Wenn die Immobilie zum Streitpunkt wird
Bei einer Scheidung geht es häufig nicht nur um die Frage, wer in der Immobilie wohnen bleibt. Ebenso wichtig ist, welchen Wert das Haus oder die Wohnung tatsächlich besitzt.
Der Immobilienwert kann beispielsweise relevant sein, wenn:
− ein Ehepartner die Immobilie übernimmt
− der andere Ehepartner ausgezahlt wird
− die Immobilie gemeinsam verkauft werden soll
− Vermögenswerte aufgeteilt werden
− der Zugewinn ermittelt wird
Eine realistische Bewertung kann dabei helfen, persönliche Preisvorstellungen durch eine nachvollziehbare Grundlage zu ersetzen.
Welcher Zeitpunkt ist maßgeblich?
Der Wert einer Immobilie ist immer auf einen bestimmten Stichtag bezogen. Bei einer Scheidung können je nach Fragestellung unterschiedliche Zeitpunkte relevant sein.
Welcher Stichtag anzusetzen ist, sollte deshalb vor der Beauftragung mit dem Rechtsanwalt oder der Rechtsanwältin geklärt werden. Der Sachverständige ermittelt anschließend den Immobilienwert zu diesem festgelegten Zeitpunkt.
Das ist besonders wichtig, wenn sich der Marktwert während der Ehe oder zwischen Trennung und Scheidung deutlich verändert hat.
Reicht ein Kurzgutachten aus?
Wenn sich beide Seiten grundsätzlich einig sind und lediglich eine sachliche Orientierung benötigen, kann ein Kurzgutachten beziehungsweise Kompaktgutachten ausreichend sein.
Bestehen größere Meinungsverschiedenheiten oder soll die Bewertung in einem gerichtlichen Verfahren verwendet werden, kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich sein.
Welche Gutachtenform sinnvoll ist, hängt somit vom Anlass, der erwarteten Auseinandersetzung und dem benötigten Nachweis ab.
Warum Online-Bewertungen häufig nicht genügen
Automatische Immobilienbewertungen können eine erste grobe Orientierung liefern. Besonderheiten der Immobilie werden dabei jedoch häufig nur eingeschränkt berücksichtigt.
Dazu gehören beispielsweise:
− tatsächlicher baulicher Zustand
− Modernisierungen und Instandhaltungsstau
− besondere Grundstücksmerkmale
− Rechte und Belastungen
− Nebengebäude und Außenanlagen
− individuelle Lageeigenschaften
Gerade wenn eine Auszahlung oder Vermögensaufteilung auf dem Ergebnis basiert, sollte die Bewertung nachvollziehbar und objektspezifisch erfolgen.
Eine gemeinsame Beauftragung kann sinnvoll sein
Im besten Fall beauftragen beide Parteien gemeinsam einen unabhängigen Sachverständigen und verständigen sich darauf, das Ergebnis als Grundlage für die weiteren Gespräche zu verwenden.
Das ersetzt keine rechtliche Beratung. Es kann jedoch dazu beitragen, die Diskussion über den Immobilienwert zu versachlichen und unnötige Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Persönliche Besichtigung vor Ort, denn eine Immobilienbewertung entsteht nicht am Schreibtisch.