Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag: Was vor einem Restnutzungsdauergutachten wichtig ist
Wer eine vermietete Immobilie kauft, sollte sich frühzeitig mit der Kaufpreisaufteilung beschäftigen. Sie entscheidet darüber, welcher Anteil der Anschaffungskosten dem Gebäude und welcher dem Grund und Boden zugeordnet wird.
Das spätere Restnutzungsdauergutachten erfüllt dagegen eine andere Aufgabe. Es beurteilt, über welchen Zeitraum das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Beide Werte wirken auf die Gebäudeabschreibung, dürfen aber nicht miteinander verwechselt werden.
Warum wird der Kaufpreis aufgeteilt?
Mit dem Kauf einer bebauten Immobilie werden wirtschaftlich mindestens zwei Bestandteile erworben:
- das Gebäude
- der Grund und Boden
Grund und Boden gilt steuerlich grundsätzlich als nicht abnutzbar. Für die Gebäude-AfA ist deshalb nur der Anteil maßgeblich, der auf das Gebäude entfällt.
Auch bei einer Eigentumswohnung wird regelmäßig ein Miteigentumsanteil am Grundstück erworben. Daher ist ebenfalls eine Aufteilung erforderlich.
Sollte die Aufteilung bereits im Kaufvertrag stehen?
Eine Aufteilung kann bereits im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden. Das kann sinnvoll sein, weil die Parteien ihre Einschätzung der Wertverhältnisse unmittelbar beim Erwerb dokumentieren.
Allerdings darf der Gebäudeanteil nicht frei nach dem gewünschten Abschreibungsergebnis festgelegt werden. Die Aufteilung muss wirtschaftlich nachvollziehbar sein und die tatsächlichen Wertverhältnisse angemessen abbilden.
Eine offensichtlich unrealistische Zuordnung muss steuerlich nicht übernommen werden.
Wie wird eine plausible Aufteilung ermittelt?
Für eine sachgerechte Aufteilung sind der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen getrennt zu betrachten. Anschließend wird ihr Verhältnis auf den tatsächlich gezahlten Gesamtkaufpreis übertragen.
Dabei können unter anderem relevant sein:
- Bodenrichtwert und Grundstücksgröße
- Lage und Grundstückszuschnitt
- Gebäudeart und Baujahr
- Wohn- und Nutzflächen
- baulicher Zustand
- Modernisierungen
- tatsächliche Erträge
- örtliche Marktdaten
- Miteigentumsanteile bei Wohnungseigentum
Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Sie ermöglicht eine typisierte Berechnung und Plausibilitätsprüfung. Bei besonderen Immobilien oder ungewöhnlichen Wertverhältnissen kann jedoch eine individuelle Bewertung erforderlich sein.
Welche Aufgabe übernimmt anschließend das RND-Gutachten?
Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Höhe des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils. Das Restnutzungsdauergutachten untersucht dagegen, über welchen Zeitraum dieser Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann.
Vereinfacht dargestellt:
- Kaufpreisaufteilung: Wie hoch ist der Gebäudeanteil?
- Restnutzungsdauer: Über welchen Zeitraum wird dieser Anteil abgeschrieben?
Ein Restnutzungsdauergutachten erhöht daher nicht automatisch den Gebäudeanteil. Ebenso sagt eine günstige Kaufpreisaufteilung noch nichts über die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes aus.
Muss das RND-Gutachten vor dem Kauf vorliegen?
Das Gutachten muss nicht zwingend vor Abschluss des Kaufvertrages erstellt werden. Dennoch sollte der Gebäudezustand zum maßgeblichen Zeitpunkt möglichst gut dokumentiert werden.
Das gilt insbesondere, wenn kurz nach dem Kauf Modernisierungen geplant sind. Werden Dach, Heizung, Fenster oder Installationen erneuert, lässt sich der frühere Zustand später möglicherweise nur noch anhand von Rechnungen, Fotografien und Bauunterlagen nachvollziehen.
Eine frühzeitige Besichtigung und Dokumentation kann die spätere Beurteilung daher deutlich erleichtern.
Welche Unterlagen sollten Käufer sichern?
Für die spätere Bewertung sind insbesondere hilfreich:
- notarieller Kaufvertrag
- Grundbuchauszug
- Flurkarte und Grundstücksdaten
- Grundrisse und Flächenberechnungen
- Angaben zum Baujahr
- Modernisierungsnachweise
- Mietverträge
- Fotografien des Zustands beim Kauf
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
- Angaben zu separat erworbenem Inventar
Je besser der Zustand zum Kaufzeitpunkt dokumentiert ist, desto nachvollziehbarer können Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer später voneinander abgegrenzt werden.
Häufige Fehler
Probleme entstehen insbesondere, wenn:
- der Gebäudeanteil ohne Bewertung sehr hoch angesetzt wird
- der Bodenwert nur pauschal abgezogen wird
- Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer vermischt werden
- der ursprüngliche Gebäudezustand nicht dokumentiert wurde
- Modernisierungen vor der Begutachtung durchgeführt werden
- unterschiedliche Bewertungsstichtage verwendet werden
Beide Berechnungen sollten deshalb eigenständig, nachvollziehbar und auf einen passenden Zeitpunkt bezogen erfolgen.
Fazit
Eine durchdachte Kaufpreisaufteilung beginnt idealerweise bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages. Sie legt die Grundlage dafür, welcher Teil der Anschaffungskosten dem Gebäude zugeordnet werden kann.
Das Restnutzungsdauergutachten setzt an einer anderen Stelle an und beurteilt den voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungszeitraum des Gebäudes.
Wer beide Themen rechtzeitig trennt und den Zustand der Immobilie sauber dokumentiert, schafft eine deutlich bessere Grundlage für die spätere steuerliche Prüfung.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Beurteilung des Einzelfalls sollte durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt erfolgen.