestimmt die Kaufpreisaufteilung?
Die Kaufpreisaufteilung legt fest, welcher Anteil des Gesamtkaufpreises dem Gebäude und welcher dem Grundstück zugeordnet wird.
Je höher der sachgerecht ermittelte Gebäudeanteil ist, desto höher ist grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA.
Eine Aufteilung kann bereits im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden. Sie muss jedoch wirtschaftlich nachvollziehbar sein und den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechen. Eine rein steuerlich gewünschte oder offensichtlich unrealistische Zuordnung muss das Finanzamt nicht übernehmen.
Das Bundesfinanzministerium stellt für die Aufteilung eine Berechnungshilfe zur Verfügung. Diese arbeitet mit typisierten Angaben und kann eine erste Orientierung bieten. Bei besonderen Grundstücken, hochwertigen Lagen oder ungewöhnlichen Gebäuden kann jedoch eine individuelle Bewertung erforderlich sein.
Welche Aufgabe hat die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer beantwortet eine andere Frage: Über welchen Zeitraum kann das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden?
Dabei werden unter anderem berücksichtigt:
− Baujahr und Gebäudeart
− baulicher Zustand
− Modernisierungen und Instandsetzungen
− vorhandener Instandhaltungsstau
− wirtschaftliche Nutzbarkeit
− rechtliche oder tatsächliche Besonderheiten
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine entsprechend höhere jährliche AfA möglich sein.
Die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer muss nachvollziehbar und objektbezogen nachgewiesen werden.
Wie wirken beide Faktoren zusammen?
Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer beeinflussen unterschiedliche Bestandteile der Abschreibung:
− Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Höhe des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils.
− Die tatsächliche Restnutzungsdauer beeinflusst den Zeitraum, über den dieser Gebäudeanteil abgeschrieben wird.
Ein Restnutzungsdauergutachten verändert somit nicht automatisch die Kaufpreisaufteilung. Umgekehrt sagt ein hoher Gebäudeanteil noch nichts darüber aus, wie lange das Gebäude tatsächlich wirtschaftlich genutzt werden kann.
Beide Werte sollten deshalb getrennt voneinander ermittelt und begründet werden.
Wann sollte die Kaufpreisaufteilung geprüft werden?
Eine Prüfung kann insbesondere sinnvoll sein:
− unmittelbar vor oder nach dem Immobilienkauf
− wenn im Kaufvertrag keine Aufteilung enthalten ist
− wenn die vertragliche Aufteilung nicht plausibel erscheint
− wenn das Finanzamt einen hohen Bodenanteil ansetzt
− bei Eigentumswohnungen in besonders guten Grundstückslagen
− bei ungewöhnlichen oder gemischt genutzten Immobilien
Je früher das Thema berücksichtigt wird, desto besser lassen sich die vorhandenen Unterlagen und die tatsächlichen Verhältnisse zum Kaufzeitpunkt nachvollziehen.
Fazit
Die Kaufpreisaufteilung und die tatsächliche Restnutzungsdauer sind zwei getrennte Faktoren der Gebäude-AfA.
Die Kaufpreisaufteilung beantwortet die Frage, welcher Anteil der Anschaffungskosten auf das Gebäude entfällt. Die Restnutzungsdauer bestimmt, über welchen Zeitraum dieser Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann.
Ob und in welcher Form beide Werte steuerlich berücksichtigt werden können, sollte immer mit dem zuständigen Steuerberater abgestimmt werden. Die sachverständige Immobilienbewertung liefert dafür die objektbezogenen Grundlagen.