Bei älteren Immobilien besteht häufig ein mehr oder weniger großer Instandhaltungsbedarf. Das Dach ist in die Jahre gekommen, die Heizungsanlage entspricht nicht mehr dem heutigen Standard oder Fenster und Leitungen müssen mittelfristig erneuert werden.
Schnell entsteht die Annahme, dass sämtliche zu erwartenden Kosten vollständig vom Immobilienwert abgezogen werden können.
Ganz so einfach ist es jedoch nicht.
Was ist ein Instandhaltungsstau?
Von einem Instandhaltungsstau spricht man, wenn erforderliche Arbeiten über einen längeren Zeitraum nicht ausgeführt wurden.
Typische Beispiele sind:
undichte oder stark gealterte Dacheindeckungen
schadhafte Fassaden
veraltete Heizungsanlagen
erneuerungsbedürftige Fenster
Schäden an Leitungen und Installationen
Feuchtigkeitsschäden
verschlissene Bäder und Innenausbauten
beschädigte Außenanlagen
Nicht jeder ältere Bauteil stellt automatisch einen Instandhaltungsstau dar. Ein Bauteil kann technisch älter sein und trotzdem noch ordnungsgemäß funktionieren.
Entscheidend sind sein tatsächlicher Zustand, seine weitere Nutzbarkeit und der konkrete Handlungsbedarf.
Instandhaltungsstau, Baumangel oder Bauschaden?
Die Begriffe sollten nicht gleichgesetzt werden.
Ein Baumangel kann bereits bei der Errichtung des Gebäudes entstanden sein. Das kann beispielsweise eine fehlerhafte Abdichtung oder eine nicht fachgerecht ausgeführte Konstruktion sein.
Ein Bauschaden ist eine bereits eingetretene Beeinträchtigung. Dazu gehören beispielsweise Risse, Feuchtigkeit oder beschädigte Bauteile.
Ein Instandhaltungsstau entsteht dagegen durch unterlassene oder verspätete Erhaltungsmaßnahmen.
In der Praxis können sich die Bereiche überschneiden. Eine nicht rechtzeitig erneuerte Abdichtung kann später zu einem Feuchtigkeitsschaden führen.
Wie beeinflusst der Zustand den Immobilienwert?
Der Wert einer Immobilie wird nicht allein aus den technisch notwendigen Sanierungskosten abgeleitet.
Entscheidend ist, welchen Einfluss der Zustand auf das Verhalten typischer Marktteilnehmer hat. Ein Käufer berücksichtigt unter anderem:
die voraussichtlichen Kosten
den organisatorischen Aufwand
mögliche Risiken während der Arbeiten
die eingeschränkte Nutzung
Unsicherheiten über weitere Schäden
den eigenen Verhandlungsspielraum
mögliche Verbesserungen durch die Sanierung
Ein erheblicher Instandhaltungsstau kann deshalb zu einem deutlichen Preisabschlag führen. Dieser Abschlag muss jedoch nicht exakt den später tatsächlich anfallenden Handwerkerkosten entsprechen.
Warum werden die Kosten nicht immer vollständig abgezogen?
Eine Sanierung beseitigt nicht nur einen Schaden. Sie kann das Gebäude gleichzeitig verbessern.
Wird beispielsweise eine 40 Jahre alte Heizungsanlage durch eine neue Anlage ersetzt, erhält der Käufer anschließend einen technisch neueren Gebäudebestandteil. Ein vollständiger Abzug der gesamten Erneuerungskosten kann deshalb zu einer Überbewertung der Wertminderung führen.
Ähnliches gilt für ein altes Dach. Nach der Erneuerung verfügt das Gebäude nicht nur wieder über ein funktionsfähiges Dach. Der Käufer profitiert auch von einer verlängerten Nutzbarkeit und möglicherweise von einer verbesserten Wärmedämmung.
In solchen Fällen muss zwischen der reinen Beseitigung des Mangels und dem zusätzlichen Vorteil der erneuerten Bauteile unterschieden werden.
Wann kann ein vollständiger Kostenabzug angemessen sein?
Ein weitgehender oder vollständiger Kostenansatz kann sachgerecht sein, wenn die Maßnahme ausschließlich dazu dient, einen vorhandenen Schaden zu beseitigen und dadurch kein wesentlicher zusätzlicher Vorteil entsteht.
Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn:
ein kurzfristig entstandener Schaden repariert werden muss
ein Bauteil wieder in seinen vorherigen Zustand versetzt wird
keine Verbesserung gegenüber dem üblichen Zustand entsteht
die Kosten unmittelbar und zwingend anfallen
der Schaden klar abgegrenzt und zuverlässig kalkulierbar ist
Auch dann muss geprüft werden, ob der Markt die Kosten tatsächlich in dieser Höhe berücksichtigt.
Vorsicht vor doppelter Berücksichtigung
Ein Instandhaltungsstau darf in der Immobilienbewertung nicht mehrfach wertmindernd angesetzt werden.
Der Zustand kann bereits berücksichtigt worden sein durch:
eine verkürzte Restnutzungsdauer
einen niedrigeren Ausstattungsstandard
geringere erzielbare Mieten
angepasste Vergleichspreise
einen niedrigeren Sachwert
einen gesonderten objektspezifischen Abschlag
Würden anschließend nochmals sämtliche Sanierungskosten abgezogen, könnte dieselbe Beeinträchtigung doppelt berücksichtigt werden.
Eine sachgerechte Bewertung muss deshalb klar erkennen lassen, an welcher Stelle der jeweilige Zustand eingeflossen ist.
Kostenschätzung ist nicht gleich Schadensgutachten
Ein Verkehrswertgutachten kann erkennbare Baumängel, Schäden und einen Instandhaltungsstau wertmäßig berücksichtigen.
Es ersetzt jedoch nicht automatisch ein technisches Schadensgutachten.
Wenn Ursache und Umfang eines Schadens nicht abschließend festgestellt werden können, sollte dies im Gutachten offengelegt werden. Gegebenenfalls ist eine ergänzende Untersuchung durch einen entsprechend spezialisierten Sachverständigen erforderlich.
Das betrifft insbesondere:
tiefgehende Rissbildungen
unklare Feuchtigkeitsursachen
Schäden an tragenden Bauteilen
Schadstoffbelastungen
unbekannte Bodenverhältnisse
verdeckte Schäden
Eine scheinbar genaue Kostenzahl ist nicht belastbar, wenn die technische Ursache noch nicht geklärt wurde.
Welche Unterlagen sind hilfreich?
Für die Bewertung eines bestehenden Instandhaltungsstaus können insbesondere folgende Unterlagen wichtig sein:
Angebote von Fachunternehmen
Rechnungen bereits ausgeführter Arbeiten
Schadensberichte
Versicherungsunterlagen
Wartungsprotokolle
Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft
Angaben zu geplanten Sonderumlagen
frühere Gutachten
Fotos und Dokumentationen
Angebote liefern eine wichtige Orientierung. Sie müssen jedoch auf Aktualität, Leistungsumfang und Plausibilität geprüft werden.
Warum die Besichtigung wichtig ist
Der tatsächliche Zustand einer Immobilie lässt sich nicht allein aus Baujahr, Energieausweis oder Objektbeschreibung ableiten.
Bei der persönlichen Besichtigung können sichtbare Schäden, Verschleiß, Feuchtigkeitshinweise und der allgemeine Instandhaltungszustand aufgenommen werden.
Nicht zugängliche oder verdeckte Bereiche müssen im Gutachten kenntlich gemacht werden.
Eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch. Gerade bei Sanierungsbedarf entscheidet der Eindruck vor Ort darüber, ob vorhandene Unterlagen richtig eingeordnet werden können.
Fazit
Ein Instandhaltungsstau kann den Immobilienwert erheblich beeinflussen. Die voraussichtlichen Sanierungskosten dürfen jedoch nicht automatisch vollständig vom Ausgangswert abgezogen werden.
Entscheidend sind:
der konkrete Zustand
die Dringlichkeit der Maßnahmen
der Vorteil nach der Sanierung
die Reaktion des Immobilienmarkts
eine mögliche Berücksichtigung an anderer Stelle
die Zuverlässigkeit der Kostengrundlage
Eine nachvollziehbare Immobilienbewertung zeigt deshalb nicht nur eine Zahl. Sie erklärt, wie der vorhandene Zustand berücksichtigt wurde und warum der angesetzte Abschlag sachgerecht erscheint.
Hinweis
Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen zur Immobilienbewertung. Er ersetzt keine individuelle technische, rechtliche oder steuerliche Beratung. Bei ungeklärten Schäden kann eine zusätzliche Untersuchung durch einen spezialisierten Sachverständigen erforderlich sein.
Quellen
§ 8 ImmoWertV – Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__8.html
§ 4 ImmoWertV – Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer